75. Договор социального найма жилых помещений. Предмет, стороны, содержание, основания прекращения договора.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.

Сторонами данного договора являются наймодатель - собственник жилого помещения фонда, от имени которого действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо иное управомоченное ими лицо, и наниматель.

Нанимателем является гражданин, с которым заключен договор социального найма. Наряду с нанимателем право на пользование жилой площадью приобретают члены его семьи

В соответствии с п. 1 ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), отвечающее требованиям, предусмотренным ЖК.

Договор заключается без установления срока его действия, в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Наймодатель обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома; 5) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях; 6) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора; 10) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством.

Наймодатель имеет право: 1) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное с проживающими время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время; 2) запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы; 3) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение включает плату за пользование жилым помещением, за коммунальные услуги, за содержание и ремонт.

Наниматель по договору социального найма обязан: 1) принять от наймодателя пригодное для проживания жилое помещение; 2) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК; 3) соблюдать правила пользования жилыми помещениями; 4) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность; 5) проводить текущий ремонт жилого помещения; 6) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства; 7) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующего согласования; 8) при расторжении договора освободить в установленные сроки в исправном состоянии жилое помещение, погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги; 9) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 10) нести иные обязанности, предусмотренные ЖК.

Права нанимателя. Так, наниматели вправе сдавать жилое помещение в поднаем. В поднаем может сдаваться как часть занимаемого жилого помещения, так и все жилое помещение в случае временного выезда нанимателя. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Также наниматель вправе вселять временных жильцов. Наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.