Часть 3

1. Отчет о посещении выставки «Ярмарка недвижимости» в выставочном комплексе «Экспофорум»

Выставка отражает реальное соотношение спроса и предложения, на Ярмарке анонсируются новые жилые комплексы, реализуются акции и скидки, обсуждаются актуальные вопросы.

Собирая два раза в год на своей площадке около 300 компаний, Ярмарка позволяет посетителям сравнить предложения квартир разных застройщиков, найти материалы для строительства загородного дома или готовый коттедж, выбрать недвижимость в другой стране или на российских курортах.

Объем новостроек эконом-класса, строительство которых началось в 2015 году, сократился на 15% по сравнению с 2014 годом. В 2014 году на долю недвижимости сегмента масс-маркет на рынке Санкт-Петербурга приходилось 40% новостроек, когда застройщики вывели в продажу около 28 000 "квадратов" дешевого жилья. По результатам 2015 года эта цифра сократилась до 25%. Покупателям было предложено лишь около 13 700 квадратных метров в новых домах эконом-класса. В 2016 планируется такой же объем строительства.

В то время как объем недвижимости сегмента масс-маркет сокращается, увеличивается доля, занимаемая на рынке комфорт-классом. Всего за год она повысилась с 50% до 65%. В 2015 году на рынок было выведено порядка 35 000 "квадратов" жилых площадей в этом сегменте.

Застройщики Санкт-Петербурга считают, что программа поддержки ипотеки необходимо во избежание повторения прошлогодней ситуации на ипотечном рынке. Год назад, когда курс доллара стал резко падать, объем сделок на ипотечном рынке начал стремиться к нулю. Тогда правительство запустило программу льготного кредитования населения. Ее срок действия продлен до конца 2016 года, что может удержать темпы строительства на уровне 2015 года.

На земельном рынке Петербурга предложений стало больше, а цены упали. До 30% за последний год вырос объем предложений на земельном рынке Санкт-Петербурга. В настоящее время в границах Санкт-Петербурга на продажу выставлено порядка 100 гектаров земли, предназначенной под жилую застройку. Еще больше земли, по оценкам аналитиков, может находиться в закрытой продаже.

Распродаются в основном бывшие индустриальные территории, а также совершенно новые участки в границах города. Что касается стоимости земельных участков, то в границах города она доходит до 50-80 млн. рублей за 1 гектар. Если территория располагается, например, вблизи станции метро или в другой эксклюзивной локации, то стоимость может доходить и до 150 млн. рублей за гектар. В Ленинградской области цены на земельные участки значительно ниже, в районе 30-40 млн. рублей за гектар.

В условиях экономического кризиса в стране эксперты прогнозируют снижение денежных сделок на земельном рынке Северной столицы и Ленинградской области. По их мнению, в ближайшее время застройщики перейдут на оплату земель по бартеру: расплачиваться за участки с собственниками будут не живыми деньгами, а, например, квартирами в домах, которые построят на этих территориях.

За последние годы установился список географических зон, позволяющий судить о престижности той или иной квартиры в Петербурге. Он причудливо охватывает на карте часть близких к центру районов, тем не менее, с хорошей экологией, и, как не странно это звучит, «элитные» спальные районы. Наибольшим спросом и, следовательно, ценами характеризуются квартиры в Петербурге в Василеостровском районе, в окрестностях Дибуновской ул., в активно застраиваемом Московском районе. В чести квартиры в Петербурге в окрестностях станций метро "Проспект Просвещения", "Озерки", "Политехническая", "Гражданский проспект", "Академическая", "Проспект Большевиков", "Новочеркасская". Спросом пользуются также квартиры в Петербурге возле "Старой Деревни", во Фрунзенском районе, на проспекте Ветеранов.

Квартиры в Петербурге небольшого метража на первичном рынке от застройщиков с надежной репутацией по-прежнему являются востребованным товаром. По последним сведениям, спрос на них даже несколько превысил предложение, преодолев влияние кризиса.

Сегодня строится достаточно много жилья, которое претендует на уровень повышенной комфортности:

• Это жилье типовое. Как правило, это панельные дома серии 600.11. Технологии, которые подразумевают под собой конвертный способ сборки. Частично оно приобретает сейчас качества жилья повышенной комфортности - улучшенная планировка с большими гостиными, кухнями, кладовками, остекленными лоджиями.

• Жилье повышенного уровня комфортности. По конструктиву это кирпично-монолитные дома либо кирпич.

• Малоэтажное строительство

По себестоимости, что является основой ценообразования в строительстве, кирпичные дома дороже кирпично-монолитных в среднем на 30%. Однако это не отражается на разнице в цене продажи квартир в тех и других домах. Достаточно часто кирпично-монолитные дома продаются по цене кирпичных. А поэтому рентабельность кирпично-монолитных домов выше. Дома этих технологий различаются по теплопроводности.

Технология кирпично-монолитных домов позволяет их делать более сложными по планировке, однако после завершения строительства дома, внутренняя перепланировка становится намного более дорогостоящей по сравнению с кирпичными домами. Перепланировка в кирпично-монолитном доме достаточно сложна - сломать стену из арматуры - дорогостоящее занятие. Все стены в монолитном доме рассчитаны под конкретную нагрузку. В кирпичных домах недопустимы изменения несущих стен, а в кирпично-монолитных домах все стены рассчитаны на предельную нагрузку.

На сегодняшний день кирпично-монолитные дома занимают долю 60-75 % от всех предложений на рынке. Панельные дома - 20-22%, остальное - малоэтажное строительство и реконструкция. Кирпичное строительство постепенно уступает позиции кирпично-монолитному домостроению.

В структуре предложения на рынке новостроек по-прежнему преобладают студии, одно- и двухкомнатные квартиры, что занимает 73,9% рынка, трехкомнатные составляют в среднем 23,1%. Многокомнатные (от 4 и более комнат) составляют 3% от общего объема квартир в строящихся домах.

Самыми дорогими по стоимости квадратного метра на рынке квартир в строящихся домах по-прежнему остаются однокомнатные квартиры, как в панельных, так и в кирпично-монолитных домах.

Основные новостройки в массовом сегменте расположены на территории Ленинградской области. И даже несмотря на некоторую удаленность от Питера, квартиры в таких домах пользуются повышенным спросом.

Эксперты считают, что значимую роль в таком положении дел сыграли два ключевых фактора:

• Первым специалисты называют строительство объектов одновременно с созданием новых инфраструктурных объектов социального назначения (детсады, школы, объекты торговли и быта);

• Второй фактор – развитие транспортного обеспечения, соединяющего жилые комплексы с Северной Столицей;