Эксклюзивные договоры

Мы рассмотрим два основных вида эксклюзивных договоров - договор с собственником и договор с жильцом.

В первом случае усилия менеджера направлены на поиск собственника, на имеющийся объект; во втором случае на поиск необходимого жильца.

После того, как у менеджера появилась информация об объекте, необходимо провести анализ этой информации:

1. На основании характеристик объекта, его местоположения, состояния и условий сдачи определяется цена для собственника, по какой цене мы её забираем или цена сдачи для жильца по которой мы её сдаем, процент фирмы, затраты, необходимые для оформления объекта.

2. Выясняется, какими правоустанавливающими документами на объект обладает собственник, имеют ли они законную силу.

3. Определяется, может ли гражданин, обратившийся в фирму выступать в качестве собственника.

В качестве Собственника и Жильца может выступать любое физическое лицо, обладающее гражданской дееспособностью (гражданин РФ, иностранный гражданин или лицо без гражданства), или (и) юридическое лицо, обладающее соответствующей правоспособностью.

Гражданская дееспособность физического лица возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Собственнику недвижимого имущества, как и любого другого принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственником жилого помещения может быть как одно, так и несколько лиц. Жилой дом, находящийся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ст. 244 гк РФ).

Жилое помещение может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (ст. 244 гк РФ).

Распоряжение помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе, по своему усмотрению, поменять, продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться этой долей как-то иначе. При продаже доли, обмене или при отчуждении доли в праве общей собственности по договору мены постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим жилым помещением. Распоряжение жилым помещением, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех собственников.

Если жилье приобретается в период брака и оформлено на одного из супругов, для его отчуждения (обременения) необходимо письменное согласие другого супруга (удостоверенное нотариусом) по распоряжению или обременению домом и выражение своего согласия в письменном виде на такую операцию. Поэтому незаконно делить между супругами имущество по принципу «на кого оно куплено, записано, зарегистрировано».

Супружеского согласия не требуется в случае, если жилое помещение получено в порядке наследования, либо по договору дарения, либо приватизировано на одного из супругов.

Каждое из прав на объект недвижимости должно быть подтверждено определенными документами, оформленными в надлежащем порядке. Поэтому, перед совершением сделки с принадлежащим продавцу жильем, необходимо проверить, существуют ли у продавца документы, подтверждающие его права.

В случае, если он является собственником жилого помещения, ему необходимо иметь один из следующих вариантов документов:

• если он приобрел право собственности на квартиру в результате приватизации - договор приватизации квартиры (с разделом на доли, если это не режим общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

• если вы купили квартиру (приобрели в результате мены, дарения) - договор купли-продажи (мены, дарения) составленный в виде единого документа и зарегистрированный в Регистрационной Службе.

• если квартира получена по наследству - оформленные надлежащим образом по истечении 6 месяцев после смерти наследодателя документы на наследственное имущество либо фактическое вступление в права владения.

• в случае, если он использует жилое помещение на праве найма, ему необходимо для заключения сделки иметь ордер и регистрацию по месту постоянного жительства.