2.5. Особливості формування та розвитку ринку нерухомості в Україні

У розвинутих країнах зі стабільними економічни­ми та законодавчими системами ринок нерухомості, як пра­вило, має досить невелику динаміку при значних показниках стабільності. Якщо розглядати ринок нерухомості України, то можна відзначити приклад ринку, який проходить етап за­родження, формування і становлення в умовах зміни соціаль­но-економічної формації у зв'язку з переходом до ринкових засад.

За даними Держкомзему за останні роки в Україні понад 12 млн жителів здійснили приватизацію своїх земельних діля­нок загальною площею приблизно 4 млн гектарів. Мешканці міст приватизували приблизно 5 млн квартир та однокварти­рних будинків. Приватизовано та акціоновано понад 60 тисяч підприємств, левову частку вартості яких складає нерухоме майно. Власниками різноманітних об'єктів нерухомості стали понад 80 % населення України.

Значна частина приватизованої нерухомості вже функціо­нує на вторинному ринку. Стихійний ринок нерухомості пос­тупово набуває цивілізованих рис. Його функціонування в Україні забезпечується низкою законодавчих актів, почи­наючи з Конституції України та закінчуючи нормативними актами органів місцевого самоврядування. Проте залишаєть­ся великий масив невирішених проблем, пов'язаних із здійс­ненням операцій із нерухомим майном та захистом прав гро­мадян на ринку нерухомості.

Ринок нерухомості України функціонує в перехідній еко­номіці, що відрізняє його від ринків нерухомості, які функці­онують у країнах з розвинутою ринковою економікою. Най­більш важливими сегментами ринку нерухомості України на сьогодні є ринки житлової нерухомості, нежитлової нерухо­мості і землі. Слід зазначити, що в окремих випадках локаль­ні ринки перетинаються — це обумовлено їх тісною взаємо­дією, а також особливостями формування структури ринку нерухомості України, що функціонує в перехідній економіці.

Житловий фонд складає найбільшу частку національного багатства держави. Житло належить до головних потреб лю- дини і є первинною цінністю для більшості громадян Украї­ни. З початком трансформаційних процесів в Україні загост­рилися проблеми житлового сектора, функціонування якого в ринкових умовах господарювання виявилося не ефектив­ним. У той же час, досвід країн із розвинутою ринковою еко­номікою доводить, що житловий сектор є найважливішим се­гментом будь-якої економічної системи і при обґрунтованій соціально-економічній політиці може використовуватися як двигун економічного зростання. Виходячи з цього, держава за роки незалежності прийняла низку законів і нормативних документів, що сприяють ринковим перетворенням у житло­вій сфері. Зокрема, активний розвиток ринку житлової неру­хомості розпочався із прийняттям у червні 1992 року Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду».

У процесі реалізації початкового етапу житлової рефор­ми мільйони громадян стали власниками квартир, а їх ку- півля-продаж дозволяє сьогодні управляти процесами пере­розподілу житла. Приватизація державного житлового фонду стала основою для формування вторинного ринку житла в Україні.

До складу об'єктів, що обертаються сьогодні на ринку жи­тлової нерухомості України, входять квартири і кімнати в ба­гатоквартирних будинках, а також одноквартирні будинки. До суб'єктів сучасного ринку житлової нерухомості України належать продавці, покупці та обслуговуюча інфраструктура. Зазначені групи суб'єктів характерні також для ринків нежи­тлової нерухомості і землі.

Слід зазначити, що ціни на житлову нерухомість постійно зростають, при чому причини подорожчання різноманітні — від політичного стану до штучного підвищення за допомогою посередників на ринку. Так, за період з квітня 2006 по січень 2007 років вартість житлової нерухомості в Україні зросла в середньому в 1,6 рази. При цьому зростав попит, а відпо­відно, і ціни на однокімнатні квартири. В той час, як попит на житло більшої площі дещо знижувався, а отже, і темпи зростання цін були нижчі, ніж на малогабаритне житло. Переважно, це було пов'язано зі зростанням витрат на ко­мунальні послуги та загального рівня експлуатаційних ви­трат.

Динаміка зміни цін на житло у місті Києві з 2001 до 2006 ро­ків, наведена на рис. 2.5. Рівень цін на житло в м. Києві та їх динаміка є найвищими в Україні, проте загальна тенденція цих показників в інших регіонах країни є аналогічною. Адже зміна ціни на нерухомість у Києві викликає пропорційну змі­ну цін на житлову нерухомість в усій країні.

ОвМЛООІ Ов.ЦЛОСЛ 09.ИЛЮС 11 .ЮЛЮ 11.О9Л0О4 ІЗ.ОвЛМО 10.07 Рис. 2.4. Тенденція зміни цін на житлову нерухомість у місті Києві за період 2001-2006 рр., дол./м2

Оборот вторинного ринку житлової нерухомості Києва у 2006 р. становив близько 4,5 млрд доларів. Як і в попередні роки, близько 70-80 % угод на ринку — це фактичні обміни з доплатами й компенсаціями (замість одних квартир люди купували інші, у більшості випадків поліпшуючи житлові умови).

За даними, наведеними на рис. 2.5, станом на 1.01.2007 р. найдорожчим було житло в столиці Україні — 2600 доларів

США за 1 м², друге після міста Києва — м. Одеса та третє — м. Дніпропетровськ. Ціни в Одесі завжди високі. Це обумов­лено низкою факторів: портове місто з розвинутою промис­ловістю та інфраструктурою, окрім цього, курортна зона міс­та має свої переваги, як в економіці в цілому, так і на ринку нерухомості. Схожа ситуація у місті Дніпропетровськ, де не тільки розвинута економіка та промисловість, але й високе зосередження грошових потоків. Середня вартість житла по Україні на вказану дату склала 1 369 доларів за 1 м².

Рис. 2.5. Вартість одного квадратного метра житла у регіонах України (на 1.01.07 р.)

Сучасний ринок житлової нерухомості в Україні поді­ляється на такі основні сегменти: 1) первинний і вторинний ринки житла; 2) сегменти купівлі-продажу й оренди житла; 3) ринки ізольованих квартир, кімнат, одноквартирних будин­ків; 4) ринок житла обласного центру, районного центру і т. ін.; 5) ринки житла з низькими якісними характеристиками, се­реднього класу, елітного. У свою чергу, кожен із виділених сегментів можна структурувати на кілька локальних ринків.

У формуванні ринку нежитлової нерухомості в Україні можна виділити три основних етапи:

1)            1992-1994 рр. — формування первинного ринку;

2)             1995-1997 рр. — бурхливий розвиток інверсійного сег­мента первинного ринку (масова приватизація) і формування вторинного ринку;

3)             1998-2000 рр. — перехід до грошової приватизації і зни­ження частки первинного ринку; бурхливе зростання вторин­ного ринку.

Формування ринку нежитлової нерухомості в Україні роз­почалося з приватизації державної власності. Процес розде­ржавлення в Україні протягом 1992-2000 рр. умовно можна поділити на три періоди:

1)            колективно-орендна приватизація (1992-1994 рр.). У цей період роздержавлення об'єктів у більшості випадків здійс­нювалося неконкурентними способами: шляхом оренди з ви­купом або викупу трудовим колективом;

2)            масова сертифікатна приватизація (1995-1998 рр.). Пе­ріод масової приватизації, що здійснювалася переважно за приватизаційні папери і була спрямована на залучення широ­ких верств населення до придбання акцій великих і середніх підприємств і об'єктів малої приватизації, а також поклала початок підготовки до індивідуальних процедур приватизації великих підприємств;

3)            грошова приватизація (починаючи з 1999 р.). Період винятково грошової приватизації переважно за індивідуаль­ними процедурами.

Завдяки приватизації державного майна (насамперед, ма­лої приватизації) за період 1992-1998 рр. була накопичена критична маса об'єктів нежитлової нерухомості, що стала ба­зовою підставою для розвитку вторинного ринку. Формуван­ня вторинного ринку нежитлової нерухомості в Україні поча­лося з 1995 року, коли нові власники стали виставляти на продаж раніше приватизовані об'єкти. Крім того, на вторин­ному ринку почали пропонуватися також житлові об'єкти, переобладнанні під офіси, магазини, кафе і т.п. та переведені до нежитлового фонду.

 Сектор комерційних об'єктів нерухомості набагато мен­ший, ніж житловий, хоча в усьому світі комерційні об'єкти є найбільш привабливими. До комерційних об'єктів нерухо­мості належать такі, що приносять дохід, і такі, що створю­ють умови для його здобуття, індустріальні (промислові) об'єкти: офісні приміщення; готелі; ресторани, кафе, салони, будинки побутових послуг; гаражі-стоянки; магазини й тор­говельні комплекси; складські приміщення; промислові об'єк­ти нерухомості; нежитлові помешкання нецільового призна­чення.

Ринок торговельної нерухомості у 2007-2008 рр. пере­буває у стадії зростання. Однак, за прогнозами фахівців, ли­ше у 2009 році він досягне своєї найвищої фази. За даними Асоціації спеціалістів із нерухомості (ріелторів) України на початок 2008 року попит на торговельну нерухомість пере­вищував пропозицію на 60 %. Причиною цього є активний розвиток сегменту роздрібної торгівлі, де щорічний приріст за 2005-2007 роки становив близько 30 %. Слід зазначити, що розвиток роздрібної торгівлі виникає як за рахунок розви­тку національних операторів, так і за рахунок приходу інозе­мних мереж. На ринку вже працюють такі іноземні мережі, як Metro Cash and Carry. Також заявили бажання прийти на ри­нок інші іноземні гравці.

Магазини й торгові комплекси найчастіше розміщують у «спальних» районах міста, багатофункціональні торгові центри (БТЦ) розміщують за містом, біля великої магістралі. Фактори, що зумовлюють успіх БТЦ, такі: правильно обране місцезнаходження; обґрунтування функціонального рішення залежно від потреб відвідувачів; правильно складений про­гноз розвитку території, що прилягає до ділянки забудови; надання сервісних послуг орендаторам; сприятлива загальна атмосфера (дизайн, керівна компанія).

Привабливість розвитку торговельної нерухомості в різ­них районах та обласних центрах безпосередньо залежить від потенціалу та економічного рівня розвитку міста. Так, напри­клад, за даними «Української Торговельної Гільдії» в облас­них центрах України представлено близько 600 тис. м² про­фесійних торговельних площ у формі торговельних та торговельно-розважальних центрів. За кількістю таких площ на одного мешканця на початок 2008 року стають лідерами Дніпропетровськ, Львів, Луганськ і Донецьк. Істотне зрос­тання професійних торговельних приміщень спостерігається і у Вінниці, Хмельницькому та Запоріжжі, де будуть буду­вати як місцеві оператори, так і девелопери. Лідером ринку професійних торговельних приміщень, без сумніву, залиша­ється Дніпропетровськ, де на кінець 2007 року на 1 тис. меш­канців припадало близько 280 м професійних торговель­них приміщень, що відповідає рівню великих європейських міст.

Ринок таких об'єктів нежитлової нерухомості, як рестора­ни, кафе, салони побутових послуг поступово розвивається. Для невеликих кафе і салонів різного призначення часто ви­користовують житлові приміщення та перших поверхах, які переводяться у відповідному порядку в нежитлові. Для рес­торанів, будинків побутових послуг та великих кафе потрібно використовувати більші помешкання або будувати нові.

Що стосується логістичної нерухомості, то поки що в Україні логістичний сервіс затребуваний не такою мірою, як у країнах Західної та Центрально-Східної Європи, де 75 % попиту на складські приміщення формують логісти. Частіше за все українські компанії, не звертаючись до девелоперів, вважають більш привабливим будувати самостійно складські комплекси або купувати (орендувати) територію з приміщен­нями, які можливо перепрофілювати на свої «складські» пот­реби. Безумовно, девелоперські компанії, користуючись дос­відом в оформленні документів, а також володіючи значними вільними грошовими ресурсами, прискорюють у декілька ра­зів втілення у життя будь-якого проекту. Але, зазвичай, при цьому вартість проекту значно збільшується, це і пояснює той факт, що більшість вітчизняних логістичних компаній не мають можливості сплачувати послуги девелоперів.

Як результат, класична для інших європейських країн структура побудови ринку складських послуг (девелопер— логіст—дистриб'ютор—споживач) в Україні поки що не сфор­мована. Однак, вже у 2005 році спостерігались тенденції, які свідчать про злам традиційного устрою українського ринку складської нерухомості. На початок 2008 року цей ринок є однією з найперспективніших сфер розвитку. Причиною є вигідне геополітичне становище України та зростання спо­живання.

На ринку готельної нерухомості на початок 2008 року діють одиниці міжнародних операторів готельного бізнесу. Причин декілька: по-перше, національні девелопери, ще не навчились професійно працювати. Крім того, цей ринок вва­жається найважчим сегментом нерухомості через те, що бу­дівництво 4-5-зіркового готелю вимагає дотримання великої кількості високих стандартів, є капіталоємним та має трива­лий термін окупності. Проте готелі європейського класу з'являються в нашій країні, хоча і в невеликій кількості. Осо­бливо в рекреаційних зонах. Так, на півострові Крим остан­нім часом будуються готелі сучасного типу, будівництво яких інвестує Туреччина.

У сфері офісної нерухомості більшість спеціалістів про­тягом декількох років констатує насиченість ринку. Але реа­льно цей факт не відбувається з причини переоцінки девело- перами своїх можливостей довести проекти вчасно до завершення й розвитку середнього та малого бізнесу. Біль­шість національних компаній стають орендарями, і зараз співвідношення іноземних орендарів до українських стано­вить 60 % на 40 %.

Вартість офісної нерухомості в Україні у 2004-2005 рр. різ­ко підвищилась. Наприклад, у 2002 р. 1 м офісної нерухомо­сті у Києві коштував близько $ 800, а у 2006 році — вже мі­німум 2,7-3 тис. дол. Рентабельність цього бізнесу сьогодні складає 15-20 %. Але вкладені в комерційну нерухомість ко­шти обертаються не так швидко, як в житловій сфері, оскіль­ки на ринку житлової нерухомості квартири продаються ще на етапі будівництва й інвестиції повертаються майже одразу. З іншого боку, існує проблема високих орендних ставок, що пояснюється дефіцитом офісних площ, особливо в столиці.

Останнім часом (2006-2007 рр.) помітна тенденція зрос­тання попиту на виробничі площі. Збільшення кількості пропозицій таких об'єктів зумовлене тим, що до продажу пропонувалися не тільки площі, які можна використовувати під мале, кустарне виробництво (столярне, швейне і т.п.), а й об'єкти зі спеціальним устаткуванням, виробничі та складські приміщення великих підприємств. Крім того, при­мусово виставлялося на продаж нерухоме майно підпри- ємств-банкрутів.

Питання для контролю і самоперевірки

1.              Дайте визначення поняттю «ринок нерухомості».

2.              Назвіть основні функції ринку нерухомості.

3.              Які особливості ринку нерухомості?

4.              Які фактори впливають на стан ринку нерухомості?

5.              Назвіть основні класифікаційні ознаки ринку нерухомості.

6.             Які основні складові елементи включає структура ринку не­рухомості?

7.              Назвіть професійних учасників ринку нерухомості.

8.              Перелічіть види послуг, що надаються на ринку нерухомості.

9.              Охарактеризуйте зміст ріелторської діяльності. Опишіть пос­лідовність надання послуг.

10.             Розкрийте особливості становлення і розвитку ринку неру­хомості України.

 Тести до теми

Тест 1. Ринок нерухомості це:

а)     система економічних відносин, що формуються в процесі виробництва, обороту та розподілу товарів, руху грошових засобів, для яких характерна свобода суб'єктів у виборі покупців та продав­ців, визначенні цін, формуванні та використанні ресурсних джерел;

б)     це система, в якій товари та послуги вільно передаються від продавців до покупців за допомогою механізму цін;

в)     це взаємозалежна система механізмів, за якими здійснюється передавання майнових прав та інтересів у власність, за якими вста­новлюються ціни на нерухоме майно та яка забезпечує створення, передачу, експлуатацію і фінансування об'єктів нерухомості;

г)     місце, де здійснюються операції вільного передавання това­рів та послуг відповідно до співвідношень попиту та пропозиції.

Тест 2. Участь у перерозподілі ресурсів, спрямовуючи зусилля уча­сників ринку на дотримання ефективної структури економіки та задоволення громадських інтересів, це функція ринку:

а)     інвестиційна;

б)     регулятивна;

в)     стимулююча;

г)      соціальна.

Тест 3. У зростанні трудової активності населення, підвищенні інтенсивності праці громадян, які планують стати власниками квартир, земельних ділянок виявляється функція ринку нерухомості:

а)     соціальна;

б)     стимулююча;

в)     інвестиційна;

г)     посередницька.

Тест 4. Ціноутворююча функція ринку нерухомості виявляється в тому, що:

а)     нерухомість є привабливим засобом збереження й збільшен­ня капіталу, сприяє переведенню заощаджень і нагрома­джень населення з пасивної форми запасів у реальний капі­тал, що приносить дохід власнику нерухомості;

б)     конкуренція сприяє високій діловій активності й пошуку нових можливостей ефективного управління капітальною власністю;

в)     на основі попиту, пропозиції та конкуренції забезпечується механізм вільного ціноутворення на об'єкти нерухомості;

г)     ринок бере активну участь у перерозподілі ресурсів, спрямо­вуючи зусилля його учасників на дотримання ефективної структури економіки.

Тест 5. До особливостей ринку нерухомості належать:

а)     високий рівень трансакційних витрат;

б)     циклічний характер;

в)     висока міра регулюючого державного впливу;

г)     усе перелічене.

Тест 6. За способом здійснення угод виділяють ринки:

а)     первинний;

б)     купівлі-продажу;

в)     вторинний;

г)     оренди.

Тест 7. За територіальними ознаками виділяють ринок нерухомості:

а)     ...

б)     ...

в)     .

г)     .

Тест 8. За функціональним призначенням виділяють:

а)     ринок державної нерухомості;

б)    ринок житлової нерухомості;

в)     ринок землі;

г)     ринок будівель і споруд.

Тест 9. Структурними елементами ринку нерухомості є:

а)     суб'єкти;

б)     об'єкти;

в)     інфраструктура;

г)     усе перелічене.

Тест 10. Суб 'єктами ринку нерухомості не є:

а)     покупці;

б)     продавці;

в)     нерухомість;

г)     професійні учасники.

Тест 11. До інституційних учасників ринку нерухомості належать:

а)     органи державної реєстрації прав на нерухомість;

б)    ріелтери;

в)     фінансово-кредитні установи;

г)     страховики.

Тест 12. До не інституційних учасників ринку нерухомості нале­жать:

а)     нотаріат;

б)     суб'єкти оціночної діяльності;

в)     органи технічної інвентаризації;

г)     органи з питань земельних ресурсів.

Тест 13. Предметом діяльності ріелторських фірм є:

а)     здійснення оціночної діяльності;

б)     юридичне посвідчення укладених угод з нерухомістю;

в)     кредитування операцій на ринку нерухомості;

г)     пошук покупців і продавців та зведення їх разом.

Тест 14. Недоліки ринку нерухомості:

а)     стійкість споживчого попиту;

б)     значні трансакційні затрати;

в)     наявність захисту від раптової зміни ринкової кон'юнктури;

г)     нотаріальне посвідчення операцій.

Тест 15. Сукупність договорів, які здійснюються зі знову створе­ними, а також приватизованими об'єктами, називається:

а)     вторинний ринок нерухомості;

б)    ринок нерухомості як різновид інвестиційного ринку;

в)     первинний ринок нерухомості;

г)     локальний ринок нерухомості.

Розділ З. Нормативно-правові основи оцінки об'єктів нерухомості

3.1.  Правова регламентація оцінки вартості об'єктів нерухомості

3.2.  Методичне регулювання оцінки нерухомості