8. Принцип найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки

Ринкова вартість земельної ділянки ґрунтується на принципі найкращого та найбільш ефективного її використання - такого використання, що серед інших розумних, можливих та юридично дозволених альтернативних варіантів її використання є фізично можливим, відповідно забезпеченим, фінансово здійснюваним і там, що зумовлює врешті-решт найвищу вартість землі.

Юридична дозволеність

• перевірка документів щодо власності, користування та розпорядження землею;

• перевірка дозволених видів функціонального використання, щільності забудови;

• перевірка наявності екологічних вимог, правових обтяжень та планувальних обмежень, сервітутів та договірних зобов'язань;

• перевірка розташування в зон ах з особливим режимом використання (санітарно-захисні зони, зони та округи санітарної охорони, водоохоронні зони, сейсмічні зони тощо).

Фізична придатність

• встановлення достатності розміру земельної ділянки для певного варіанта використання;

• дослідження конфігурації земельної ділянки та її фронтальної лінії;

• дослідження інженерно-геологічних умов використання (схил поверхні, якість грунтів, залягання Ґрунтових вод, заболоченість, наявність таких небезпечних геологічних процесів, як зсуви, карст, яружна ерозія тощо).

Економічна доцільність

• дослідження попиту на кожний з варіантів та наявність інших земельних ділянок, зручних для подібного використання, що формують пропозицію;

• відкидання економічно недоцільних юридично дозволених та фізично придатних варіантів.

Найбільша прибутковість

• дослідження всіх юридично дозволених, фізично придатних та економічно доцільних варіантів на максимальність чистого прибутку та вибір одного з них.

Юридична дозволеність. Кожне із розумних та можливих використав треба, передусім, перевірити на предмет того, чи воно дозволено на цій земельній ділянці. Необхідно перевірити документи, що посвідчують права щодо власності, користування та розпорядження землею, правила використання та забудови ділянки (дозволені види функціонального використання, щільність забудови), наявність екологічних вимог, правових обтяжень та планувальних обмежень, сервітутів, договірних зобов’язань, розташування в зонах з особливим режимом використання (санітарно-захисні зони, зони та округи санітарної охорони, водоохоронні зони, сейсмічні зони тощо).

Фізична придатність ділянки. Використання земельної ділянки повинно бути фізично можливим. Варіанти використання земельної ділянки можна обмежувати такими її характеристиками, як: розмір (достатність розміру земельної ділянки для певного варіанта використання), протяжність фронтальної межі конфігурація (найприйнятніша прямокутна форма земельної ділянки, інша форма, як правило, призводить до ускладнення її використання), інженерно- геологічні умови (схил поверхні, якість ґрунтів, залягання грунтових вод , заболоченість, наявність таких небезпечних геологічних процесів, як зсуви, карст, яружна ерозія та інші небезпечні природні явища).

Економічна доцільність. Під час аналізу альтернативних варіантів використання до уваги беруть попит на кожний з варіантів та наявність інших земельних ділянок, зручних для подібного використання, які і формують пропозицію. Усі юридично дозволені та фізично можливі варіанти використання, що не відповідають економічній доцільності, відхиляють, а ті, що залишилися, дають змогу оцінити потенційний чистий прибуток.

Найбільша прибутковість. Четвертим критерієм є перевірка на максимум прибутку. На цьому етапі серед усіх юридично дозволених, фізично можливих та економічно доцільних варіантів використання (освоєння та забудови) вибирають той, що приносить максимум прибутку власнику, а відповідно і визначає максимальну вартість самої земельної ділянки, яку оцінюють.

Коли цільове використання та особливості забудови земельної ділянки чітко регламентовані документами, що посвідчують право володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, але не є найкращим для неї, то існуюче використання можливо розглядати як найбільш ефективне. Те саме відбувається, якщо на зміну існуючого використання встановлена заборона.

У цих випадках за базу оцінки можна прийняти вартість за існуюче використання за умови, що внесок земельної ділянки у загальну вартість підприємства продовжуватиметься протягом корисної тривалості його діяльності.