1. Правові засади використання земельних ділянок для кооперативного житлового і гаражного будівництва.

Здійснення будівництва у населених пунктах за кооперовані кошти громадян вітчизняному законодавству відоме давно. Створення та функціонування житлових, житлово-будівельних і гаражно-будівельних кооперативів регулювалося урядовими постановами, а також типовими та примірними статутами буді¬вельних кооперативів різних видів. На підставі останніх кожний кооператив приймав і реєстрував власний статут, що регулював кооперативні відносини щодо здійснення будівництва та експлуа¬тації зведених об'єктів.

Земельні ділянки надавалися кооперативам як юридичним особам лише в користування. Так, відповідно до Примірного статуту кооперативу з будівництва та експлуатації колективних гаражів-стоянок для автомобілів і мотоциклів, що належать громадянам на праві особистої власності, затв. постановою Ради Міністрів Української PCP від 16 жовтня 1962 p., земельні ділянки надавалися таким кооперативам у користування для зведення гаражів — стоянок із покладанням на них обов'язків щодо упорядкування проїздів до гаражів, благоустрою та озеле-нення території тощо. У Примірному статуті житлово-будівель¬ного кооперативу, затв. постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. № 186, передбачене надання таким кооперати¬вам земельних ділянок для здійснення ними житлового будів¬ництва. Кооперативам, створеним шляхом об'єднання жителів споруджених будинків, земельні ділянки надавалися у постійне користування для обслуговування та експлуатації останніх.

Згідно зі ст. 41 ЗК житлово-будівельним (житловим) і га¬ражно-будівельним кооперативам за рішенням органів вико¬навчої влади або місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлю¬ється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Крім цього, кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими договорами. Виходячи із змісту наведеної норми, вона охоплює тільки зазначені в ній види кооперативів, залишаючи без уваги дачні та дачно-будівельні кооперативи, організація і функціонування яких передбачалися попереднім законодавством на землях населених пунктів, які нині вважаються землями житлової та громадської забудови. Аналогічне положення склалося з використанням земельних ділянок садівничими товариствами в межах населених пунктів, які згідно із ЗК у редакції від 13 березня 1992 р. не тільки змовилися , а й перетворилися в садівничі товариства (ст. 5) і садівничі кооперативи (ст. 57) попереднього ЗК.

Більш складним є питання про природу права власності на земельні ділянки, які передані житловим, житлово-будівельним і гаражно-будівельним кооперативам. ЗК передбачає передачу земельних ділянок таким юридичним особам на праві приват¬ної власності. Однак у статутах зазначених кооперативів щодо здійснення права володіння, користування і розпорядження об'єктами кооперативної власності, у тому числі земельними ділянками, передбачається колективне і колегіальне прийняття рішень членами кооперативу та його органами управління. Ос¬кільки в кооперативах інший спосіб прийняття рішень щодо реалізації права власності суперечить їх юридичній природі, то земельні ділянки, рівно як інші об'єкти, належать їм на праві кооперативної власності.

Проте чинний ЗК не передбачає колективну форму земель¬ної власності в кооперативному, акціонерному, корпоративно¬му чи якому-небудь іншому виді. Це в свою чергу ускладнює вибір засобів забезпечення охорони та захисту прав на земельні ділянки, які передані у власність зазначених видів коопера¬тивів та виконання вимог земельного законодавства при екс¬плуатації зведених об'єктів на землях житлової та громадської забудови.

Виходячи зі змісту спеціальної земельно-правової норми, за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самовряду¬вання житловим, житлово-будівельним і гаражно-будівельним кооперативам, створеним після набрання чинності ЗК, земель¬ні ділянки зі складу земель житлової та громадської забудови передаються у власність або надаються в оренду. Порівняння наведеної норми ЗК з іншими земельно-правовими нормами дозволяє дійти висновку про те, що передача зазначених земель¬них ділянок новоутвореним кооперативам може здійснюватися лише шляхом їх відведення. Згідно із вимогами ч. 3 ст. 124 ЗК надання земельних ділянок під забудову на орендних умовах може здійснюватися, як за договором оренди землі, (наприклад, для організації тимчасової автостоянки), так за проектами їх відведення, (наприклад, для зведення кооперативом довгостро¬кової гаражної будівлі) на землях житлової та громадської забудови, що знаходяться в запасі. Відповідно, орендне земле¬користування у таких випадках може бути короткостроковим або довгостроковим.

Якщо кооперативи створені до набрання чинності ЗК, немає потреби у здійсненні відведення, тому що раніше ця земельна ділянка вже надавалася кооперативу у користування. Таким чином, переоформлення земельних ділянок кооперативами-землекористувачами у власність або в оренду є достатньою під¬ставою для їх подальшого використання на нових правових засадах без зміни їх цільового призначення.

Об'єктом права власності або права оренди кооперативу є конкретна земельна ділянка, із встановленими межами на місце¬вості. Розміри ділянок, що передаються або надаються коопе-ративам під забудову або для експлуатації зведених будівель, встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Вони передбачаються у рішеннях органів вико¬навчої влади або місцевого самоврядування і закріплюються у правовстановлюючих документах.

Суб'єктами права власності на землю або права тимчасового землекористування на умовах оренди є кооперативи як юри¬дичні особи. Це означає, що житлові, житлово-будівельні та гаражно-будівельні кооперативи самостійно здійснюють надані їм земельні права, виконують покладені на них обов'язки і несуть юридичну відповідальність за їх невиконання. Члени кооперативу не несуть відповідальності за земельно-правовими, як і за іншими зобов'язаннями цих організацій.

Використання земельних ділянок житловими, житлово-будівельними і гаражно-будівельними кооперативами в основному здійснюється на підставі права власності. Це обумовлено необ¬хідністю зведення капітального житловою або гаражного будів¬ництва на землях житлової та громадської забудови. Водночас земельні ділянки нерідко використовуються кооперативами на орендних умовах. Це може мати місце, наприклад, при будів¬ництві кооперативного житлового будинку (для складування та збереження будівельних матеріалів), під час експлуатації комплексу житлових будинків та інших кооперативних будівель (для створення складських приміщень, ремонтно-експлуатаційної бази та розміщення відповідних служб), при експлуатації авто-гаражів і автостоянок (для ремонту і обслуговування автотран¬спортних засобів, тимчасового користування земельними ділян¬ками для розбирання автомобілів, тощо).

Земельні ділянки для житлового або гаражного будівництва із земель житлової та громадської забудови на праві власності надаються безоплатно. Однак треба підкреслити, що це має місце лише при їх передачі у власність. Наступне використан¬ня земельних ділянок для зазначених цілей здійснюється за плату. Інакше це суперечило б принципу платності спеціаль-ного використання землі. ЗК надає житловим, житлово-будівельним і гаражно-буді¬вельним кооперативам можливість набувати право власності па земельні ділянки за цивільно-правовими договорами. Най¬більш поширеним цивільно-правовим договором, за яким від¬бувається набуття кооперативами землі у власність, є договір купівлі-продажу державних або комунальних земель, включа¬ючи набуття земельних ділянок на земельних торгах. Це не виключає можливості їх придбання кооперативами за догово¬рами дарування, під час прийняття спадщини та за іншими цивільно-правовими правочинами. На зазначених засадах жит¬лово-будівельні і гаражно-будівельні кооперативи можуть набу¬вати земельні ділянки, які належать на праві приватної власності.

Важливим положенням земельного законодавства є вимога щодо використання як переданих і наданих, так і придбаних земель за їх цільовим призначенням. Таким цільовим призна¬ченням використання земельних ділянок житловими, житлово-будівельними і гаражно-будівельними кооперативами є здій¬снення житлового і гаражного будівництва та експлуатація зведе¬них об'єктів. їх забудова здійснюється відповідно до вимог, норм і правил містобудівного законодавства, а наступна екс¬плуатація зведених житлових будівель і гаражних споруд — із дотриманням правового режиму використання земель житлової та громадської забудови.