2. После того как анализ имеющейся информации произведен, с собственником объекта заключается эксклюзивный договор на сдачу объекта.

Для того, чтобы заключить эксклюзивный договор, собственнику необходимо разъяснить:

• что представляет собой эксклюзивный договор и какую ответственность он предполагает со стороны клиента и фирмы;

• полный эксклюзивный договор;

• чем привлекателен договор для клиента;

Договор для клиента это:

• ограничение круга людей, имеющих доступ в квартиру;

• безопасность;

• конфиденциальность:

• психологический контакт типа «клиент-домашний менеджер»;

• составление индивидуального рекламного плана;

• возможность более широко рекламировать квартиру в СМИ.

• получение профессиональных консультаций;

• удобство (передача ключей, доверенность).

Подготовительный этап.

Перед подписанием договора с Менеджером или Руководителем должны быть согласованы следующие моменты с собственником:

• сумма, которую он получает «на руки» при сдаче объекта;

• примерный срок освобождения объекта (также определить критические сроки);

• возможные способы и схема взаиморасчетов;

• присутствие всех лиц, необходимых для совершения сделки как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, в пределах досягаемости;

• особые условия, которые потребуется внести в договор (в том числе наличие или отсутствие стандартных и дополнительных элементов оснащения и интерьера объекта).

Договоры содержат следующую информацию:

1. Кто является заказчиком и исполнителем данного договора. ФИО всех заказчиков с указанием паспортных данных и мест проживания + отношение к предмету договора (наниматель \ собственник).

2. Договор может быть подписан и полномочными представителями собственников - при наличии нотариально заверенной доверенности на подписание договоров.

3. (ФИО исполнителя (№ доверенности и дата выдачи))

4. Описание объекта. Информация об объекте недвижимости с указанием всех параметров и адреса.

5. Условия договора. ДДУ, ДП.

6. Срок действия договора

7. Обязательства сторон. Штрафные санкции.

8. Условия расторжения договора.

Этапы сделки и документы, их отражающие

Технология проведения различных форм сделок в Центральном Бюро Ренты “КвадратЪ” достаточно унифицирована, что, несомненно, облегчает работу персонала, особенно на первом этапе.

1. Осмотр квартиры

Цель:

• достигнуть договоренности по стоимости квартиры.

2. Подготовка документов для заключения договора.

Цель:

• Проверка данных о собственнике.

• Справка из ЖЕКа о зарегистрированных в квартире (если собственник захочет, чтобы коммунальные платежи оплачивал жилец).

• Проверка единства данных в документах.

Когда с клиентом или его представителем достигнута предварительная договоренность о сдаче квартиры или съеме, назначается встреча в офисе для подписания договора. К этому моменту с клиентами должны быть оговорены сроки договора, стоимость аренды, условия сдачи, расходы по оформлению. Вся основная информация по сделке сообщается Руководителю.

Для подписания договора с собственником, в обязанности менеджера входит сбор и составление необходимых для этого документов (оригинал паспорта, договор ДУ/П, заполненная анкета, оригиналы правоустанавливающих документов).

Перед подписанием ДДУ/ДП необходимо заранее предоставить ГД ил КД полный пакет документов (копий) по договору, и обсудить все нюансы.

При заключении договора с жильцами, МЖ должен разъяснить клиентам, какие документы будут подписывать жильцы перед внесением денег и заранее разъяснить им. Жильцы должны быть предупреждены о том, какие документы им необходимо иметь при подписании договора.

3. Заключение договора

Цель:

• Оформить договор.

• Акт приёма - передачи квартиры и Товарных Материальных Ценностей в ней.

• Акт приема – передачи ключей.

Полномочия по подписанию договоров с собственниками и жильцами есть у Генерального и Коммерческого директоров.

4. Регистрация договора в Регистрационной Палате.

5. Оплата по договору.

Цель:

• выписываем приходно - кассовый ордер.

Когда с клиентом или его представителем достигнута предварительная договоренность о съеме объекта, назначается встреча для подписания договора.

Вся основная информация по сделке сообщается в офис менеджеру заранее. Менеджер на момент открытия сделки предоставляет директору экспресс-информацию, которая содержит основные данные по сделке. Без подписи руководителя подразделения сделка не открывается.

Заключение договора с жильцом.

1. Осмотр квартиры

Цель:

• достигнуть договоренности по стоимости квартиры.

2. Подготовка документов для заключения договора.

Цель:

• Проверка данных о собственнике.

3. Заключения договора

Цель:

• Оформить договор.

• Акт приёма - передачи квартиры и Товарных Материальных Ценностей в ней.

• Акт приема – передачи ключей.

Полномочия по подписанию договоров с собственниками и жильцами есть у Генерального и Коммерческого директоров.

1. Менеджер должен обеспечить:

а) присутствие при заключении договора именно тех лиц, которые обладают полномочиями его подписывать.

б) наличие у лиц, подписывающих договор, документов, удостоверяющих личность, а также их полномочия на подписание договора;

в) при отсутствии документов указанных выше, менеджер прилагает объяснительную записку о причинах отсутствия лиц и документов, примерных сроках их предоставления;

г) собственное обязательное присутствие при заключении договора.

В дальнейшем, при получении всех необходимых документов менеджер должен незамедлительно представлять их ксерокопии (а если требуется, то и оригиналы) офис менеджеру, который делает соответствующую пометку в дневнике сделки. Для работы с клиентом менеджер обязан иметь собственные копии необходимых документов, поскольку дело (папка с документацией по сделке) необходима для работы офис менеджера по оформлению.

2. Менеджер обязан предоставить клиенту для ознакомления образец договора, а также имеющиеся в деле документы.

3. Договоры заполняет офис менеджер, а подписывается ГД или КД.

4. Единовременный платеж вносится жильцом в кассу фирмы сразу после подписания договора в сопровождении менеджера. В случае необходимости, менеджер обязан дать пояснения к содержанию документов, по которым будут вноситься денежные средства.

IV Оплата по договору.

Цель:

• выписываем приходно - кассовый ордер.

С жильцом оговаривается:

• точная сумма, которую уплачивает жилец ежемесячно в Компанию. Следует уведомить жильца, что электроэнергия оплачивается им по счетчику (данные счетчика вносятся в договор при заселении), а так же водоснабжение (если это оговорено договором) и все прочие расходы (интернет, телефон, домофон, кабельное телевидение).

• дата заселения.

• возможные способы и схема взаиморасчетов;

• присутствие всех лиц, необходимых для совершения сделки, в пределах досягаемости;

• особые условия, которые потребуется внести в договор (в том числе наличие или отсутствие стандартных и дополнительных элементов оснащения и интерьера объекта);

• все комиссионные вносятся жильцом в кассу Компании в момент подписания договора.

• передача ключей осуществляется по акту приема – передачи ключей.

Подготовительный этап полностью контролирует КД.

Копии всех паспортов и правоустанавливающих документов «подшиваются» к договору.