Тема 2. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (2 час.)

1. Понятие и правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.

3. Общее собрание собственников помещений как орган управления многоквартирным домом.

4. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Правовой режим общего имущества регулируется ст. 36-40 ЖК, а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.

Понятие многоквартирного дома дано в ст. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с названным Положением многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещение общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом состоит из:
жилых помещений				нежилых помещений			вспомогательных помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений

Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения – только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Перечень объектов общего имущества установлен ч. 1 ст. 36 ЖК.

Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии с ГК и ЖК. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, проживающих в нем (кухня, коридор и т.д.), за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии со ст. 245 ГК участник долевой собственности, осуществивщий за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Так, если один из участников долевой собственности произвел надстройку или сделал подвал в доме, то право собственности на эти объекты принадлежит только ему.

ЖК установил, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику.

Если собственник продает свою квартиру, то к покупателю переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежащую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома. Доля нового собственника при этом будет равна доле прежнего собственника в праве общей собственности.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме				отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме отдельно от жилого или нежилого помещения				совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение

Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете 

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации (далее - специальный счет), и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете. 

2. Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения. 

3. Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение. 

4. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения. 

5. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. 

6. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете. 

7. Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, являются ничтожными. 

Участники долевой собственности могут использовать общее имущество многоквартирного дома для получения доходов. Так, они могут в установленном порядке на основании договора аренды сдать подвалы, крыши или иное общее имущество, а полученные от этого доходы использовать в порядке, предусмотренном специальным соглашением между всеми сособственниками.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии со ст. 39 ЖК. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 ЖК. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменения или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Эти правила касаются как жилых, так и нежилых помещений.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (кухни, коридоры, кладовые и т.д.). Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

В соответствии со ст. 42 ЖК доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади занимаемой им комнаты. В данном случае имеет значение не количество занимаемых собственном комнат, а их общая площадь. Доля участника долевой собственности может быть увеличена в соответствии с п. 3 ст. 245 ГК, если этот участник осуществил за свой счет неотделимые улучшения общего имущества.

Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 2 ст. 42 ЖК). Она пропорциональна сумме размеров общей площади занимаемой собственником комнаты и определенной в соответствии с долей данного собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на занимаемую им комнату, т.е. она не может отчуждаться отдельно от права на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

В соответствии со ст. 43 ЖК собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в этой квартире указанного собственника.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом

В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Это правило является императивным, т.е. указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах независимо от формы собственности.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регулируется ст. 45 ЖК, в соответствии с которой собственники обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки и порядок проведения такого собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений может быть очередным – проводится один раз в год и внеочередным – созывается в любое время по инициативе любого из собственников. Расходы на подготовку и созыв внеочередного общего собрания несет его инициатор. В последствии по решению общего собрания расходы могут быть возмещены ему из источников, определенных таким решением.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений. Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить другим собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В этот срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения под роспись либо размещено в помещении данного дома, известном и доступном всем собственникам, которое должно быть определено решением общего собрания.

сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание

форма проведения собрания (собрание или заочное голосование)

В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:

повестка дня данного собрания

порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться

дата, место, время проведения общего собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут приниматься простым или квалифицированным большинством голосов от общего числа голосов участвующих в таком собрании собственников помещений. Квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов собственников помещений в многоквартирном доме принимаются решения предусмотренные п. 1-3¹ ч. 2 ст. 44 ЖК

Простым большинством голосов (более 50% от общего числа голосов участвующих в общем собрании собственников помещений) принимаются решения по всем вопросам, не требующим квалифицированного большинства, включенным в повестку дня общего собрания.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в этом доме и доступном для всех собственников помещений в доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Юридической и документальной формой решения общего собрания собственников помещений является протокол соответствующего собрания. Обязанность ведения протокола может быть возложена решением общего собрания на любое лицо. Протоколы общих собраний и решения таких собраний по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК решения общего собрания, принятые в установленном ЖК порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Решение должно быть оформлено протоколом общего собрания

Решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания

Чтобы решение общего собрания имело юридическую силу должны быть соблюдены следующие условия:

Решение принято с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения

Решение доведено до сведения собственников помещений в порядке, установленном ч. 3 ст. 46 ЖК

Решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания

По указанным критериям может быть оценена правомерность решения в случае возникновения споров, связанных с принятием решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК, в случае, если:
Он не принимал участия в этом собрании			Голосовал против принятия такого решения			Таким решением нарушены его права и законные интересы

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику.

В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения главы 6 ЖК, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросом поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшим решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования ( передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения собрания в форме заочного голосования указываются: дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (ч. 5 ст. 45 ЖК). Собственник помещения оформляет решение по вопросам, поставленным на голосование, по правилам ч. 3 ст. 47 ЖК. При этом в соответствии с ч. 6 ст. 48 ЖК засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования, иначе соответствующее решение признается недействительным. В случае, если решение собственника содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Оформленное надлежащим образом решение собственник передает (направляет) в место или по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания. Способы передачи могут быть предусмотрены общим собранием собственников. Подобные документы могут передаваться посредством почтовой, телеграфной, телефонной, электронной или иной связи, обеспечивающей аутентичность передаваемых сообщений и их документальное подтверждение.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
Сведения о лице, участвующим в голосовании		Сведения о документе, подтверждающим право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в многоквартирном доме			Решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками: «за», «против» или «воздержался»

В соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают только собственники помещений в данном доме. При этом собственник может лично участвовать в голосовании либо наделить этим правом своего представителя. Полномочия представителя могут быть основаны на указаниях ФЗ, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления (это характерно для наделения полномочиями представителей таких собственников, как РФ, субъекты РФ и муниципальные образования). Полномочия представителя могут быть основаны также на доверенности. Доверенность на голосование в соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями ст. 185 ГК или удостоверена нотариусом.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Письменные решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, в соответствии с ч. 5 ст. 48 ЖК, в обязательном порядке должны использоваться только при заочном голосовании.

При голосовании на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме совместного присутствия, могут использоваться как письменные решения, так и другие документы (бюллетени для голосования).