6.2 Зонирование городской территории. Землепользование в городах

Чтобы проклассифицировать участки территории города, необходимо провести зонирование территории города. Обыкновенно применяют три типа зонирования:

– функциональное зонирование

– природно-ландшафтное

– правовое

1) Функциональное зонирование.

При таком зонировании выделяют четыре типа территории:

- центр, в котором располагаются обыкновенно две группы объектов:

а) учреждения различных уровней управления а также дипломатические, торговые и др. представительства зарубежных стран и международных организаций; порядка 70% всех таких учреждений в центре

б) НИИ, ВУЗы, Учреждения культуры и искусства, Вокзалы, Гостиницы, Общегородские торговые центры.

– промышленные зоны – это территории, в пределах которых преимущественное распространение имеют промышленные предприятия объекты транспортно-складского и городского коммунального хозяйства. Городская промышленность, как правило, концентрируется вдоль главных транспортных магистралей, что сокращает подъездные пути и способствует экономии городской территории. Размещение промышленности вдоль магистралей способствует поточности переработки сырья и материалов. Обычно в окраинах.

– селитебные (жилые) зоны, главной структурной единицей жилых районов является микрорайон, в котором население должно получать повседневные виды обслуживания. Важнейшее направление совершенствования жилых районов – создания для населения окружающей среды, близкой к естественной природе.

– рекреационные зоны – это территории, в пределах которых распространены зеленые насаждения (как вновь посаженные так и сохраненные). В составе рекреационных зон выделяют четыре подзоны:

- леса и лесопарки;

- городские сады, парки культуры и отдыха;

- скверы и окультуренные территории;

- резервные территории (пустыри, заброшенные карьеры, старые свалки).

2) Природно-ландшафтное зонирование.

Данный тип зонирования осуществляется по степени пригодности участков для различных видов функционального использования.

С помощью нормативных показателей выделяют площадки с различными условиями освоения для каждой из возможных функции (благоприятные, удовлетворительные, неблагоприятные условия).

Со второй половины ХХ века начинается систематическое изучение экологического состояния различных участков городской территории, и составляются экологические схемы зонирования.

3) Правовое зонирование.

По схеме правового зонирования можно выделить участки с примерно равными правами владельцев на их эксплуатацию и на возможные инвестиционные проекты, связанные с изменением существующего на этих участках положений. Укрупнено в правовом аспекте выделяют три группы землепользователей:

– частные собственники;

– жильцы-арендаторы и другие платные пользователи пространства;

– общественные собственники участков земли, представленные органами государственной власти различного уровня.

Правовое зонирование осуществляется органами местного самоуправления, а результаты оформляются в виде местного правового акта «Правила застройки и землепользования». Данный документ имеет обязательную юридическую силу в границах муниципального образования и подлежит исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастных к этому процессу. Правила являются основанием для эффективного землепользования в городах. Как правило данный документ содержат текстовую и картографическую часть.

Пример картографической части, разработанный для г. Красноярска представлен на рис. 12.

Рисунок 12 – Схема зонирования территории г. Красноярска (по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости)¹⁴

Целями разработки правил землепользования и застройки являются:

1) создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создание условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительным кодексом определена область применения правил землепользования и застройки (по сути – объекты градостроительного зонирования) – территории поселений, городских округов, части территорий поселений и городских округов. Также Кодекс допускает возможность разработки правил землепользования и застройки и на межселенных территориях, но только в случаях планирования застройки таких территорий.

Применительно к условиям города особого внимания заслуживают следующие концептуальные позиции:

1. Любое строительство как частный акт функционально-пространственного развития изменяет ценность земельного участка, причём это изменение может быть как положительным, так и отрицательным. Если строительство осуществляется в соответствии с социально и рыночно ориентированной градостроительной политикой, строительство всегда повышает ценность земельного участка.

2. Отмеченное изменение ценности застраиваемого участка всегда меняет ценность и сопряжённых территорий, причём в ряде случаев весьма обширных зон.

3. Разумно организованное строительство не только занимает земельные участки, обустраивает их, но во многих случаях и высвобождает значительные территории; например, в результате повышения плотности застройки.

4. Любое строительство связано с временным (на период возведения здания) изъятием части городских территорий. При этом есть одно условие - при рыночных отношениях земля не может находиться вне рынка, и любое её использование должно быть оформлено в виде аренды, продажи и т.д.

5. Все рассматриваемые действия сопряжены практически со всеми элементами социально-экономической структуры города. В условиях города строительство сопряжено с перемещениями большого количества населения; с перестройкой, расширением или сооружением новых объектов инженерной инфраструктуры; с изменением схем транспортных потоков; с переменами в системе социально-бытового обслуживания и т.д. Каждая из сфер жизнедеятельности города при строительном освоении различных земельных участков будет реагировать по-своему, причём давать массу положительных и отрицательных примеров.