Введение

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения» (Гражданский Кодекс Российской Федерации).

Недвижимость — это «земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней)» (Г.Харрисон, «Оценка недвижимости», 1994).

За последние столетия в мировой юридической практике понятие недвижимости не претерпело серьезных изменений. Ситуация в России несколько иная.

«Под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи» (Учебник русского гражданского права, 1914).

«Недвижимость, в феодальном и буржуазном праве - земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. В советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, так как земля - исключительная собственность государства» (Советский Энциклопедический словарь, 1984)

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения» (Гражданский Кодекс Российской Федерации, 1994).

Сейчас в сознании многих людей понятия недвижимости и собственности причудливо сочетаются с реалиями недавнего социалистического прошлого. С этим связана необходимость подробного разъяснения нашим клиентам нюансов юридических действий и технологии проведения сделок с недвижимостью. Понятие «недвижимое имущество» перестает быть абстрактным экономико-правовым термином.

Сформировалась особая сфера предпринимательской и профессиональной деятельности — бизнес в сфере операций с недвижимостью, риэлтерский бизнес.

Буквально слово «риэлтер» означает: брокер или менеджер по недвижимости, являющийся членом Национальной Ассоциации Риэлторов США. Воспринятое русским языком, это понятие получило новое толкование и служит для обозначения весьма широкой и неоднородной профессиональной группы людей, занимающихся консультационной и посреднической деятельностью на рынке недвижимости, реализующих проекты по развитию и управлению недвижимости. Спектр их деятельности постоянно расширяется.

Хотя сегодня основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные, одновременно выполняющие целый ряд функций, процессы специализации уже стали очевидным фактом. Если они не всегда явно видны на межфирменном уровне, то их вполне определенно можно выявить, обратившись к внутрифирменной структуре.

Технология работы в крупной фирме имеет ряд отличительных особенностей. Налицо не только более узкая специализация сотрудников по направлениям деятельности (вторичный рынок, аренда, коммерческая недвижимость, новое строительство, загородная недвижимость), но и выраженное разделение зон ответственности внутри технологической цепи одной сделки. Так, контроль сбора документов и их проверку, подписание агентских договоров, и подготовку к нотариальному оформлению, осуществляют сотрудники Дирекции по Оформлению Сделок (ДОС); ответственность за организацию работы по сделке в целом несет менеджер группы, анализ правовых аспектов проводит юридическая служба, рекламу объекта организует рекламная дирекция, отдельное подразделение ДОС организует и контролирует взаиморасчеты. Менеджер несет ответственность за поддержание постоянной связи с клиентом, организацию необходимых встреч, правильное и своевременное доведение до всех участников сделки текущей информации.

Рынку недвижимости более десяти лет. За это время на месте бурного водоворота противоречивых правил, не устоявшихся технологий, где, борясь с несовершенной правовой базой, работали либо лихие оптимисты, либо настоящие мошенники, формируется цивилизованное бизнес-пространство. Профессиональные объединения (в том числе Российская Гильдия Риэлторов) имеют серьезный вес, выработаны (ценой немалых потерь и ошибок) стандарты безопасной работы, развивается рынок страховых услуг, появляются серьезные программы подготовки профессиональных менеджеров. Иными словами, период стихийного формирования позади, а впереди - планомерное развитие и совершенствование.

Терминология:

РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ - профессиональная деятельность риэлтера по совершению им от имени клиента и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах потребителя риэлтерских услуг, гражданских сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

РИЭЛТЕР - лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества, имеющее всю предусмотренную законом разрешительную документацию на ведение данного вида деятельности.

МЕНЕДЖЕР — сотрудник риэлтерской фирмы, выполняющий работу по доверенности, выданной фирмой в её интересах, либо работающий в фирме по контракту.

ДОГОВОР - договор между риэлтором и потребителем риэлтерских услуг, заключенный в соответствии с нормами ГК РФ.

ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР - договор «продавец - риэлтор», в котором установлены ограничения права продавца на время действия договора поручения предлагать другому риэлтору право на рекламу и (или) реализацию своей собственности по договору о возмездном предоставлении услуг.

ПОКУПАТЕЛЬ - лицо, изъявившее готовность приобрести права на объект недвижимого имущества (покупатель, арендатор, наниматель), и для этой цели вступившее в договорные отношения с риэлтором.

ПРОДАВЕЦ - лицо, имеющее зарегистрированные права на распоряжение недвижимым имуществом, готовое уступить или изменить эти права (продавец, арендодатель, наймодатель) и для этой цели вступившее в договорные отношения с риэлтором.

СДЕЛКИ - действия сторон, направленные на установление, изменение или прекращение прав собственности (найма, аренды) объектов недвижимости.

УЧАСТНИКИ СДЕЛКИ (СТОРОНЫ) - физические или юридические лица, передающие и принимающие права собственности (найма, аренды) на объекты недвижимости.

ФИРМА ПО НЕДВИЖИМОСТИ - риэлтерская фирма, оказывающая консультационные, маркетинговые, организационные и прочие услуги, способствующие успешному оформлению сделки и действующая на основании Устава и прочей учредительной и разрешительной документации, необходимой на момент совершения сделки.

МАКЛЕР - частный посредник, не зарегистрировавший свою профессиональную деятельность, не имеющий предусмотренной законом разрешительной документацию на ведение данного вида деятельности, (причина: нежелание брать ответственность за свою деятельность и быть подконтрольным), но осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества.

СОВМЕСТНЫЕ СДЕЛКИ - сделки, при которых разные фирмы представляют интересы сторон: собственника и жильца объекта недвижимости, в соответствии с заключенными договорами.

ВСТРЕЧНАЯ ( АЛЬТЕРНАТИВНАЯ ) СДЕЛКА - сделка, в которой хотя бы одна из сторон выдвигает в качестве обязательного условия продажи принадлежащего ей имущества (квартиры, дома, комнаты) и одновременное приобретение иного недвижимого имущества.

ЦЕПОЧКА - сделка, в которой в качестве «встречной» покупки используется имущество, в свою очередь, продаваемое на условиях приобретения иного имущества.

РАССЕЛЕНИЕ - сделка, в которой условием отчуждения недвижимости является подбор более одного объекта (альтернативного жилья) для продавцов расселяемой квартиры.

АКТ ОСМОТРА НЕДВИЖИМОСТИ – документ, подтверждающий факт осмотра объекта недвижимости потенциальным приобретателем (собственником или жильцом), содержащий дату, адрес и краткое описание объекта недвижимости, подписываемый при осмотре недвижимости стороной, которая является потенциальным приобретателем и стороной предоставившей информацию об объекте и организовавшей просмотр.