71. Договор ренты. Понятие, содержание и виды.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).

Характеристика договора: реальный, односторонне-обязывающий, возмездный, рисковый (алиаторный).

Стороны договора – получатель ренты и плательщик ренты. Субъективный состав сторон ограничен законом для каждого вида договора ренты.

Предмет договора:

• имущество, переданное получателем ренты плательщику (движимое и недвижимое, от вида имущества зависит правовой режим договора);

• рента (деньги, вещи, услуги), ее вид, размер, сроки выплаты, а также способы обеспечения ее выплаты должны быть предусмотрены договором.

Срок договора может быть бессрочным (в договоре постоянной ренты), а может измеряться длиной жизни получателя ренты (в др. видах договоров). Договор этот длящийся. Неопределенность срока договора не позволяет при его заключении определить всю сумму ренты, которая будет выплачена. Это обстоятельство делает договор рисковым, поскольку заранее неизвестно, для какой из сторон он окажется выгоднее, и любая из сторон может получить удовлетворение в меньшем размере, чем представляла.

Форма договора ренты должна быть письменной, а договор обязательно удостоверен нотариусом; в случае передачи получателем ренты плательщику недвижимости договор подлежит гос. регистрации.

Моментом заключения договора считается передача движимой вещи либо гос. регистрация договора при передаче недвижимости.

Права и обязанности сторон варьируются в зависимости от вида договора ренты.

Права получателя ренты: а) своевременно и полностью получать ренту даже в случае случайной гибели вещи, переданной под ренту; б) требовать от плательщика ренты прекращения договора путем выкупа им ренты; в) требовать выплаты ренты от лица, которому будет отчуждено плательщиком ренты имущество, переданное получателем ренты при заключении договора ренты (на это имущество распространяется право следования и др.).

Права плательщика ренты: а) расторгать договор с согласия получателя ренты; б) отчуждать третьему лицу недвижимое имущество, полученное им под ренту от получателя ренты, без согласия последнего и др.

Обязанность получателя ренты – согласовывать с плательщиком ренты при заключении договора:

а) размер, способ и сроки выплаты ему ренты; б) способ обеспечения договора; в) судьбу договора в случае смерти плательщика ренты и др.

Обязанности плательщика ренты: а) своевременно и полно выплачивать ренту даже в случае случайной гибели имущества, полученного им под ренту;

б) индексировать выплаты ренты по мере инфляции;

в) согласовывать с получателем ренты условия договора, о которых было сказано в обязанностях получателя ренты; г) возмещать убытки плательщику ренты в случае ненадлежащего исполнения обязанности по выплате ренты и др.

Постоянная рента.

Отличительным признаком постоянной ренты от других видов ренты является ее бессрочность.

Стороны договора постоянной ренты:

• количество участников договора законом не ограничено;

• участниками договора могут быть лишь граждане и юридические лица;

• субъектный состав ограничен только для одной стороны – получателя ренты: ими могут быть как гражданин, сдавший имущество под ренту, так и гражданин, указанный им, а также некоммерческая организация (фонды, общественные и религиозные организации) (п. 1 ст. 50 и ст. 589 ГК);

Право на получение ренты переходит от получателя ренты к его правопреемнику путем уступки требования при его жизни либо после смерти – по наследству либо при реорганизации юридического лица, если он является таковым (п. 2 ст. 589 ГК).

Предмет ренты состоит из имущества, переданного получателем ренты в собственность плательщику ренты и непосредственно ренты – выплаты лицу, передавшему свое имущество в собственность плательщика ренты.

Передаваемое получателем ренты имущество может представлять собой любые вещи, не изъятые из гражданского оборота, как движимые, так и недвижимые.

Рента может иметь любую форму: денежную, вещевую, услуги, работу, но всегда должна быть выражена в денежном эквиваленте, иначе договор будет признан недействительным.

Минимальный размер ренты законом не определен (он должен быть определен сторонами договора). Размер ренты подлежит индексированию в соответствии с увеличением законом минимального размера оплаты труда (п. 1, 2 ст. 590 ГК).

Сроки в договоре постоянной ренты определены лишь относительно времени выплаты ренты: она должна выплачиваться непрерывно по окончании каждого квартала, если иное не предусмотрено договором (ст. 591 ГК).

Цена договора постоянной ренты состоит из стоимости имущества, переданного плательщику получателем ренты, и суммы ренты, выплачиваемой плательщиком.

Основания для требования получателя ренты ее выкупа (ст. 593 ГК):

• плательщик ренты:

а) просрочил выплату ренты более чем на один год;

б) нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК);

в) признан неплатежеспособным либо возникли обстоятельства, свидетельствующие о том, что рента не будет выплачена им в размере и в сроки, установленные договором;

• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

• в других случаях, предусмотренных договором.

Обязанности плательщика ренты:

• выплачивать ренту постоянно в полном размере даже в случае гибели имущества, переданного ему безвозмездно;

• оплачивать проценты, установленные договором либо в соответствии со ст. 395 ГК за просрочку выплаты ренты (п. 1 ст. 595 ГК);

• нести риск случайной гибели имущества или случайного повреждения его, переданного ему бесплатно (п. 1 ст. 595 ГК).

Права плательщика ренты:

• отказаться от договора ренты путем выкупа ренты, для этого он обязан предупредить получателя ренты за три месяца в письменной форме и выплачивать очередные суммы ренты вплоть до ее выкупа (п. 1 ст. 592 ГК); отказ от этого права в договоре недействителен, однако договором можно предусмотреть запрет на выкуп в течение определенного срока: он не может быть более 30 лет (п. 3 ст. 592 ГК). Выкуп осуществляется по цене, указанной в договоре, а при ее отсутствии – по цене, соответствующей годовой сумме ренты, подлежащей выплате, плюс стоимость имущества, переданного под выплату ренты (п. 3 ст. 594 ГК);

• требовать уменьшения размера ренты или прекращения договора в случае гибели имущества, полученного за плату (п. 2 ст. 595 ГК).

Права получателя ренты:

• требовать от плательщика выплаты ренты (ст. 593 ГК);

• передавать другому лицу свое право на получение ренты при жизни путем уступки требования, а после смерти получателя ренты это право переходит по наследству (п. 2 ст. 589 ГК);

• требовать от плательщика выкупа ренты при ненадлежащем исполнении им договора, а также в ряде случаев и при ненадлежащем исполнении им договора: когда полученное им под ренту имущество перешло к нескольким лицам в общее пользование либо разделено между ними, а также в случае, когда плательщик признан неплатежеспособным (ст. 593 ГК).

Основания прекращения постоянной ренты:

• общие основания для всех договоров (гл. 26 ГК);

• специальные основания:

а) требования получателя выкупить ренту (ст. 593 ГК);

б) требования плательщика прекратить договор из-за случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты (п. 2 ст. 595 ГК).

Ответственность сторон по договору постоянной ренты в ГК РФ специально не предусмотрена. Это значит, что она наступает в соответствии с общими основаниями, предусмотренными п. 2 ст. 586 и ст. 588 ГК. Однако можно выделить некоторые формы ответственности:

• уплата процентов плательщиком ренты за просрочку выплаты ренты в соответствии со ст. 395 ГК (ст. 588 ГК);

• прекращение договора путем выкупа ренты по требованию получателя (п. 1 ст. 593 ГК);

• прекращение договора ренты по требованию плательщика путем ее выкупа (ст. 592 ГК).

Договор пожизненного содержания с иждивенцами.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Предмет этого договора имеет следующее особенности: передаваться под ренту может лишь недвижимое имущество; рента может включать в себя обязанность по обеспечению потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если этого требует его состояние здоровья. Кроме того, может быть предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг получателю ренты в случае его смерти; размер ренты должен быть не менее двух МРОТ причем в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания; срок выплаты ренты – по окончании каждого календарного месяца; допускается замена содержания в натуре периодическими платежами в денежной сумме.

Срок договора ограничен периодом, начинающимся с момента заключения договора и заканчивающимся моментом смерти получателя ренты.

Субъектный состав получателя ренты: только гражданин.

Субъектный состав плательщика: все субъекты гражданского права.

Права получателя ренты: залога на переданное имущество; получения ренты от плательщика, а в случае отчуждения последним имущества, полученного по ренте, др. лицу – от этого лица; требовать от плательщика в случае ненадлежащего исполнения им договора возврата своего имущества, переданного бесплатно, или его выкупа; получить долю умершего содольщика по обязательству в случае смерти последнего; требовать от плательщика выплаты ренты своевременно и в полном размере.

Плательщик ренты имеет право обременять недвижимое имущество, переданное ему под ренту (отчуждать, сдавать в залог и др. способом), только с предварительного согласия получателя ренты и не имеет права отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа.

Обязанности плательщика ренты: не снижать стоимости полученного под ренту имущества; получить согласие получателя ренты на сдачу имущества в залог или иное обременение недвижимого имущества, полученного им под ренту.

Основания прекращения договора: смерть получателя ренты; требование получателя ренты возвратить недвижимое имущество, переданное под ренту, на условиях ст. 594 ГК РФ; существенное нарушение обязанностей плательщиком ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов на содержание получателя ренты.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, размер которых определяется существующей в месте жительства получателя ренты ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Правила, которые должны применяться по отношению к каждому виду ренты, изложены в законе неполно, что компенсируется отсылками к др. статьям. Кроме того, предполагается возможность применения общих положений обязательственного права. Так, напр., прекращение договора ренты может совершаться не только путем выкупа ее, но и традиционными способами: соглашением сторон, прощением долга, зачетом, новацией и т. д.