3.5. Юридичні підстави здійснення оцінки нерухомості

Оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності та замовником оцінки, що укладається в письмовій формі, або на підставі ухвали суду. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють оцінку майна самостійно на підставі наказу ке­рівника.

Договір на проведення оцінки майна укладається в пись­мовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім. Під час укладання багатостороннього договору крім замов­ника оцінки стороною договору може виступати особа- платник, якщо оплату послуг здійснює інша особа. Замовни­ками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки по­винні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці, отримання ним необхідної та дос­товірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Істотними умовами договору на проведення оцінки май­на є:

•             зазначення майна, що підлягає оцінці;

•             мета, з якою проводиться оцінка;

•             вид вартості майна, що підлягає визначенню;

•              дата оцінки;

•              строк виконання робіт з оцінки майна;

•              розмір і порядок оплати робіт;

•              права та обов'язки сторін договору;

•              умови забезпечення конфіденційності результатів оцін­ки, інформації, використаної під час її виконання;

•              відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору;

•              порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів.

Розмір і порядок оплати робіт з оцінки майна визначають­ся за домовленістю сторін або у випадках відбору суб'єкта оціночної діяльності на конкурсних засадах — за результата­ми конкурсу.

Типовий договір на здійснення оцінки нерухомого майна наведено в Додатку К. На основі проведення оцінки склада­ється акт виконання робіт (Додаток Л), що підтверджує вико­нання зобов'язань за договором та підготовку і передачу суб'єктом оціночної діяльності звіту про оцінку майна.

3.6. Організаційно-правові аспекти проведення операцій із нерухомістю

З метою визнання і підтвердження державою ви­никнення, переходу, обтяження та припинення прав на об'єк­ти нерухомості здійснюється їх державна реєстрація. Вона спрямована на впорядкування цивільного обороту й охорони прав власників нерухомості.

Основні функції державної реєстрації полягають у:

•              забезпеченні державної гарантії та захисту зареєстрова­них прав;

•              підвищенні надійності майнових операцій із нерухоміс­тю (за рахунок повноти та достовірності інформації про пра­ва та техніко-економічні характеристики, концентрації всієї інформації в єдиному державному органі);

•              сприянні інвестиційним і кредитним процесам;

•              створенні інформаційної бази для оподаткування неру­хомості, планування розвитку населених пунктів тощо.

Відносини, пов'язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та правочинів щодо нерухомості регулюється ЗУ «Про держав­ну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обме­жень» від 1.07.2004 р. № 1952-IV.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень — це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення ре­чових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супрово­джується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Державна реєстрація прав є публічною, здійснюється міс­цевим органом державної реєстрації прав, який зобов'язаний надавати інформацію про зареєстровані речові права та їх обмеження в порядку, встановленому законом. Вона повинна проводитися за єдиною системою записів по кожному об'єк­ту нерухомості в Державному реєстрі речових прав на неру­хоме майно та їх обмежень, який зберігається безстроково.

Державна реєстрація прав базується на кадастровому но­мері, присвоєному у встановленому законом порядку, і про­водиться за місцезнаходженням об'єкта нерухомості у межах адміністративно-територіальної одиниці (району, міста, ра­йону в місті).

Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території Украї­ни, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юри­дичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а саме:

1)            право власності на нерухоме майно;

2)             речові права на чуже нерухоме майно (право володіння; право користування (сервітут); право постійного користуван­ня земельною ділянкою; право користування земельною ді­лянкою для сільськогосподарських потреб; право забудови земельної ділянки; право користування нерухомим майном строком більше одного року);

3)             обмеження речових прав.

Державній реєстрації об'єктів нерухомості й прав на них передує обов'язкове обстеження цих об'єктів, а також пере­вірка наявності матеріалів інвентаризації, підготовлених ор­ганом технічної інвентаризації, який проводить державну ре­єстрацію прав.

Суб'єктами державної реєстрації є власники об'єктів не­рухомості (фізичні та юридичні особи), володар прав на ньо­го (користувачі, власники сервітутів), з одного боку, й орга­ни, що здійснюють державну реєстрацію прав — з іншого.

Систему органів державної реєстрації прав складають центральний орган виконавчої влади з питань земельних ре­сурсів, який забезпечує реалізацію державної політики у сфе­рі державної реєстрації прав, створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балан­сом (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав.

 Державна реєстрація прав проводиться місцевими органа­ми державної реєстрації прав виключно за місцем знахо­дження нерухомого майна, а саме: в містах Києві та Севасто­полі, місті обласного підпорядкування, районі.

Місцеві органи державної реєстрації прав:

•              проводять реєстрацію прав на нерухоме майно, їх обме­жень, правочинів щодо нерухомості або відмовляють у ре­єстрації;

•              ведуть Державний реєстр прав на нерухоме майно, яке (або більша за площею частина якого) знаходиться в цьому реєстраційному (кадастровому) окрузі;

•              надають інформацію про зареєстровані права та їх об­меження в установленому законодавством порядку;

•              забезпечують формування та внесення кадастрових пла­нів земельних ділянок та даних технічної інвентаризації ін­ших об'єктів нерухомого майна до Державного реєстру прав.

Керівник місцевого органу державної реєстрації прав є державним реєстратором прав і призначається центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

На посаду державного реєстратора прав на нерухоме майно може бути призначена особа з вищою юридичною освітою, яка пройшла стажування в органах державної реєст­рації прав протягом шести місяців, склала кваліфікаційний іспит, отримала свідоцтво державного реєстратора прав та печатку встановленого зразка, які видаються центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Державний реєстр прав на нерухоме майно та їх обме­жень — єдина державна інформаційна система, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів не­рухомого майна (будівель, споруд), кадастровий план зе­мельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомості.

Інформаційне забезпечення Державного реєстру прав складає:

1)             база даних обліку земельних ділянок та іншого нерухо­мого майна, правочинів щодо нерухомого майна;

2)             дані технічної інвентаризації об'єктів нерухомості;

3)             кадастрові плани земельних ділянок;

4)             інформація про реєстраційні справи;

5)             база даних заяв про державну реєстрацію прав та їх об­межень;

6)             база даних запитів щодо зареєстрованих прав та їх об­межень.

Державний реєстр прав містить дані про зареєстровані ре­чові права, їх обмеження, суб'єктів речових прав, об'єкти не­рухомого майна, відомості про осіб, в інтересах яких вчинено обмеження речового права, копії документів про правочини, на підставі яких проведено реєстрацію прав, обмежень цих прав. Він складається з розділів, які відкриваються на кожний об'єкт нерухомого майна під час проведення державної ре­єстрації права власності на нього з присвоєнням ідентифіка­ційного (кадастрового) номера.

Розділ Державного реєстру прав може бути відкритий на такі об'єкти нерухомого майна:

а)    земельна ділянка;

б)     земельна ділянка з розташованими на ній будівлями, спорудами (підприємство, садиба, майстерня, офісне примі­щення, інше);

в)     будівля, споруда, їх частина (квартира, майстерня, офі­сне приміщення, інше) — у разі, якщо власники земельної ді­лянки та розташованих на ній будівель, споруд, їх частин не поєднуються в одній особі.

Розділ Державного реєстру прав містить:

•              дату та зміст заяви про державну реєстрацію речових прав та їх обмежень;

•             кадастровий номер;

відомості про державну реєстрацію прав;

•             відомості про правочини щодо нерухомого майна;

•              відомості технічного стану будівель, споруд, їх частин та кадастровий план земельної ділянки;

•              відомості про обмеження речових прав відповідно до до­говору або накладені рішеннями органів державної влади, ор­ганів місцевого самоврядування, їх посадовими особами, від­повідно до закону, та їх зміст;

•              відомості про осіб, які мають повноваження на вчинення правочинів щодо нерухомого майна;

•              відомості про сплату державного мита за державну ре­єстрацію прав та про платежі за надані в установленому по­рядку витяги з Державного реєстру прав;

•             інформацію про надані витяги з Державного реєстру прав;

•              інші відомості, що є підставою, відповідно до закону, для державної реєстрації прав.

Особливістю державної системи реєстрації нерухомості в Україні є те, що на сьогодні діють окремі реєстри для реєст­рації прав власності (та інших прав) на землю та на інше не­рухоме майно. Реєстрація земельних ділянок та прав на них здійснюється у державному реєстрі земель. Функції адмініст­ратора бази даних державного реєстру земель виконує Центр державного земельного кадастру при Державному агентстві земельних ресурсів.

Реєстрація будівель та прав на них здійснюється у держа­вному реєстрі прав власності на нерухоме майно. Функції ад­міністратора бази даних державного реєстру прав власності на нерухоме майно здійснює державне підприємство «Інфор­маційний центр» Міністерства юстиції України. Функції Ре­єстратора зазначеного Реєстру здійснюють Бюро технічної інвентаризації (БТІ), які вносять відповідні дані до Реєстру та надають витяги з нього.

Міністерством юстиції України здійснюється ведення Державного реєстру іпотек — інформаційної бази даних, що містить відомості про обмеження, встановлені щодо об'єктів нерухомості, які перебувають в заставі. Записи до цього реєстру та витяги з нього здійснюють приватні та державні нотаріуси, які посвідчують цивільно-правові угоди з нерухо­містю. При здійсненні продажу об'єкта нерухомості витяг з реєстру іпотек є обов'язковим документом, який вимагаєть­ся для укладання угоди.