Передмова

Розділ 1. Фінансово-економічні аспекти оцінки та управління нерухомістю

1.1. Сутність та місце нерухомості в системі фінансово-економічних відносин

1.2. Огляд історичних концепцій, ознак та класифікацій нерухомості

1.3. Фінансово-економічні аспекти оцінки окремих компонентів нерухомості

1.4. Характеристика основних параметрів об'єктів нерухомості при проведенні операцій їх вартісної оцінки

1.4.1. Характеристика нерухомості як фізичного об'єкта

1.4.2. Характеристика нерухомості як об'єкта права

1.4.3. Економічні та інші характеристики об'єктів нерухомості

Питання для контролю і самоперевірки

Тести до теми

Розділ 2. Організаційні та фінансово- економічні умови функціонування ринку нерухомості

2.1. Особливості та функції' ринку нерухомості

2.2. Структура та види ринків нерухомості

2.3. Надання послуг на ринку нерухомості

2.4. Характеристика ріелторської діяльності

2.5. Особливості формування та розвитку ринку нерухомості в Україні

Питання для контролю і самоперевірки

Тести до теми

Розділ З. Нормативно-правові основи оцінки об'єктів нерухомості

3.1. Правова регламентація оцінки об'єктів нерухомості

3.2. Методичне регулювання оцінки об'єктів нерухомості

3.3. Державне та громадське регулювання оціночної діяльності

3.4. Засади набуття права здійснення оціночної діяльності

3.5. Юридичні підстави здійснення оцінки нерухомості

3.6. Організаційно-правові аспекти проведення операцій із нерухомістю

3.7. Функції Бюро технічної інвентаризації у процесах реєстрації' прав власності на об'єкти нерухомості

Питання для контролю і самоперевірки

Тести до теми

Розділ 4. Міжнародні стандарти оцінки нерухомості

4.1. Міжнародні організації оцінювачів нерухомості

4.2. Зміст міжнародних стандартів оцінки нерухомості та їх еволюція

4.3. Розвиток основ оцінки нерухомості в новітніх матеріалах Європейських стандартів оцінки

Питання для контролю і самоперевірки

Тести до теми

Розділ 5. Основні методичні та організаційно- процедурні положення оцінки об'єктів нерухомості

5.1. Характеристика об'єктів нерухомості та обов'язкових випадків їх вартісної оцінки

5.2. Принципи оцінки об'єктів нерухомості

5.3. Інформаційне забезпечення проведення операцій оцінки об'єктів нерухомості

5.4. Процедура проведення оцінки нерухомості

5.5. Вимоги до складання звіту про оцінку нерухомості

Питання для контролю і самоперевірки

Тести до теми

Розділ 6. Визначення вартості грошей у часі та її використання у процесах оцін­ки нерухомості

6.1. Основні методичні положення часової оцінки грошових потоків

6.2. Майбутня вартість ануїтету

6.3. Періодичний внесок у фонд накопичення

6.4. Поточна вартість ануїтету

6.5. Періодичний внесок на погашення кредиту

Питання для контролю і самоперевірки

Тести до теми

Розділ 7. Загальна характеристика підходів та методів оцінки об'єктів нерухомості

7.1. Бази оцінки об'єктів нерухомості

7.2. Правила вибору бази з уніфікованої системи баз оцінки

7.3. Класифікація методів оцінки об'єктів нерухомості

Питання для контролю і самоперевірки

Тести до теми

Розділ 8. Характеристика нормативних і витратних методів оцінки об'єктів нерухомості

8.1. Особливості використання нормативних підходів у процесі оцінки об'єктів нерухомості

8.2. Сутність витратного підходу оцінки об'єктів нерухомості

8.3. Метод відновної вартості об'єктів нерухомості

8.4. Метод заміщення

8.5. Метод балансової вартості

Питання для контролю і самоперевірки

Тести до теми

Розділ 9. Характеристика порівняльних (аналогових) методів оцінки об'єктів нерухомості

9.1. Загальна характеристика порівняльного підходу оцінки об'єктів нерухомості

9.2. Особливості використання порівняльних (аналогових) підходів оцінки об'єктів нерухомості

9.3. Метод відновної вартості за аналогами

9.4. Метод порівняння продажів

9.5. Метод інвестицій

Питання для контролю і самоперевірки

Тести до теми

Розділ 10. Дохідні та комбіновані методи оцінки обє'ктів нерухомості

10.1. Метод капіталізації прибутку

10.2. Обґрунтування коефіцієнта капіталізації прибутку

10.3. Метод приведеного чистого доходу (дисконтованого грошового потоку)

10.4. Комбіновані методи оцінки нерухомості. 10.4.1. Метод підрядчика

10.4.2. Метод залишку

Питання для контролю і самоперевірки

Тести до теми

Розділ 11. Особливості оцінки земельних ділянок

11.1. Земля як базова складова та особливий об'єкт нерухомості

11.2. Загальні положення та принципи експертної оцінки землі

11.3. Визначення варіанту найефективнішого використання земельної ділянки

11.4. Застосування витратного підходу для оцінки земельної ділянки

11.5. Порівняльний підхід до оцінки земельних ділянок

11.6. Дохідний підхід оцінки земельних ділянок

Додатки

Загальні питання

База оцінки та порядок визначення вартості

Передмова

Сучасний економічний розвиток України супрово­джується формуванням та розвитком системи ринків: товар­ного ринку, фінансового ринку, ринку праці та інше. У складі цієї системи ринків останніми роками інтенсивно розвиваєть­ся ринок нерухомості, — ринок виробничих і невиробничих об'єктів, житлових будинків, квартир, земельних ділянок. Ринок нерухомості за формою належить до товарного ринку, а за економічним змістом — до фінансового.

У ринковій економіці усі фактори та результати діяльності повинні мати вартісну оцінку. Необхідність оцінки безпосе­редньо об'єктів нерухомості пов'язана із проведенням опера­цій інвестування, кредитування, страхування, визначення по­даткової бази. Оцінка об'єктів підприємницької діяльності необхідна для обґрунтування напрямків стратегічного роз­витку суб'єктів господарювання, визначення фінансово-еко­номічного ефекту та ринкової ціни підприємства.

Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначені поло­ження, які передбачають обов'язкову процедуру проведення оцінки нерухомості та іншого майна. Проведення оціночних операцій визначає необхідність нової професії — експерта- оцінювача майна, об'єктів нерухомості, бізнесу. Масштаб­ність і значимість фінансових характеристик об'єктів вироб­ничої нерухомості, бізнесу дозволяють також говорити про необхідність виокремлення в структурних підрозділах фінан­сового менеджменту суб'єктів господарювання спеціалістів з управління нерухомістю, активами підприємства.

Відповідно до зростаючих обсягів фінансових функцій формуються основи нової галузі економічної діяльності — оцінки власності, нерухомості, підприємницької діяльності. Оціночні дисципліни вводяться до навчальних планів під­готовки фінансистів, економістів, працівників фінансових установ. Навчальний посібник «Оцінка об'єктів нерухомості» розроблений відповідно до концептуальних положень навча­льних програм підготовки фахівців фінансово-економічного спрямування професійної діяльності.

Мета навчального посібника — формування теоретичних, методичних та практичних підходів до оцінки об'єктів неру­хомості як самостійної навчальної дисципліни. У посібнику узагальнені останні досягнення теорії і практики оцінки різ­номанітних об'єктів нерухомості.

За змістом навчальний посібник складається із двох час­тин. У першій частині посібника розглядається фінансово- економічна сутність оцінки і управління об'єктами неру­хомості, нормативно-правова база та визначальні методичні положення оцінки вартості грошових потоків у часі, характе­ристика підходів та правил оцінки об'єктів нерухомості. У другій частині посібника розглядаються основні групи ви­тратних, порівняльних, дохідних та комбінованих методів оцінки об'єктів нерухомості. У додатках наведені основі нор­мативні документи оцінки нерухомості та зразки звітів оцін­ки окремих об'єктів нерухомості.

За змістом навчальних посібник є узагальненим результа­том досвіду викладання дисципліни «Оцінка нерухомості» на кафедрі фінансів та банківської справи Полтавського націо­нального технічного університету імені Юрія Кондратюка.

 Розділ 1. Фінансово-економічні аспекти оцінки та управління нерухомістю

1.1.  Сутність та місце нерухомості в системі фінансово- економічних відносин

1.2.  Огляд історичних концепцій, ознак та класифікацій не­рухомості

1.3.  Фінансово-економічні аспекти оцінки окремих компоне­нтів нерухомості

1.3.1.              Характеристика основних параметрів об'єктів не­рухомості при проведенні операцій їх вартісної оцінки

1.3.2.              Характеристика нерухомості як фізичного об'єкту

1.3.3.              Характеристика нерухомості як об'єкту права

1.3.4.              Нерухомість як об'єкт економічного та інших на­прямків використання.

Ключові терміни і поняття

 Нерухомість

Об'єкт нерухомості

Земельна ділянка

Багаторічні насадження

Будинки

Споруди

Передавальні пристрої Підприємство як цілісний май­новий комплекс Житлова нерухомість Комерційна нерухомість

Суспільна нерухомість Природні об'єкти нерухомості Родові ознаки нерухомості Фізичні характеристики об'єк­тів нерухомості Правові характеристики об'єк­тів нерухомості Економічні характеристики об'єктів нерухомості Компоненти управління неру­хомістю

1.1. Сутність та місце нерухомості в системі фінансово-економічних відносин

Визначальними ресурсами економічної діяльності підприємств, органів місцевої влади (муніципалітетів), дер­жави є людські, фінансові, матеріально-технічні, інформаційні ресурси. Останніми роками до складу таких базових ресурсів включають і нерухомість. В ринковій економіці нерухомість є одним із найбільш важливих майнових компонентів влас­ників. За деякими оцінками західноєвропейських експертів вартість нерухомості складає 55-65% вартості національного багатства розвинутих країн Заходу. Так, за орієнтовними оцін­ками американських експертів вартість нерухомості в США оцінюється на рівні 6,5-6,6 трлн дол., при цьому нерухомість складає більше 50 % всіх матеріальних цінностей в США. Як ресурс нерухомість продукує виробництво 30-40 % націона­льного доходу країн світу.

За економічним змістом нерухомість — це складова наці­онального багатства держави, тобто сукупність матеріальних благ, об'єктів, накопичених в країні в результаті праці людей, а також частина природних ресурсів, придатних для економі­чного і соціального використання.

Накопичена праця минулих років уречевлена в матеріаль­них об'єктах, в першу чергу, об'єктах нерухомості, складає визначальну частину національного майна держави. Націона­льне майно за своїм соціально-економічним призначенням поділяється на дві складові. Одна частина майна знаходиться у сфері виробництва. Друга частина національного майна знаходиться у сфері соціального, культурно-побутового об­слуговування населення країни і представлена такими об'єк­тами нерухомості як житлові будівлі, соціально-культурні об'єкти.

Нерухомість виробничого призначення у вигляді цілісних майнових комплексів, підприємств, виробничих будівель, споруд, технологічних машин, обладнання є обов'язковим ресурсом процесу виробничо-господарської діяльності і на­лежить до фінансового активу суб'єктів господарювання. Цей актив відповідним чином вартісно оцінюється і фіксується в фінансовій звітності підприємства.

Нерухомість — це фінансова категорія і форма вкладення (інвестування) капіталу. Це один із визначальних факторів економічної діяльності. Економічна теорія розрізняє такі фа­ктори виробництва: земля, капітал (активи), робоча сила, ме­неджмент. В ринковій економіці фактори і результати вироб­ництва мають вартісну оцінку, значення якої формується у відповідному сегменті ринку. В умовах товарного виробни­цтва за економічним призначенням об'єктів ринкових відно­син функціонують такі види ринків: товарів і послуг, фінан­совий, ринок праці.

Товарний ринок складається з ринку засобів виробництва, предметів споживання і послуг, інформації, інтелектуальних продуктів (науково-технічних розробок), нерухомості. Фі­нансовий ринок — це ринок капіталів (інвестиційний і креди­тний ринки), ринок цінних паперів (фондовий ринок) і гро­шовий (валютний) ринок.

Таким чином, ринок нерухомості за формою належить до товарного ринку, а за економічним змістом — до фінансового ринку.

Призначенням ринку нерухомості є торгівля землею, ви­робничими і невиробничими об'єктами, що на ній збудовані, в тому числі житловими будинками, квартирами. Суб'єктами цього сектору ринку виступають фізичні та юридичні особи, які можуть купувати об'єкти нерухомості як для особистого (будинок, квартира), так і виробничого споживання (будівлі, приміщення для організації виробничого процесу, земельні ділянки для сільськогосподарської і несільськогосподарської діяльності, приміщення для офісів, комерційної діяльності та ін.)

Нерухомість як товар має ряд відмінностей від інших то­варів. Це об'єкт довгострокових інвестицій (в землю, будівлі, житло, об'єкти підприємницької діяльності). Нерухомість за­ймає певний простір, що визначає її місцезнаходження, умо­ви проживання; може продаватися або передаватися у спад­щину.

 Ринок нерухомості в Україні перебуває на початкових етапах формування. В структурі ринку нерухомості за числом проведених операцій купівлі-продажу на сьогодні можна ви­ділити такі групи об'єктів нерухомості: житлова нерухомість, нежитлова (комерційна) нерухомість; земельні ділянки не- сільськогосподарського використання.

У секторі ринку житлової нерухомості найбільш масовими є операції з оцінки і купівлі-продажу квартир, будинків, коте­джів, дач. В секторі нежитлової' (комерційної) нерухомості — офіси, торговельні об'єкти, склади, об'єкти малого бізнесу. Ринок земельних ділянок несільськогосподарського викорис­тання функціонує як база для подальшого формування об'єк­тів як житлової, так і нежитлової нерухомості.

На сьогодні в структурі ринку нерухомості можна також виділити ринок об'єктів незавершеного будівництва, значна частина яких була розпочата ще за радянських часів.

Окремий сектор становить ринок виробничих об'єктів, ці­лісних майнових комплексів, на яких здійснюється підприєм­ницька діяльність і формуються господарські та фінансові ре­зультати. За своїм змістом це є сектор фінансового ринку, зокрема фондового (ринку цінних паперів) та інвестиційного ринків. Об'єктом вартісної оцінки в цьому секторі ринку є не стільки власне об'єкти нерухомості, а оцінка поточних і май­бутніх фінансових результатів підприємницької діяльності. Методи вартісної оцінки таких потужних підприємницьких об'єктів є комплексними за змістом. Але переважаючою і ви­значальною є вартісна оцінка майбутніх фінансових доходів. По суті це вартісна оцінка результатів підприємницької дія­льності, оцінка бізнесу.

Таким чином, обсяги нерухомості, їх вартість та дина­міка на відповідному відрізку часу виступають показника­ми, що характеризують ефективність функціонування гос­подарських суб'єктів, муніципальних органів та держави в цілому, а також як показники, що характеризують рівень добробуту населення окремих країн, регіонів, населених пунктів.

Точно оцінити інвестиційні активи, які існують в економі­ці, майже неможливо. Проте можна стверджувати, що неру­хомість, тобто земля та все, що на ній знаходиться, займає найбільшу частину світового «портфелю» багатства та є од­ним із найпривабливіших фінансових активів, вартість якого постійно зростає. Ця тенденція особливо характерна для вар­тості земельних ресурсів.

Оцінка вартості нерухомості як визначальної складової національного багатства навіть у розвинутих країнах Заходу, почала проводитись нещодавно — з 1985-1990 років. Так, у Великобританії такі оцінки вартості нерухомості почали проводитися з 1985 року з інтервалом раз на 5 років. Динамі­ка складових вартості нерухомості Великобританії має такий вигляд.

Таблиця 1.1.

ДИНАМІКА СКЛАДОВИХ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ ВЕЛИКОБРИТАНІЇ, млрд. ф. ст. Роки Вартість нерухо­мості, всього В тому числі Житлові будівлі Комерційні будівлі Промислові будівлі Сільсько- господарсь­кі будівлі Інші будівлі 1985 рік 953,7 626,6 163,9 25,9 36,4 100,9 1990 рік 1 795,1 1 270,6 305,1 37,6
1995 рік 1 690,3 1 217,7 262,2 32,1 40,8 134,5

 

Як видно з таблиці, відповідно до класифікації об'єктів нерухомості, що діє у Великобританії, найбільш висока пи­тома вага вартості об'єктів нерухомості приходиться на жит­ло, житлові будівлі. Вона складає: 1985 рік — 66 %; 1990 рік — 71 %; 1995 рік — 72 %

Протягом 1985-1990 рр. вартість об'єктів нерухомості зросла з 953,7 млрд ф. ст. до 1795,1 млрд ф. ст. або на 88 %, в тому числі вартість житлового фонду з 626,6 млрд ф. ст. до 1270,6 млрд ф. ст. або в 2 рази. Це і є одним із показників ефективності роботи діючого на той час уряду Великобри­танії.

Порівняльна динаміка оцінок вартості житлової і комер­ційної нерухомості Великобританії за 1985-1995 роки наве­дена на рис. 1.1.

Характерні тенденції динаміки вартості окремих груп не­рухомості такі.

1. Усі групи нерухомості досягли максимуму значень вар­тості в 1990 році. Це був етап інтенсивного розвитку еконо­міки Великобританії в період діяльності уряду М. Тетчер.

2.             Найвищими темпами (більше ніж у 2 рази) зростала вар­тість об'єктів житлової нерухомості.

3.             Майже всі групи об'єктів нерухомості в 1995 році ма­ли менші значення вартості, ніж в 1990 році, але вищі ніж у 1985 році.

Рис.1.1. Порівняльна характеристика вартості житлової і комерційної нерухомості

Безумовно, значна кількість факторів, що впливають на ди­наміку вартості об'єктів нерухомості є інтегральними за своїм змістом, перебувають за межами безпосереднього управління нерухомістю і віддзеркалюють вплив соціальних процесів, по­літичних змін, ринкову кон'юнктуру. Разом із тим очевидним є і таке положення: тенденції вартості різноманітних груп не­рухомості є відображенням зворотного зв'язку, відгуком соці­ально-економічної системи на програму, що реалізується уря­дом, як в цілому, так і в окремих секторах ринку нерухомості. Так, тенденції вартості окремих груп нерухомості безпосеред­ньо залежать від таких заходів уряду країни.

1. Змісту державної житлової політики, зокрема загально­державних і регіональних програм масового будівництва де­шевого житла, розвитку індивідуального малоповерхового будівництва, реформ управління комунальною нерухомістю та інше.

2.            Державної програми приватизації об'єктів промислово­сті, заходів по забезпеченню зростання інвестиційної приваб­ливості і зниження ризиків інвестування в окремих регіонах і секторах економічної діяльності.

3.            Державних програм стимулювання розвитку малого та середнього бізнесу.

4.            Вдосконалення принципів оподаткування майна фізич­них та юридичних осіб, введення єдиного податку на неру­хомість та інше.