Раздел 1. Основные начала жилищного права Росси (4 час)

Тема 1. Предмет, метод, принципы и источники жилищного права. Жилищные правоотношения (2 час.)

План лекции:

1. Предмет и метод жилищного права. Место жилищного права в системе права.

2. Принципы жилищного права.

3. Источники жилищного права. Жилищное законодательство. Применение жилищного законодательства по аналогии. Действие жилищного законодательства во времени, в пространстве и по кругу лиц.

4. Понятие и виды жилищных правоотношений. Основания их возникновения.

Предмет жилищного права – это совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения.

Жилищные отношения – это общественные отношения, складывающиеся по поводу приобретения, владения, пользования и распоряжения жилой площадью, а также по поводу учета жилищных фондов, содержания и ремонта жилых помещений, их переустройства и перепланировки, управления жилищными фондами, предоставления коммунальных услуг и т.д.

В литературе различают понятие жилищных отношений в «широком» и «узком» смысле. Под жилищными отношениями в узком смысле понимаются отношения по пользованию жилыми помещениями, которые являются гражданско-правовыми по своей природе. Понятие жилищных отношений в широком смысле, помимо названных, включает также отношения по учету и распределению жилой площади, ее переустройству и перепланировке, переводу жилых помещений в нежилые, а также по управлению жилищными фондами, которые по своей природе являются административно-правовыми.

В жилищном праве нет единого метода. На стадии учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставления жилой площади в домах государственного и муниципального фондов, управления жилищными фондами используется административно-правовой метод. На стадии пользования жилыми помещениями применяется гражданско-правовой метод.

В связи с этим, говоря о месте жилищного права в системе права следует признать, что у жилищного права нет единого метода, а следовательно жилищное право нельзя считать самостоятельной отраслью права, его следует рассматривать как подотрасль гражданского права, так как каждая самостоятельная отрасль права должна иметь свой предмет и метод. Однако, те авторы, которые признают существование комплексных отраслей права (проф. П.И. Седугин), рассматривают жилищное право как комплексную отрасль права.

Жилищное право – это система правовых норм, регулирующих отношения по приобретению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, а также связанные с ними отношения по учету и управлению жилищным фондом, обеспечению его сохранности, эксплуатации и ремонта, переустройству и перепланировке жилых помещений, переводу их в нежилые, по контролю за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Жилищное законодательство – это совокупность нормативных актов, регулирующих жилищные отношения. В России имеется стройная система нормативных актов, от жилищного кодекса до актов местных органов власти и управления по жилищным вопросам, поэтому можно говорить о наличии самостоятельной отрасли жилищного законодательства.

В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса, принятых в соответствии с ЖК других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов субъектов РФ, а также нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

На случай возникновения пробелов в правовом регулировании ЖК допускает применение жилищного законодательства по аналогии. Как и в гражданском законодательстве ЖК предусматривает аналогию закона и аналогию права.

Условия применения аналогии

Закона

Права

Отношение нуждается в регулировании нормами жилищного права

Отношение не предусмотрено конкретным законом

Есть закон, регулирующий сходные отношения

Отношение нуждается в регулировании нормами жилищного права

Отношение не предусмотрено конкретным законом

Нет закона, регулирующего сходные отношения

Аналогия закона применяется в тех случаях, когда нет норм прямо регулирующих определенные отношения, но есть норма, регулирующая сходные отношения.

Аналогия права применяется тогда, когда нет даже нормы, регулирующей сходные отношения. При этом правоприменительные органы должны исходить из общих начал и смысла жилищного законодательства, а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Применение аналогии права допускается лишь в целях определения прав и обязанностей участников жилищных отношений.

Часть 1 статьи 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

При этом необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 6 ЖК РФ допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Так, статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) нормам раздела VIII ЖК РФ "Управление многоквартирными домами" придана обратная сила: они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Например, нормы части 4 статьи 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу.

В связи с этим, как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 2 июля 2009 г., суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 1 марта 2005 года.

Дата вступления нормативного акта в силу имеет важное юридическое значение, поскольку именно с этого момента начинается действие данного акта в пространстве и по кругу лиц.

Если день вступления нормативного акта в силу не указан в самом акте или акте, определяющим порядок введения в действие акта данного вида, то применительно к федеральным конституционным законом, федеральным законам, а также актам Президента РФ, Правительства РФ и нормативным актам федеральных органов исполнительной власти действуют правила, установленные ФЗ от 14.06.1994 г. «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания» и Указом Президента от 23.05.1996 г. № 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента РФ, Правительства РФ и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти».

В таких случаях:

федеральные законы и федеральные конституционные законы вступают в силу по истечении 10 дней после их официального опубликования, если самими указанными законами не определен иной порядок их вступления в силу;

нормативные акты Президента РФ вступают в силу по истечении семи дней после дня их первого официального опубликования;

акты Правительства РФ, затрагивающие права, сво­боды и обязанности человека и гражданина, устанавли­вающие статус федеральных органов исполнительной власти, а также организаций вступают в силу по истече­нии семи дней после дня их первого официального опуб­ликования. В актах Президента РФ и актах Правительства РФ может быть установлен иной порядок их вступ­ления в силу;

нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти вступают в силу по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если самими актами не установлен другой порядок вступле­ния их в силу. Нормативные правовые акты федераль­ных органов исполнительной власти, содержащие сведе­ния, составляющие государственную тайну, или сведения конфиденциального характера и не подлежащие в связи с этим официальному опубликованию, прошедшие госу­дарственную регистрацию в Минюсте РФ, вступают в силу со дня государственной регистрации и присвоения номера, если самими актами не установлен более позд­ний срок их вступления в силу.

Официальным опубликованием федеральных консти­туционных законов и федеральных законов считается первая публикация их полных текстов в «Парламентской газете», «Российской газете» или в Собрании законодательства Российской Федерации (СЗ РФ). Официальным опубликованием актов Президента РФ и актов Правительства РФ считается публикация их текстов в «Российской газете» или СЗ РФ. Официальными являются также тексты указанных актов, распространяемые в машиночитаемом виде научно-техническим центром правовой информации «Система». Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти подлежат официальному опубликованию в «Российской газете» и «Бюллетене нормативных актов федеральных органов исполнительной власти».

По общему правилу, нормативно-правовые акты жилищного законодательства действуют на всей территории РФ, если это федеральные акты или на всей территории субъекта РФ, если это акты субъектов РФ. Исключения составляют случаи, когда в самом акте предусмотрено его действие лишь на определенной территории (районы Крайнего Севера, местности, подвергшиеся радиоактивному заражению и т.д.).

По общему правилу, нормативно-правовые акты жилищного законодательства распространяются на всех граждан РФ, иностранцев и лиц без гражданства, находящихся на территории РФ. Исключения из этого общего правила могут быть установлены только в законе. Так, п. 5 ст. 49 ЖК предусматривает, что «жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное».

Принципы жилищного законодательства – это основные начала, воплощающие его коренные, наиболее характерные черты.

Граждане по своему усмотрению и в своих интере­сах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в си­лу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Жилищные права могут быть ограничены на осно­вании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безо­пасности государства.

Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собствен­ников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании Жилищного Кодекса или другого федерального закона.

Жилище неприкосновенно.

Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных Жилищным Кодексом це­лях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного реше­ния.

Проникновение в жилище без согласия прожи­вающих в нем на законных основаниях граждан допуска­ется в случаях и в порядке, которые предусмотрены фе­деральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при ава­рийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоя­тельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Источники жилищного права - это формы (способы) выражения и закрепления норм жилищного права.

Конституция РФ – является правовой основной жилищного законодательства: нормы Конституции определяют содержание других нормативных актов, регулирующих жилищные отношения. Конституция относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и субъектов РФ (ст. 72), в ней закреплено право граждан РФ на жилище (ст. 40), неприкосновенность жилища (ст. 25) и другие принципы.

Жилищный кодекс – комплексный нормативный акт, регулирующий жилищные отношения в «широком» смысле. ЖК РФ принят 22 декабря 2004 г. и введен в действие с 1 марта 2005 г. Кодекс содержит 191 статью, регулирующую право собственности и другие вещные права на жилые помещения, правила заключения договора социального найма жилых помещений, правовой режим специализированного жилищного фонда, фонда ЖСК и ТСЖ, а также порядок оплаты жилья и коммунальных услуг и управления многоквартирными домами, и организацию проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Гражданский кодекс РФ – источниками жилищного права являются главы 18 и 35 ГК. Глава 18 ГК регулирует право собственности на жилую площадь, права членов семьи собственника, а также предусматривает возможность создания товариществ собственников жилья для управления общим имуществом в многоквартирных домах. Глава 35 ГК посвящена договору коммерческого найма жилых помещений. ГК регулирует также отдельные виды обязательств, предметом которых могут быть жилые помещения (купля-продажа, аренда, мена, дарение, рента и т.д.).

Федеральные законы обычно развивают и дополняют ЖК, конкретизируя отдельные вопросы, с их помощью вносятся изменения и дополнения в ЖК. Наиболее важное значение в настоящее время имеют: ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ от 22 декабря 2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах» и др.

В Указах Президента РФ формулируются основные направления жилищной политики и принципы развития жилищного законодательства, которые в дальнейшем развиваются и конкретизируются в законах и подзаконных нормативных актах. В переходный период, на практике часто прибегали к Указам Президента и в тех случаях, когда необходимо было быстро внести изменения в устаревшее законодательство или устранить пробелы в нем. Так, Указом Президента РФ 23 декабря 1993 г. было утверждено «Временное положение о кондоминиуме», которое действовало до принятия Закона «О товариществах собственников жилья» в 1996 г. Указом Президента от 10 июня 1994 г. утверждены также «Положение о жилищных кредитах» и «Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов».

Постановления Правительства РФ – принимаются в пределах его компетенции и они не должны противоречить законам и указам Президента. В сфере жилищного права Постановлениями Правительства часто утверждаются различные Правила и Типовые договоры. Так, Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. утверждены «Правила пользования жилыми помещениями», а Постановлением Правительства от 21 мая 2005 г. утвержден Типовой договор социального найма жилищного помещения.

Нормативные правовые акты субъектов РФ (республик в составе РФ, краев, областей, г. Москвы и Санкт-Петербурга, автономных областей и округов). Акты субъектов РФ также делятся на законодательные акты представительных органов государственной власти (Закон Приморского края от 11 июня 2002 г. «О защите прав граждан в жилищно-коммунальной сфере» и иные нормативные правовые акты, принимаемые в пределах своей компетенции исполнительными органами государственной власти (Положение о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг» утв. Постановлением Губернатора Приморского края от 20 сентября 2004 г.). Они не должны противоречить федеральным законам и подзаконным нормативным актам.

Нормативные правовые акты органов местного самоуправления по жилищным вопросам принимаются с учетом местных условий на основе действующих законов и подзаконных нормативных актов федеральных органов и актов субъектов РФ и не должны им противоречить. Так, Решением Думы г. Владивостока от 29 сентября 2005 г. «Об установлении нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения в г. Владивостоке» установлены нормы площади жилого помещения в г. Владивостоке, а Решением городской Думы от 28 октября 2005 г. определен «Порядок снижения оплаты коммунальных услуг для населения при нарушении качества и сроков их предоставления в г. Владивостоке».

Жилищный кодекс впервые установил приоритет норм международного права по отношению к нормам национального жилищного законодательства (ст. 9). Согласно ч. 4 ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные национальным законом, то применяются правила международного договора. Так, на территории РФ действуют международно-правовые акты ООН, содержащие правила в сфере жилищных отношений. Примерами могут служить: Всеобщая декларация прав человека (1948 г.), Международный Пакт о гражданских и политических правах и Международный Пакт об экономических, социальных и культурных правах (1966 г.).

Среди источников жилищного права важную роль играют Постановления Конституционного Суда РФ, принятые по жалобам и запросам о проверке конституционности законов и нормативных правовых актов, по спорам о компетенции, по делам о толковании Конституции РФ. Для жилищного права важное значение имеют: Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. по делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой и др., Определение Конституционного суда РФ от 4 декабря 2003 г. по запросу Конституционного Суда Республики Татарстан о проверке конституционности п/п 9 п. 1 ст. 14 ФЗ «О ветеранах» и т.д. Хотя Конституционный Суд РФ не издает новых норм права, однако, признание им определенных норм не соответствующими Конституции РФ влечет утрату этими нормами юридической силы и прекращение их действия независимо от последующего изменения или отмены данного акта законодателем. Суды всех инстанций при рассмотрении конкретных дел непосредственно ссылаются на Постановления Конституционного Суда как на источник права.

Постановления Пленума Верховного Суда РФ по мнению большинства юристов не являются источниками жилищного права, так как они не создают новых норм, а только разъясняют уже существующие. Вместе с тем суды широко используют Постановления Пленума Верховного Суда при рассмотрении конкретных дел, ссылаясь на них как на источники права.