Методы оценки земельных участков:

1. метод прямого сравнения продаж

Это надежный и наиболее используемый метод. В процессе его применения в качестве исходной информации выступают цены недавних продаж участков, имеющих сходные характеристики. Но необходимо внесение поправок к ценам для компенсации отличий, существующих между сравниваемыми и оцениваемыми объектами (физические характеристики, коммуникации, разница во времени).

2. метод предполагаемого использования

Используется при оценке неосвоенного земельного участка, у которого имеется перспектива развития (из участка сельскохозяйственного использования в участок с жилой застройкой).

Этапы применения метода:

1. Построение наиболее вероятного плана застройки.

2. Прогноз цен и сроков реализации недвижимости.

3. Составление сметы строительных затрат и затрат по реализации.

4. Оценка стоимости земельного участка методом дисконтирования потоков денежных средств.

3. Доходный (остаточный) метод

Стоимость земельного участка определяется общим объемом доходов, которые земельный участок способен приносить при наилучшем использовании (NPV).

Используется метод дисконтирования.

Дисконтирование – это определение сегодняшней стоимости будущей суммы денег для сопоставления сегодняшних затрат и будущих доходов.

_n P_{k n} P_{k m} I_t

PV =  ------- , NPV = PV – IC =  ------- -  -------

^{k =1} (1+ r)^{k k =1} (1+ r)^{k t =1} (1+ r)^t

PV – общая накопленная величина дисконтированных доходов от эксплуатации земельного участка (текущая стоимость земельного участка)

NPV – чистая текущая стоимость земельного участка

IC – общая накопленная величина дисконтированных издержек на освоение земельного участка

n – количество лет использования земельного участка

m – количество лет освоения земельного участка

1/ (1+ r)^k –коэффициент дисконтирования;

r - норма прибыли (уровень доходности); r = i + MP +R

i – темп инфляции;

MP – наименьший уровень доходности;

R – коэффициент степени риска.

4. Правовые основы природопользования и охраны окружающей среды

4.1. Система экологического законодательства

Система экологического законодательства состоит из двух подсистем: природоохранительного и природноресурсового. Предметом экологического законодательства являются экологические отношения, возникающие при взаимодействии общества и природы.

Предмет экологического законодательства

Формы взаимодействия общества и природы

Использование природных ресурсов

Охрана окружающей природной среды

Экологические отношения

Природноресурсные

Природоохранительные

земельные; горные; водные; лесные; по использованию животного мира; по использованию атмосферного воздуха

земельноохранительные; водоохранительные; лесоохранительные; по охране недр; по охране животного мира; по охране атмосферного воздуха; природозаповедные

• В подсистему природоохранительного законодательства входит Закон РФ «Об охране окружающей природной среды»; другие законодательные и нормативные акты.

Головным законом природоохранительного законодательства является Закон РФ «Об охране окружающей природной среды», который был принят в декабре 1991г. Задачи, преследуемые данным Законом, следующие:

1. сохранение природной среды;

2. предупреждение и устранение вредного влияния хозяйственной деятельности на природу и здоровье человека;

3. оздоровление и улучшение качества окружающей природной среды.

Генеральная линия Закона состоит в обеспечении научно обоснованного сочетания экономических и экологических интересов под приоритетом охраны здоровья человека и естественных прав человека на здоровую, чистую окружающую среду.

Центральная тема Закона – человек, который рассматривается в двух аспектах: как субъект воздействия на окружающую среду, несущий ответственность за последствия своей деятельности; как объект такого воздействия, наделенный правами и гарантиями на возмещение причиненного вреда.

Закон эффективен только совместно с комплексом определенных организационных, правовых, экономических и воспитательных мер.

• В подсистему природноресурсного законодательства входят:

• Земельный кодекс РФ (1991г.);

• Воздушный кодекс РФ (1997г.);

• Лесной кодекс РФ (1997г.);

• Водный кодекс РФ (1995г.);

• Закон РФ о недрах (1992г.);

• Закон РФ о животном мире (1995г.);

• другие законодательные и нормативные акты.

Природноресурсные законодательные акты регулируют конкретные виды природноресурсных отношений и содержат следующее:

• в них приводится перечень объектов природноресурсовых отношений;

• определяются субъекты этих отношений, их права и обязанности;

• указывается форма собственности на природные ресурсы;

• приводится порядок лицензирования конкретного вида природопользования;

• указываются виды пользования природными ресурсами;

• устанавливаются виды платежей за использование природных ресурсов;

• определяются задачи государственного управления в области использования и охраны природных ресурсов;

• указывается на обязательность осуществления контроля за использованием и охраной природных ресурсов, а также ведения кадастров конкретных природных ресурсов;

• приводятся виды ответственности за нарушение данных законов; устанавливается возможность разрешения споров по поводу использования и охраны природных ресурсов.

4.2. СТРУКТУРА И КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ЗАКОНА РФ «ОБ ОХРАНЕ ОКРУЖАЮЩЕЙ ПРИРОДНОЙ СРЕДЫ»