- •2. Аренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- •3. Бюро технической инвентаризации, его основные функции, роль, задачи и место в операциях с недвижимостью.
- •8.Жизненный цикл объекта недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- •9. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •10. Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
- •Вопрос16. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория. Отношения собственности по поводу объектов недвижимости. Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:
- •Вопрос17. Объекты недвижимости: понятие, классификация, категории.
- •19.Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жильё.
- •20. Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •21. Органы государственной регистрации недвижимости, их функции и задачи. Порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью.
- •25. Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- •26. Оценка объектов недвижимости в рыночной экономике, её значение и этапы развития.
- •27. Оценочная деятельность на рынке недвижимости. Принципы и этапы процесса оценки недвижимости.
- •28. Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- •29.Посредническая деятельность на рынке недвижимости: основные задачи, функции, операции
- •30. Предложение на рынке недвижимости. Факторы, определяющие объем предложения на рынке недвижимости.
- •32. Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества
- •33. Продажа объектов незавершенного строительства, особенности определения цены, условия реализации.
- •37 Вопрос. Система государственных органов управления и регулирования на рынке недвижимости
- •38. Спрос на рынке недвижимости и особенности его формирования и проявления.
- •39. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •40. Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- •41. Стоимость объекта недвижимости (он): понятие, виды, принципы оценки.
- •42. Структура и основные категории рынка недвижимости.
- •43. Субъекты, виды и функции рынка недвижимости и их характеристика.
- •I.По виду товара:
- •44. Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- •45. Технология, понятие и порядок купли-продажи жилья, обмена, дарения, наследования.
- •48. Функции Агенства по управлению имуществом при совершении операций с недвижимостью, находящихся в государственной собственности.
- •49. Характеристика видов и форм собственности на недвижимость, субъекты и объекты собственности.
25. Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
Доходный подход заключается в пересчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью.
Основные принципы данного подхода — это принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Очевидно, что чем дальше по времени отдален от нас момент времени получения дохода, тем выше риск ошибки в его прогнозировании, тем, следовательно, выше должна быть доля риска в общей величине капитализированной стоимости.
Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала.
Основные этапы оценки доходным подходом.
1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов.
2. Вычитание операционных издержек.
3. Определение и корректировка чистого дохода.
4. Оценка и мультипликатор гудвил.
5. Определение окончательной стоимости недвижимости.
Доходный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода: капитализации доходов (метод прямой капитализации) и дисконтированного денежного потока.
В основе метода капитализации доходов лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение. В общем случае ставка капитализации определяется по формуле:
Ставка капитализации равна отношению (Валовой доход - Операционные издержки + Цена гудвил ) к Цене объекта недвижимости.
Существуют и другие методы расчета ставки капитализации.
1. Метод прямого сопоставления. Заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Ставка капитализации оцениваемого объекта берется одинаковой с объектом-аналогом либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов-аналогов.
2. Метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала). В этом случае ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Ставка капитализации на собственные средства определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала.
3. Метод связанных инвестиций (земли и здания) применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и объекта недвижимости, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса.
4. Кумулятивный (или суммарный)метод. Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента — ставка дохода на инвестиционный капитал — разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается ставка капитализации. К безрисковой ставке дохода (которая обычно равна ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на среднесрочные государственные облигации) прибавляются поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др.
Вторая составляющая общего коэффициента капитализации — ставка возмещения капитала — рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.
5. Метод Эллвуда - модифицированный метод связанных инвестиций — заемного исобственного капитала. Данный метод учитывает продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.
Для расчета общей ставки капитализации Эллвуд предложил формулу:
Ставка дохода на собственный капитал, включая доход на инвестиции и доход на возврат капитала вычесть отношение величины ипотечного кредита к стоимости объекта умножить на ипотечный коэффициент прибавить (величина уменьшения стоимости объекта в прогнозируемом периоде минус величина увеличения стоимости объекта в прогнозируемом периоде) умножить на коэффициент фондопогашения при ставке дохода на собственный капитал.
Ипотечный коэффициент можно определить также по таблицам, разработанным Эллвудом.
Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер. В соответствии с этим методом при определении стоимости недвижимости оценщик должен решить, по крайней мере, две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.
Стоимость объекта недвижимости по данному методу равна: средней сумме отношения денежных потоков периода к ставке дисконтирования денежного потока за период.
Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.