2.2. Минимальная ставка арендной платы.

Минимальная ставка арендной платы представляет собой стоимость затрат города на оформление объекта недвижимости в аренду (затратная составляющая формулы расчета арендной платы), при которой предполагается "нулевая" доходность города за пользование нежилыми помещениями.

Если при расчете ставки арендной платы полученная величина оказывается ниже минимальной, то арендная плата устанавливается на уровне минимальной.

3. Заключительные положения

Правительство Москвы может устанавливать ставку арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в особом порядке. Положение об установлении ставок арендной платы за нежилые помещения в особом порядке утверждается Правительством Москвы.

34. Экономико-правовые условия и формы вступления в имущественные права на объекты НД.

Виды отношений - владения, пользования, распоряжения, присвоения прав собственности на недвижимое имущество и др.

Формы вступления в имущественные права на ОН зависят от вида сделки:

Аренда (среднелат. arrendare — отдавать внаем) — это предос­тавление недвижимости собственником (арендодателем) во вре­менное пользование другому лицу (арендатору) за определенную плату на договорных условиях.

Лизинг (англ. leasing — аренда) — это долгосрочная аренда, ино­гда на весь срок службы объекта недвижимости (машин, оборудо­вания, транспорта и др.), допускающая возможность выкупа объек­та недвижимости лизингополучателем у лизингодателя (собствен­ника недвижимости).

Залог или ипотека недвижимости (греч. hypotheke — заклад, за­лог) представляет собой сделку, при которой обеспечением выпол­нения взятых на себя обязательств (как правило, возврата получен­ного кредита) выступает недвижимость. Кредитор, предоставив­ший заем, имеет право в случае невозврата долга получить компенсацию за счет заложенного имущества — предприятия, зем­ли, здания и пр. Сама недвижимость остается в пользовании долж­ника, но он теряет право распоряжения ею. Ипотечный договор оформляется в специальной форме — закладного обязательства (закладной).

Дарение — безвозмездная передача недвижимости собственни­ком другому лицу, к которому переходят права собственности. Да­рение оформляется в виде юридического документа — дарствен­ной.

Наследование — переход имущества умершего человека к его наследникам по завещанию или, при его отсутствии, по закону — родственникам.

Обмен (мена) — переход имущества от одной стороны к другой в обмен на другое имущество. При этом оговаривается порядок возмещения разницы в стоимости, момент перехода прав собствен­ности и пр.

Приватизация (лат. privatus — частный) — процесс перехода го­сударственного имущества в собственность физических и юриди­ческих лиц бесплатно, через продажу со скидкой, продажу на аук­ционе, продажу через коммерческий или инвестиционный кон­курс, через аренду с последующим выкупом и др.

Хозяйственное ведение - право, на основании которого госу­дарственное или муниципальное унитарное предприятие владеет, пользуется и распоряжается имуществом собственника - государ­ства муниципалитета. Собственник назначает директора, опреде­ляет цели деятельности и контролирует использование и сохран­ность имущества. Предприятие не вправе продавать недвижимость, сдавать в аренду, под залог или как-то еще распоряжаться ею без согласия собственника.

Оперативное управление - право, на основании которого казен­ное предприятие или учреждение в пределах, установленных зако­ном заданиями собственника (государства) и назначением имуще­ства осуществляет свою деятельность. Казенное предприятие впра­ве отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Порядок распределения доходов тоже определяется собственником имущества казенного предприятия.

Страхование - сделка, по которой собственник недвижимости (страхователь) обязуется уплатить страховой взнос, а другая сторо­на (страховое общество или компания), именуемая страховщиком, при наступлении страхового случая (стихийное бедствие, технокатастрофа, пожар и пр.) обязуется возместить убытки в пределах ус­тановленного в страховом договоре размера.

Доверительное управление или траст (англ. trust — доверие; опе­ка над имуществом) - сделка, по которой доверенное лицо управ­ляет недвижимостью от своего имени, но с обязательным упомина­нием о доверительном управлении, а в подписываемых им доку­ментах ставится отметка Д.У. Доверенному лицу причитается вознаграждение и возмещение расходов, возникших при управле­нии имуществом, за счет получаемых доходов.

36. Система гос. органов управления и регулирования на рынке НД.

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции: - идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации); - инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу; - профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости; - эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества; - регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости; - верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов; - контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:  1) государственные и муниципальные органы и организации; 2) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах: - путем прямого вмешательства, т.е. административным способом; - косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов: - создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах; - отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности; - установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; - контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;  - введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке; - выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

 Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью: 1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них); 2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка); 3) выпуска и обращения жилищных сертификатов; 4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе; 5) реализации государственных целевых программ; 6) амортизационной политики; 7) внешнеэкономической деятельности.