1.3. Фінансово-економічні аспекти оцінки окремих компонентів нерухомості

У сучасних умовах нерухомість належить до ви­значальних ресурсів, що забезпечують ефективну діяльність господарських суб'єктів, муніципалітетів, органів державно­го управління та рівень життя окремої особи, людини. Захід­ноєвропейські, зокрема англійські, експерти виділяють три визначальні компоненти нерухомості: як ресурсу, активу і об'єкта управління в загальній системі управління. Це функ­ціональний, фінансовий та фізичний (експлуатаційний) ком­поненти нерухомості. Зміст окремих компонентів нерухомос­ті виявляється в такому.

Функціональний компонент управління нерухомістю — це, в першу чергу, ресурсний компонент у процесах страте­гічного планування розвитком господарських суб'єктів: ак­ціонерних товариств, фірм, корпорацій. Складові об'єктів не­рухомості (земельні ділянки, технологічні споруди, об'єкти інфраструктури, виробничі і офісні приміщення) належать до базових забезпечуючих ресурсів діяльності підприємств. В процесах довгострокового планування діяльності підпри­ємств необхідно визначити оптимальні обсяги, склад і струк­туру нерухомості, тобто обґрунтувати обсяги та оптимізувати структуру активів підприємства.

У процесі вирішення цієї задачі необхідно визначити об­сяги нового будівництва, закупки нового обладнання, модер­нізації діючого обладнання. Крім того, необхідно виявити можливі шляхи їх перепрофілювання, реалізації чи здавання в оренду.

Фінансовий компонент. Об'єкти нерухомості — це акти­ви підприємства, тому вони знаходять своє відображення в бухгалтерських документах організації. Обсяги та склад об'єктів нерухомості, їх вартість, поточний стан та інші хара­ктеристики безпосередньо впливають на стан діяльності під­приємств, зокрема на рівень таких показників як собівартість виготовлення і реалізації продукції, обсяг податкових плате­жів, ринкова вартість фірми (бізнесу) та інше.

Різноманітність аспектів, масштаби і значимість фінансових характеристик нерухомості дозволяє говорити про необхід­ність виокремлення в структурних управлінських підрозділах фінансового менеджменту суб'єктів господарювання спеціаліс­тів із комплексу наведених фінансових функцій управління не­рухомістю. Крім того, фінансові менеджери з питань нерухомо­сті беруть участь у вирішенні проблем ефективного управління інвестиційними проектами розвитку суб'єктів господарювання та окремими напрямками їх комерційної діяльності.

Фізичний (експлуатаційний) компонент. Нерухомість фірми — це сукупність фізичних об'єктів, які за своїми прое­ктними характеристиками і поточним станом впливають на безпеку, якість, комфортність основної виробничої діяльності. Ці об'єкти вимагають відповідного експлуатаційного утри­мання, визначеного законодавством та нормативними актами будівництва, землевпорядкування, санітарного стану, водо­постачання, водовідведення та інше.

Усі ці вимоги з експлуатації об'єктів нерухомості знахо­дять своє відображення в планах і кошторисах ресурсних ви­трат (фінансових, матеріально-технічних) у договірних від­носинах із ремонтно-будівельними службами. Ця діяльність по суті є технічним менеджментом, управлінням експлуата­ційним станом нерухомості. На вітчизняних підприємствах зазначені функції, як правило, виконують спеціалісти підроз­ділів з капітального будівництва.

Усі три компоненти тісно пов'язані між собою при прове­денні операцій оцінки нерухомості. Логіко-цільовий зв'язок цих компонентів наведений на рис. 1.3.

Організаційно-функціональний аспект управління наведе­ними компонентами нерухомості в межах поточного та опе­ративного управління суб'єктами господарювання можуть мати таку схему.

Наприклад, спеціалісти з капітального будівництва чи служби експлуатації будівель і споруд підготували проекти планів проведення необхідних попереджувальних чи капіта­льних ремонтних робіт. Матеріали проектів планів ремонт­них робіт будівель, споруд чи інших об'єктів нерухомості на­правляються у фінансовий відділ для вирішення питань визначення можливих обсягів фінансування цих ремонтних робіт. При підготовці рішень фінансові менеджери в умовах обмеження фінансових ресурсів повинні враховувати зміст цілей та стратегію розвитку підприємства на перспективу і роль конкретного об'єкта нерухомості як ресурсу досягнен­ня довгострокових

У таких умовах важливою є правильна оцінка необхідних ресурсів для всіх компонентів об'єктів нерухомості і часових горизонтів управління — від оперативних кошторисів для виконання ремонтних робіт до середньострокових бізнес- планів та стратегічних інвестиційних програм. Спеціалісти з оцінки і управління нерухомістю разом із спеціалістами від­повідних спеціалізованих підрозділів повинні провести комп­лексну оцінку проблеми та підготувати пропозиції, програму і збалансовані плани заходів щодо нерухомості для керівницт­ва фірми. Як показують зв'язки, наведені на рисунку, голов­ним напрямком інтегрування трьох компонентів об'єктів не­рухомості є фінансові аспекти управління.

Наприклад, стратегічні завдання функціонального аспекту управління пов'язані з новим будівництвом, закупівлею но- вого обладнання, комерціалізацією використання надлишків нерухомості. Всі ці завдання і напрямки їх вирішення мають чітко виражене фінансове трактування середньострокового чи довгострокового розвитку підприємства. Таке саме фінан­сове трактування має місце і при реалізації експлуатаційних аспектів управління.

У свою чергу, показники фінансового стану, вартісні оцін­ки окремих об'єктів нерухомості, майнового комплексу та бі­знесу в цілому мають оперативний характер. Інтеграція цих трьох компонентів в просторі фінансових показників нале­жить до найскладніших завдань фінансового управління.