Пример расчета рыночной стоимости земельного участка |
|
Задание на выполнение оценки
Объект оценки:
Право собственности на земельный участок площадью 448,0 кв. м с кадастровым номером 34:34:060019:219, расположенный по адресу г. Волгоград, ул. Краснорядская, 32.
Цель оценки:
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Назначение оценки:
Оформление сделки купли продажи.
Вид стоимости:
Рыночная стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3) объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
1. Процедура оценки
Процедура оценки включала в себя:
установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
исследование рынка продаж аналогичных объектов в г. Волгограде;
сравнительный анализ аналогов;
рассмотрение трех традиционных подходов оценки для определения стоимости объекта;
обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;
составление и передача Заказчику отчета об оценке.
Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объектов, а также описания самих объектов, их состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.
Следующий этап оценки – определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
затратный подход;
сравнительный подход;
доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надёжные.
2. Характеристика объекта оценки
Земельный участок расположен в северной части Советского района г. Волгограда, к югу от балки Ельшанской и к востоку от проспекта Университетского.
Рисунок 1. Местоположение объекта оценки на плане города (источник: Яндекс. Карты).
Рисунок 2. Местоположение объекта оценки на публичной кадастровой карте (источник: http://maps.rosreestr.ru)
Основные характеристики оцениваемого объекта приведены в таблице 1.
Таблица 1. Описание объекта оценки
№ |
Характеристика |
Значение |
Источник |
1 |
Кадастровый номер |
34:34:060019:219 |
Публичная кадастровая карта |
2 |
Статус в ГКН |
Учтенный |
‑“‑ |
3 |
Дата постановки на учет |
24.12.2009 |
‑“‑ |
4 |
Адрес |
г. Волгоград, ул. Краснорядская, 32 |
‑“‑ |
5 |
Уточненная площадь |
448.00 кв. м |
‑“‑ |
6 |
Кадастровая стоимость |
994 576.14 руб. |
‑“‑ |
7 |
Категория земель |
Земли населенных пунктов |
‑“‑ |
8 |
Вид разрешенного использования |
Для индивидуальной жилой застройки |
‑“‑ |
9 |
Форма собственности |
частная |
по заданию |
10 |
Ограничения, обременения права |
отсутствуют |
‑“‑ |
11 |
Вид объекта капитального строительства |
индивидуальный жилой дом |
‑“‑ |
12 |
Материал наружных стен |
кирпич силикатный |
по выбору студента |
13 |
Этажность |
1 |
‑“‑ |
14 |
Год завершения строительства |
1987 |
‑“‑ |
15 |
Инженерные коммуникации |
имеются водопровод питьевой, газопровод, электроснабжение; централизованная канализация отсутствует. |
‑“‑ |
16 |
Хозяйственные постройки |
сарай деревянный, туалет деревянный |
‑“‑ |
17 |
Многолетние насаждения |
3 яблони сорта «Северный синап», 2 абрикоса, 1 груша, 1 вишня. |
‑“‑ |
В пределах пешеходной доступности расположена остановка маршрутного такси и автобусов, школа, детский сад и поликлиника.
В плане земельный участок имеет форму, близкую к прямоугольной.
Рисунок 3. План земельного участка (источник: http://maps.rosreestr.ru)
Рисунок 4. Фотография жилого дома, расположенного на оцениваемом
земельном участке.