5. Метод остатка

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, с учетом следующих особенностей:

- в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

- разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором;

- при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок.

6. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6.03.2002 № 568-р, с учетом следующих особенностей:

- в составе операционных расходов, в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

- при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права;

- при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.

Оценочная деятельность на рынке недвижимости.

В августе 1999 г. было принято Постановление Правительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20.08.1999 № 932, которое установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Министерство государственного имущества Российской Федерации (ныне Министерство имущественных отношений Российской Федерации - Минимущество России). Уполномоченному органу было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Данные документы были приняты в 2001 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности» утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 г. № 285, «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», - Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519.

Оценочная деятельность в соответствии с выданной лицензией может проводиться на всей территории Российской Федерации.

Лицензия выдается на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной деятельности:

• оценка стоимости права собственное, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется - оценка стоимости недвижимого имущества);

• оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества, за исключением денег и ценных бумаг, а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется - оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств);

• оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность (далее именуется - оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности);

• оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов (далее именуется - оценка стоимости предприятия (бизнеса));

• копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом.

Согласно Положению основными лицензионными требованиями и условиями осуществления оценочной деятельности являются:

• соблюдение лицензиатом законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации об оценочной деятельности;

• предоставление по запросу лицензирующего органа информации, необходимой для контроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий;

• осуществление страхования гражданской ответственности оценщиков путем заключения договора страхования по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;

• для лицензиата - юридического лица - наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности;

• для лицензиата - индивидуального предпринимателя - наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности.

2. Предприятие акционерной формы собственности, решило продать часть своего имущества. Какие действия при этом необходимо принять, что бы имущество было продано? Как оформить раздел имущества и передачи прав.

Акционерным обществом признается общество, уставный капитал которого разделен на определенное число акций; участники акционерного общества (акционеры) не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций.

Акционерные общества бывают двух видов: открытые (ОАО) и закрытые (ЗАО). «Открытость» или «закрытость» не определяет особенность организационно-правовой формы организации, а лишь относит конкретное общество к определенному типу одной и той же организационно-правовой формы - акционерного общества, что должно отражаться в уставе и фирменном наименовании общества. То есть разделение по типам – это исключительно внутреннее деление. Закрытое и открытое АО имеют ряд характеризующих признаков.

Открытое АО:

- Акционеры могут отчуждать свои акции без согласия других акционеров. Установление преимущественного права АО или акционеров на приобретение отчуждаемых акций не допускается;

- АО имеет право проводить открытую подписку на акции и их свободную продажу;

- АО вправе проводить закрытую подписку, если эта возможность не ограничена уставом или правовыми актами РФ;

- Число акционеров не ограничено.

Закрытое АО:

- Акционеры и АО имеют преимущественное право приобретения акций, продаваемых другим акционером, в порядке, предусмотренным уставом;

- Акции распределяются только среди учредителей или иного заранее определенного круга лиц;

- Общество не вправе проводить открытую подписку на акции или иным образом предлагать их для приобретения неограниченному кругу лиц.

Первым делом акционер общества, намеренный продать свои акции третьему лицу, обязан письменно известить об этом остальных акционеров общества и само общество с указанием цены и других условий продажи акций. Извещение акционеров общества осуществляется через общество. Если иное не предусмотрено уставом общества, извещение акционеров общества осуществляется за счет акционера, намеренного продать свои акции (Федеральный закон от 07.08.2001 N 120-ФЗ).

В случае, если акционеры общества и (или) общество не воспользуются преимущественным правом приобретения всех акций, предлагаемых для продажи, в течение двух месяцев со дня такого извещения, если более короткий срок не предусмотрен уставом общества, акции могут быть проданы третьему лицу по цене и на условиях, которые сообщены обществу и его акционерам. Срок осуществления преимущественного права, предусмотренный уставом общества, должен быть не менее 10 дней со дня извещения акционером, намеренным продать свои акции третьему лицу, остальных акционеров и общества. Срок осуществления преимущественного права прекращается, если до его истечения от всех акционеров общества получены письменные заявления об использовании или отказе от использования преимущественного права. (Федеральный закон от 07.08.2001 N 120-ФЗ).

Распределение имущества ликвидируемого общества между акционерами.

Акции акционерного общества распределяются среди многочисленных держателей, количество которых в крупных компаниях исчисляется десятками и сотнями тысяч. Разумеется, между держателями не может складываться никаких доверительных отношений, на них не может быть возложена обязанность личного участия в делах общества.