1.2 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен нормативті-құқықтық негіздері

Қазақстанда тұрғын үй нарығы көпшілік жекешелендіру және тұрғын үй мүлігін нарық айналымына тарту кезеңінен қалыптаса бастады. 1990 жылы «КСРО-дағы жеке меншік туралы» заң қабылданғанда, жеке меншік түсінігі мойындалды. Кейіннен жеке меншік жер учаскелері, ғимараттар мен құрылыстар үшін заңды түрде дайындалды (ҚР Жер кодексі, ҚР Азаматтық кодексі, ҚР қала құрылыс кодексі). [10]

Тұрғын үй нарығының материалдық базасы өзінің қалыптасуының бастапқы кезеңінде екі көзден тұрды. Бірінші – бұл азаматтардың тұрғын үйді тегін жекешелендіру, тұрғын емес жайларды және жер учаскелерін тегін және тегін емес жекешелендіру (тұрғын үй нарығын жекешелендірудің бастапқы нарығы). Екінші – бұл құрылыс саласы негізінде және оның сегментінен тыс коммерциялық құрылысты және объектілерді сатуды қалыптастыру.

Қазақстан Республикасының саяси мақсатының мен міндеттерінің бірі болып – халықты қол жетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету. Тұрғын үй саласын реформалау, қазір қолданысқа ие тұрғын үй қорын пайдалану, қауіпсіз және жайлы тұру жағдайлары қарастырылған. Республикада тұрғын үй нарығына қатысты заңнамалық жүйелер мен құқықтық актілердің қолданылуына қарамастан, Қазақстанда тұрғын үй нарығын реформалау үрдісі әлі де жүріп жатыр.

Тұрғын үй нарығы мемлекеттің экономикалық, әлеуметтік, саяси және құқықтық салаларында жүргізіліп жатқан реформалармен анықталатын, күрделі экономикалық-құқықтық ұғым болып табылады. [11]

Қазақстан Республикасында тұрғын үй нарығын құқықтық реттеу кезіндегі Кеңестік Одақ кезінде жүргізілген тұрғын үй нарығы жүйесімен бірдей. Одақтас Республикалардың ортақтасып өмір сүрі жүйесі тоқтатылғаннан кейін, Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығын реттеу тетіктері өзінше төрт кезеңге бөлінген болатын.

Тұрғын үй нарығын мемлекеттік реттеудің тетіктері мен құқықтық нормативтік бағыттары бойынша қабылданған заң актілері төмендегідей топтастырылған (кесте 5).

Кесте 5

Тұрғын үй-коммуналдық саланы құқықтық реттеу тетіктері

Мерзімі	Қабылданған нормативтік-құқықтық актілер	Мақсаты
Заңдар
1991 жыл	«Мемлекет иелігінен алу және жекешелендіру туралы»	Жекешелендірудің жағдайы мен алғышарттары

5-кестенің жалғасы

03.11.1994 жыл	«Жеке тұрғын үй құрылысы туралы»	Жергілікті атқарушы органдар, мемлекет тұрғын үйге қатысты Конституциялық құқықты жүзеге асыру үшін Қазақстан Республикасының азаматтары арасындағы қатынасты реттеу
16.04.1997 жыл	«Тұрғын үй қатынастары туралы»	Жеке меншік құқықты қалыптастыру, кондоминиум объектілерін басқару
07.07.2006 жыл	«Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы»	Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу үшін, жеке және заңды тұлғалардың қаражаттарын тарту арқылы қоғамдық қатынастарды реттейді.
Жарлықтар
1993 жыл	Тұрғын үй саясатының жаңа мемлекеттік бағдарламасы және іске асыру механизмі	Мемлекеттің тұрғын үй саясатын іске асырудың негізгі тетіктерін айқындау
05.04.1994 жыл	«Азаматтардың тұрғын үй құқығын реттеу туралы»	Әр азаматтың тұрғын үймен қамтамасыз болуын реттеу
Кодекстер
01.07.1992 жыл	«Тұрғын үй кодексі»	Тұрғын үй саласында туындайтын барлық қатынастарды реттеу
Концепциялар
21.08.2000 жыл	«Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несие бер жүйесін дамыту»	Құрылыс және ипотекалық несие жүйесін дамыту
Мемлекеттік бағдарламалар
11.06.2004 жыл	«Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы»	Халықтың тұрғын үйге қол жетімділігін арттыру және тұрғын үй құрылыс жүйесін дамыту
15.06.2006 жыл	«Қазақстан Республикасында тұрғын үй коммуналдық саланы дамытудың 2006-2008 жылдарға арналған бағдарламасы»	Тұрғын үй қорының тиісінше пайдаланылуы және ұсталуы,қауіпсіз және қолайлы тұру жағдайын қамтамасыз ету
20.08.2007 жыл	«Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысының 2008-2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы»	Халықтың тұрғын үйге қол жетімділігін қамтамасыз ететін тұрғын үй құрылыс мәселелерін шешу

5-кестенің жалғасы

2010 жыл	«2010-2014 жылдарға арналған тұрғын үй құрылыс бағдарламасы»	Тұрғын үй құрылыс жұмыстарын жергілікті атқарушы органмен жүргізу, жылдық мөлшерлемесі 12 пайыздан аспайтын ипотекалық несиені беру
01.11.2010 жыл	«Тұрғын үй коммуналдық шаруашылықты жаңғыртудың 2020 жылға дейінгі бағдарламасы»	Халықты тиісті сападағы тұрғын үй коммуналдық қызметтермен қамтамасыз ету, қызметтің тиімділігін арттыру.
Е с к е р т у - [12] дерек көзі бойынша автор құрастырған

Тұрғын үй қатынастары туралы заң тұрғын үй заңнама актілері жүйесінің негізі және осы сала бойынша жүйе құрушылық негізгі акт болып табылады.

Қазақстан Республикасында «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заң қабылданғаннан кейін, тұрғын үй заңнамасының дамуына алғышарт болды. Тұрғын үй қатынастары туралы заң ескі заңнамаға қарағанда басқаша шарттармен құрылған болатын. Ол тұрғын үй объектілерін жаппай жекешелендіру, елдегі меншік иелері санының көп болуы, тұрғын үй қорының қысқартылуы, тұрғын үй нарығының ұлғайтылуын қарастырды.

Айта кететін жайт, «тұрғын үй заңнамасы» термині әлі де «тұрақталмаған». Сонда да, өзіне біріктіретін заңнаманың жеке салалар жиынын біріктіре отырып (азаматтық, құқықтық және т.б), тұрғын үй саласы заңнаманың жеке саласы болып табылады. [13]

Тұрғын үй қатынастары жайлы заңнамада нормативті заңды талдау, оның тұрғын үй қатынастарының «түйіні» ретінде орын алып, жиынтық нормативті- құқықтық акт болып табылады.

Шарт қоюшы тұрғын үй құқығының жеке аспектілерін реттейтін заңнама актілердің өзі де заңнаманың алдында тұрғын мәселелерді шешуге деген ұмтылысын айқындайды.

Кейбір тұрғын үй қатынастарын реттеу заңнаманың шетінен шығып та жатады. Бұл заңнама нормалары басқа құқықтық институттармен ұйқасуы қажет.

Бұл қатынастарды құқықтық реттеу еңбек заңнамасының нормаларын қолданумен тығыз байланысты. Жеке үй немесе пәтерге меншік ету құқығымен байланысты тұрғын үй қатынастарын реттеу азаматтық және жер заңнамасынан бөлек іске асырылмайды. Ал тұрғын үйді жөндеу және қалпына келтіру жұмыстары болса, толықтай тұрғын үй заңнамасының нормаларымен жүзеге аспайды. Себебі, бұл облыстың қызметі де азаматтық және қаржылық заңнамамен реттелуі қажет.

Тұрғын үй заңнамасының кең мағынасында барлық нормативті актілердің жиынтығы қарастырылады, яғни заңдар және актілер. Ал тар мағынасында әлеуметтік қатынастарды реттейтін заңдар жиынтығын түсіндіріледі.

Нормативті-құқықтық ақпарат әр түрлі саладағы нормативті актілерде орын алады. Бір жағынан, жаңа білім үшін тұрғын үй саласындағы заңнаманы реттеудің де бос қалған жерлері бар. Басқа жағынан, жеке нормалар мен жеке заңнама актілері арасындағы қайшылықтың бар болуы. [14]

Сонымен қатар, тұрғын үй нарығының құқықтық қатынастарын құқықтық реттеу өзінің барлық элементтерінің бірлігімен сипатталады:

• Сәйкес субъектілердің заңды жағдайымен;

• Құқықтық қатынастардың қалыптасуы, өзгеруі және тоқтатылуы;

• Субъектілердің құқықтары мен міндеттерін айқындау тәсілдері;

Жоғарыда атылғандай, тұрғын үй нарығының құқықтық қатынастары жиынтық мінезге ие және ерекше объект ретінде қаралады. Осы сипат арқылы тұрғын үй нарығын басқа нарықтарға қарағанда өзгешеліктерге ие.

Тұрғын үйдің құқықтық қатынастарының сипаты әр түрлі және спецификалық: субъект құрамын қарастырған кезде тұрғын үй құқығының ерекше субъектісін – жанұяны қарастырған жөн. Тұрғын үй құқығының қалыптасуының бастамасы болып қызметтік пәтерді беру табылады.

Осылайша, тұрғын үй заңнамасының нормалары азаматтық, жанұялық, еңбек және жер нормаларын байланыстыратын, біріктіретін үлкен рөл ойнайды.

Әдебиеттерде тұрғын үй заңнамасы – азаматтық заңнаманың немесе отандық заңнаманың жеке бір саласы немесе бірнеше саланың нормаларын біріктіретін сала ретінде беріледі.[15]

Жоғарыда көрсетілген салалардың ішінен соңғысына тұрғын үй заңнамасы дәл келеді, себебі тұрғын үй қатынастарын реттеуде құқықтық реттеудің көптеген әдістері қолданылады. Сонымен қатар, тұрғын үй қатынастарының түбі, оның басты компоненті - тұрғын үйді пайдалану.

Осыған байланысты, тұрғын үй қатынастарының пайда болуы, өзгеруі және тоқтатылуы азаматтық құқықтық шарт (сату сатып алу, беру, жалға алу) негізде жүзеге асырылады және сәйкесінше Қазақстан Республикасының азаматтық заңнамасымен реттеледі.

Тұрғын үй нарығында қалыптасатын қоғамдық қатынастарды құқықтық реттеу жағдайының негізін заң анықтап отырады. Тұрғын үй заңнамасын реттеу құралын құрайтын қоғамдық қатынастардың шеңберін келесілер құрайды:

1. Тұрғын үйге меншік ету құқығының қалыптасуы мен тоқтатылуы;

2. Тұрғын үйді қолдану құқығының жүзеге асырылуы;

3. Тұрғын үйге деген талаптар;

4. Тұрғын үй қорын жөндеу және сақтауды қамтамасыз ету;

5. Тұрғын үй нарығында азаматтық құқықтардың орындалуын мемлекеттік органдардың қадағалауы; [16]

Тұрғын үй қатынасы заңнамасын қалыптастырудың бастапқы нүктесі, әр түрлі тұрғын үй қатынастарының жиынтығын қарастыру, ал тұрғын үй заңнамасы – Қазақстандық заңнаманың жиынтық саласы ретінде қарастыру болып табылады.

Осы арқылы тұрғын үй нарығын жан-жақты реттеу жүзеге асырылады. Тұрғын үй қатынастары туралы Заңнаманы құрастыру және қабылдау Қазақстан заңнамасында тұрғын үй саласындағы заңнаманың жеке екендігін көрсетеді. Тұрғын үй қатынастары заңнамасы аясында тұрғын үй заңнамасына әр түрлі нормалардың енгізілу үрдісі жүріп жатыр. Осы заңнама қабылданғаннан кейін, тұрғын үй саласы тұрақты, келісілген түрде бола бастады, сонымен қатар тұрғын үй заңнамасының жеке жиынтық сала ретінде одан әрі даралануына себеп берді.

Бұл Қазақстандық заңнамада тұрғын үй қатынастары жайлы заңнаманың орнын анықтауға мүмкіндік береді. Сонымен қатар, басқа заңнаманың нормалары тұрғын үй қатынастарына қосымша ретінде қолданылуы мүмкін, бірақ, тұрғын үй заңнамасының нормалары болмаған жағдайда Қазақстан Республикасының Конституциясы және Азаматтық кодексімен бірге, тұрғын үй қатынастары арнайы заңнамамен реттеледі.

Тұрғын үй қатынастарын реттейтін заңнамалық акт болып, Қазақстан Республикасының 1997 жылғы 16 сәуірдегі №94 «Тұрғын үй қатынастары» туралы Заңы болып табылады.

Тұрғын үй қатынастарының заманауи жағдайына жету маңыздылығын Қазақстан Республикасы Президентінің 1994 жылғы 5 сәуірден №1640 «Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету» Жарлығы орын алды және ол әлі күнге дейін заңдық күшіне ие.

Қазіргі уақытта мемлекеттік тұрғын үй қорынан баспанамен қамтамасыз ету Қазақстан Республикасы 1999 жылғы 2 қыркүйектен №1292 «Тұрғын үй қорынан беру, жалға алу және жөндеу тәртібі туралы» Үкіметінің Қаулысымен реттеледі.

Қызметтік тұрғын үймен қамтамасыз ету ҚР «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңынан басқа, 1993 жылғы 3 маусымнан №455 «Тұрғын үймен қамтамасыз етілетін қызметкерлер санатының тізімін бекіту» (1995 жылғы 8 қыркүйектен №1240 Қазақстан Республикасының Министрлер Кабинетінің Қаулысымен және 1996 жылғы 20 тамыздан №1031 Қазақстан Республикасы Үкіметінің Қаулысымен өзгерген) туралы Қазақстан Республикасының Министрлер Кабинетінің Қаулысымен реттеледі.

Астанамыздың Алматыдан Астанаға (Ақмолаға) тарихи ауысуына байланысты, халықтың жеке санатын тұрғын үймен қамтамасыз ету сұрақтарын реттеу туралы нормативті актілер қабылданды. Мысалға, астананы ауыстырудың бірінші кезеңінде 1997 жылдың 26 наурызынан №418 Қазақстан Республикасы Үкіметінің Қаулысымен, 1998 жылдың 23 қыркүйегінен №181 «Астана қаласына ауысқан мемлекеттік орган қызметкерлерін тұрғын үймен қамтамасыз ету туралы» Қазақстан Республикасы Премьер-министрінің Қаулысымен, 1997 жылдың 24 шілдесінен №1173 «Астана қаласына ауысқан мемлекеттік орган қызметкерлеріне, мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйді жалға алу туралы типтік келісім шартты бекіту туралы» (өзгертулер енгізілген) Қазақстан Республикасы Үкіметінің Қаулылары қабылданған.

Айта кететін жайт, бұның бәрі тұрғын үйдің нормативті-құқықтық актілерінің соңы емес. Бұл сфера әр түрлілігімен және көптігімен ерекшеленеді. Ол жоғарыда айтылып кеткен тұрғын үй нарығының әлеуметтік маңыздылығымен байланысты.

2015 жылдың 12 қаңтарында «Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасының Заңына өзгертулер енгізілді. Төменде жаңа нормаларға тоқтала кетсек. Рет ретімен бастасақ: [17]

• 2 баптағы негізгі ұғымдарға 15-1 «Кондоминиумды ұстау шығындары» деген тармақ қосылды;

• 10-4 бабының 2 тармағына өзгертулер енгізілді:

1. Тұрғын үй қорын пайдалану және сақтау шараларын ұйымдастыруды қамтамасыз ету;

2. Тұрғын үй қорын басқару саласында мемлекеттік бақылауды іске асыру;

3. Бюджет қаражаты есебінен тұрғын үй көмегін ұсыну;

4. Қазақстан Республикасы Үкіметімен, қазіргі Заңмен қарастырылған тұрғын үй шарттары бойынша, Қазақстан Республикасының азаматтарына тұрғын үйді жеке меншікке беруді жүзеге асыру;

5. Қазақстан Республикасы Заңнамасымен жергілікті атқарушы органдарына жүктелген, жергілікті атқарушы орган қызығушылығымен іске асырылатын басқа да өкілеттіліктер;

6. Қазіргі Заңның 32 бабының 2-2 тармағымен қаралған, техникалық паспортты жасауға кеткен шығындарды бюджет қаражаттары есебінен өтеу;

• 18 бапқа өзгертулер енгізілді. Меншік иесінің міндетті нормалар мен шарттарды бұзғаны үшін, жауапкершілігі нығайды.

Қазақстан Республикасының тұрғын үй заңнамасын реттеу саласындағы басқа да нормативті құқықтық актілерге келесі құжат жатады:

- Қазақстан Республикасының 2000 жылдың 7 желтоқсанынан №110 «Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы» Заңы. Берілген заң тұрғын үй құрылыс жинақшылары арасындағы қатынасты реттеп, құқықтық негіздерін анықтайды. Осы заңның 3 бабында тұрғын үй құрылыс жинағының жүйесі қарастырылған. Сәйкесінше:

1. Тұрғын үй құрылыс жинағының субъектілері ретінде тұрғын үй құрылыс жинақ банктері болып табылады, республикалық бюджеттен мемлекеттік сыйақыны төлеуді қамтамасыз ететін салымшысы мемлекет болып табылады.

2. Тұрғын үй құрылыс жинағы Қазақстан Республикасының ұлттық валютасымен тек қана тұрғын үй құрылыс жинақ банкіне салынады.

3. Әр тұрғын үй құрылыс жинақ банкінде салымшы бірнеше шотқа ие бола алады. Бірақ, мемлекет тарапынан бір тұрғын үй құрылыс жинақ банкіндегі салымына тек бір шотқа ғана сыйақы беріледі.

4. Жинақталған ақша сомасы келісілген соманың 50% көлемінде болуы керек.

5. Минималды келісілген ақша сомасы 500 айлық есептік көрсеткіштен аз болмауы тиіс.

Салымшы өз еркімен бір тарифтен екінші тарифке ауысқан кезде сыйақы ставкасының мөлшері тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің шарты бойынша өзгеруі мүмкін.

Тұрғын үй қарызының сыйақы ставкасының мөлшері тұрғын үй құрылыс жинағына салынған сомадан жылына 3% үлкен болмауы тиіс.

6. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі мен мемлекет сыйақысы Қазақстан Республикасының қазіргі заңы бойынша негізгі соманы ұлғайту үшін жіберіледі.

7. Тұрғын үй құрылыс банкіне түскен мемлекет сыйақысы Қазақстан Республикасының азаматтары – салымшылардың шотына аударылады.

8. Тұрғын үй, аралық тұрғын үй және алдын-ала тұрғын үй қарызы Қазақстан Республикасының аумағындағы тұрғын үй жағдайын жақсарту шаралары үшін салымшымен қолданылуы мүмкін. Оның ішінде:

• Құрылыс;

• Тұрғын үй құрылыс жұмыстарын жақсарту шаралары кезінде туындаған міндеттерді жабу;

• Тұрғын үйді жөндеу және жаңарту шаралары;

• Жеке банктік операцияларды жүзеге асыратын банктер мен ұйымдардан тұрғын үй қарызын алғашқы салым үшін алу;

9. Салымшы тұрғын үй құрылыс жинақ келісім шартын мерзімнен бұрын бұзып, салынған сомасын алуға құқығы бар.

3. Тұрғын үй нарығының шетелдік моделдері

Тұрғын үй нарығын реттеу мен жетілдіру барлық елдердің мақсаттарының бірі болып табылады. Өйткені, мемлекет әлеуметтік экономикалық саясаттың басты бөлігі болатын тұрғын үй нарығының мәселелерін шешу үшін жауапты. Қазақстандық тұрғын үй нарығын жетілдіру үшін шетелдік тұрғын үй тәжірибелерін қарастыру маңызды болып табылады.

Қазақстан Республикасында тұрғын үй нарығының дамуы өте аз уақыт кезеңін қамтиды және осындай аз уақыт ішінде біз үлкен жетістіктерге жеттік. Қазақстанда тұрғын үй нарығының дамуы ұлттық экономиканың дамуымен қатарлас жүрді. Зор үлесін тигізген ұлттық валюта болып табылады.

Шетелдегі тұрғын үй нарығы мәселесін шешудің негізгі бағыттары келесідей:

1. Тұрғын үйге қажеттілікті қанағаттандыру

2. Әлеуметтік тұрғын үйлерді жағдайы төмен тұрғындарға меншікке алу құқығынсыз беру;

3. Тұрғын үй нарығын дамыту.

Тұрғын үй нарығында пәтерлердің иесінің басым көпшілігі болып ірі ұйымдар табылады, әсіресе Германия және Скандинавия елдерінде кеңінен таралған.

Батыс елдерінде жеке және муниципалды тұрғын үйлерді кездестіру мүмкін емес. Ол елдерде кондоминиумдар толықтай жеке меншікке өткен, ал бізде қолданылатын аралас формалар тиімсіз, сол себептен тұрғын үйлердің мемлекеттік басқарудан кету мәселесі тиімсіз болып табылады. [18]

Ресей Федерациясында тұрғын үйлердің 80% халықтың жеке меншігінде, ал қалған 20% жалдамалы тұрғын үйлерге тиесілі. Бүкіл әлем бойынша жеке меншіктегі тұрғын үйлер табысы орта және жоғары азаматтарға арналған, тіптен, дамыған елдерде жеке меншік тұрғын үйлердің үлесі 50% құрайды, Германияда – 40%, Швецияда – 43%, Голландияда – 45%, құрайды. Ал басқа елдерде жалдамалы тұрғын үйлердің үлесі 50%-ды, оның ішінде: 40% - меншік иелерінен жалға алу, қалған 10% әлеуметтік жалға алу құрап отыр. [19]

Польша, Чехия, Венгрия, Словения және Белоруссияда тұрғын үй қоры Қазақстандағыдай мемлекет меншігінде болған. Бірақ, қазір болып жатқан өзгерістерге сай Ресейдің тұрғын үй нарығының моделіне ұқсас болып бара жатыр. Сол себептен, аталған елдерде тұрғын үйдің түрлі мәселелерімен жолығуда.

Батыс мамандарының ойынша, табысты үйлер икемді еңбек нарығының дамуына, сонымен қатар жалға берушіден өз мүлігін сақтау, оның құнын жоғарлату және күту міндеттерін алып тастауға септігін тигізе алады.

Шет елдерде жалға берілетін тұрғын үйлердің көп талап етуін жалға беру жүйесінде бірнеше артықшылықтар барымен түсіндіріледі:

• қала билігі тұрғын үйді күту шығындарынан айырылған;

• қала бюджеті шығыстардың орнына салық түріндегі төлемдерді алып тұрады;

• азаматтар үшін миграцияны, еңбек ресурстарын жеңілдететін тұрғын үйді алу, көшу, тіркелу, айырбастау және т.б. процедуралары оңайлатылған;

• пәтерлер тұрғындар меншігінде болмағандықтан, тұрғын үй нарығында криминалдың болмауы;

эксплуатация, қызмет көрсету және бақылау жүйесі тұрғын үй-коммуналдық жүйесіндегі кемшіліктерді жоюға көмектеседі, себебі жалға берілетін үйдің иесі тиімді техникалық қызметті қамтамасыз етуде мүдделі.

Шетел мемлекеттері арасында дамуы және халықтың өмір сүру деңгейі бойынша алғашқы ондыққа кіретін және де шетелдерде жүргізіліп жатқан тұрғын үй реформаларын қарастыру арқылы, тұрғын үй саласын жетілдіруге және дамудың тиімді жолдарын қарастыруға мүмкіндігіміз бар. Коммерциялық немесе әлеуметтік тұрғын үйлер, жеке меншік тұрғын үйлер, сонымен қатар, мемлекеттік муниципалды тұрғын үйлер сияқты тұрғын үй нарығының осы үш компоненті дамыған кезде, шетел тәжірибелері бойынша тұрғын үй нарығың тиімділігі жоғары болатыны көрсетілген (кесте 6).

Кесте 6

Тұрғын үй нарығының шетелдік үлгілері 

Үлгі

Нарықтың сипаттамасы

Нарықты мемлекеттік және жергілікті реттеу ерекшеліктері

Баспанамен қамтамасыз ету тетіктері

6-кестенің жалғасы

АҚШ	Тұрғын үй нарығында жеке меншік үлесінің жоғары болуы. Single Family Home, Condo, Studio және Apartment тәрізді тұрғын үй типтері кең тараған. Мемлекеттегі жалдамалы нарықтың үлесі — 34%	Тұрғын үй нарығы ХХ ғ. 30 жж. бастап мемлекеттік реттеле бастады, мемлекет төмен табысты отбасылар үшін жалға берілетін баспаналарға субсидиялар тағайындайды.	Тұрғын үй шаруашылығын баспанамен қамтамасыз ету дәрежесінің жоғары болуы. Жалдамалы нарықтың бір қалыпты дамуы.
Швеция	Швецияда тұрғын үй қорының 75 % 1940 жж. кейін салынған. Тұрғын үй қорының 98 – 99 % су құбыры, орталықтандырылған жылу және кәріз жүйесімен жабдықталған. Жалға берілетін үйлер, жалпы нарықтың 57% иемденеді. Пәтерақының құны құрылыстың салыну уақытымен анықталады.	ХХ ғ. 70 жж. бастап, мемлекеттік тұрғын үй саясаты қол алынды. 1946-1948 жж Мемлекеттік тұрғын үй басқарамасы құрылды. Төмен табысты балалы жанұялар және зейнеткерлер үшін тұрғын үй субсидиясы беріледі	Мемлекетте баспанаға ие болудың әртүрлі формалары қалыптасқан: жеке меншік, кооперативтік меншік және жалдамалы үйлер.
Герма- ния	Коммуналдық қызметтерді пайдалану қызметті ұсынушы кәсіпорындармен жасалған келісім-шарт негізінде орындалады. Жалдамалы сегменттің үлесі -60%	Жалға берілетін пәтерлерді, тұрғындардың жекешелендіруге құқықтары бар. Пәтер жалдаушылардың құқықтарын қорғау қоғамдары ұйымдастырылған.	Баспанаға қол жеткізудің жоғарлығы. Жалдамалы сегментін қарқынды дамуы.
Нидер- ланды	Тұрғын үй қоры салыстырмалы түрде жаңа және баспана сапасы жоғары. Тұрғын үй қорын жеке меншік үйлер және жалға берілетін үйлер (55%) құрайды. Әлеуметтік жалға берілетін үйлер нарығы қалыптасқан	Тұрғын үй қоғамдары жұмыс істейді. Жалға берілетін үй нарығы Үкімет құрылымдары арқылы реттелінеді	Үйді жалға алудың үлес салмағы жоғары
Финлян-дия	Жеке меншіктегі пәтерлер тұрғын үй қорының 60 %, жалға берілетін үйлер 30 % иемденеді. Пәтерлерді жөндеу, реконструкциялау жұмыстарымен арнайы кәсіпорындар айналысады.	Өзін-өзі басқару ұйымдары жұмыс істейді. Жергілікті өзін-өзі басқару ұйымдары тұрғын үй құрылысының сапасына бақылау жасайды.	Үйді жалға алудың үлесі жоғары. Несиеге пәтер алудың мүмкіндігі 30 жылға, жылына 4,5% мөлшерінде беріледі
Е с к е р т у - [20] дерек көзі бойынша автор құрастырған

Швецияның тұрғын үй нарығы Скандинавиядағы ең ірі нарық болып саналады. Тұрақты дамуы 1997 жылдан бастау алады, ал тұрғын үй бағасы 2004ж. – 9,6%, 2005ж. – 9,63% өскен болатын. Бүкіл әлемде «Швед моделі» деген ұғым қалыптасқан, яғни мемлекет пен бизнес арасындағы қарым-қатынасты сипаттайды. Соның нәтижесінде елдің әл-ауқаты жоғарылап, экономикасы тұрақты дамып отыр. Сонымен қатар, тұрғын үйді сату немесе сатып алу құны жалпы тұрғын үй құнының 4,5-6,5% құрайды. Швед тұрғын үй нарығында жалға беруден түскен табыс ең төменнен қалыпты көрсеткішке дейін ауытқып отырады. Гетеборг және Стокгольм қалаларында тұрғын үйді жалға беру арқылы жоғары табысқа ие болуға болады (жылына 8% дейін), ал резидент емес азаматтар тұрғын үйді жалға беретін болса, жалдамалы табыстың 30% мемлекетке салық ретінде төлейді.

Ал, Финляндияның тұрғын үй нарығына келетін болсақ, нарық тұрақтылыққа ие. Қазіргі кезде тұрғын үйдің орташа құны 3500 € құрайды. Астанасы Хельсинки шетел инвесторлары үшін өте тартымды қала болып табылады. Финляндияда сұраныстың ұсыныстан асып түсуі, бағалардың одан әрі өсуіне әкеледі, ал ол болса экономкаға оң әсерін тигізеді. Шетел резиденттері ешбір шектеусіз тұрғын үйді сатып ала алады, ал келісімдер 14 күн ішінде рәсімделеді.

Американдық үлгі бойынша, табысы бар адам, тұрғын үй құнының жартысын қолма-қол ақшамен, қалған бөлігін сатып алғалы отырған тұрғын үйді кепілге алып, берген ипотека есебінен төлеп, бірден тұрғын үйде алады.

Осындай несиенің қайтарылу түріне және несие алушының табысына баланысты 15-30 жыл ішінде өзгеріп отырады. Осы арқылы тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы, берілген қарызға салынған тұрғын үйді сатуға мүмкіндік беретін нарықтың болуын талап етеді.

Осы американдық үлгі арқылы ұзақ мерзімді қаржылық тәуекел мәселесін шешетін тиімді әдіс болғандықтан, осы үлгі көп банктерді өзіне тартады.

АҚШ тұрғын үй құрылысы толықтай капиталмен бақыланып отырады. Тұрғын үй мәселелерін шешуге бағытталған АҚШ бағдарламалары және құрылыс талаптарын өзгертілуі табысы төмен отбасыларға жеңілдіктер беру мәселелерін қарастырады.

Сол бағдарламаны 3-ке бөліп қарауға болады:

1. Табысы төмен отбасылар үшін тұрғын үй ақысын төмендету және тұрғын үй жағдайын жақсарту;

2. Қаралмай қалған шағын аудандарды жандандыру және тұрғын үй сапасын жақсарту;

3. Пәтер ақысын шектеу бойынша жүргізілетін мемлекеттік саясат.

Осы бағдарлама негізінде, жергілікті атқарушы органдар жағдайы төмен отбасылар үшін әлеуметтік тұрғын үйді салу және оларға қызмет көрсетумен айналысады. Оған мемлекет 4 жолмен қатысады:

1. Капиталды субсидия;

2. Тұрғын үйді пайдалануға берілетін субсидия;

3. Әрлеу, жөндеу жұмыстарын берілетін субсидия;

4. Тұрғындарды таңдау.

Бағдарлама негізінде, жағдайы төмен отбасылар үшін 5-10 қабатты тұрғын үйлерді шағын аудандарда салуды қолға алды, бірінші қабаттарында дүкендер, коммуналды мекемелер, автосервистер, автотұрақтар салынады. Осындай кешенді алып фирмалар өз қолдарына алды.

Бірінші бағдарламаға сәйкес, үй иесіне жыл сайын тұрғын үйді пайдалану қаражаттары мен пәтерақысын төлеу үшін субсидиялар төлеп отырады.

Ал екінші бағдарлама бойынша, тұрғын үй бағасын субсидиялау арқылы, тиісті тұрғын үй органдары табысы төмен отбасыларды тұрғын үймен қамтамасыз ету жайында жоспарларын пайымдайды. Егер тиесілі агенттіктер осы жоспарды бекітетін болса, жыл сайынғы пәтер иесінің кетіретін шығыны мен пәтер ақы арасындағы айырмашылықты өтеу жайында. Ұзақ мерзімді келісім шартқа қол қояды.

Ал, Германияда тұрғын үй құрылыс органдары кызметтердің келесі түрлерін ұсынады:

• Тұрғын үй құрылысы;

• Жеке меншік тұрғын үй қорын басқару;

• Нысандарды бақылау;

• Жер телімдерін сату;

• Инженерлік дайындық шараларын өткізу.

Германияның тұрғын үй саясаты мемлекеттік, коммуналдық, жеке меншік салаларды қамтиды.

Коммуналдық тұрғын үй саясаты және жалпы тұрғын үй саясаты халықтың әр тобының сұранысын қанағаттандыра алатын тұрғын үйлерді ұсыну болып табылады.

Германияда тұрғын үй иесі болғысы келетіндер, жылжымайтын мүлікті сатып алмастан 2-10 жыл бұрын қаржы-несие жүйесімен қатынасқа түседі. Мүмкіндіктеріне қарай, сатып алатын тұрғын үйдің 45% банкке немесе жинақ кассаларына жинақтайды. Одан әрі мемлекет тарапынан дотация алуға (тұрғын үй құнының 10% құрайды) және банкпен берілген жеңілдікпен 10-15 жылға несие ала алады.

Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі тұрғын үйлердің салынған тұрғын үйлері туралы актілермен қамтамасыз етіліп, бағалы қағаздардың нарығымен байланыспай, тәуелсіз болады.

Германияның құрылыс қаражаттарының ерекшелігі – есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болса да, қаржы несие нарығынан тәуелсіз болады.

Сонымен қатар, осы жүйе бойынша қызмет жасайтын банктер нарықтан төменгі жағдайда несиелер бере алады.

Германияда тұрғын үй жүйесі мемлекет тарапынан қолдау ға ие. Мемлекет тұрғын үй жүйесіне жеңілдіктер мен сыйақылар беру арқылы ынталандырып отырады.

Қазіргі таңда жоғарыда аталған елдерде тұрғын үй қорын қалпына келтіру орташа есеппен азаматтардың жеке қаржыларының 20%-25% және инвестициялардың 23-25% (АҚШ-та 30-35%) құрап отыр. Арнайы мамандардың берілген мәліметтеріне сүйене отырып талдасақ, тұрғын үй қорын қайта құру және модернизациялау үшін инвестициялардың үлесі АҚШ-та қаржы көлемінің 40%-ын, Германия және Швеция елдерінде 50%-нан асып отыр. Сонымен қатар, салынатын тұрғын үйге қойылатын талаптары өте жоғары болып келеді. Сол себептен, тұрғын үй құрылысы және жобалау ұйымдары халықтың тұрғын үйлердің ыңғайлығы мен сапасына қоятын талаптарын ескеріп отырады.

Қазақстанда тұрғын үй нарығының даму мәселелерін шешу үшін атқарылып жатқан жұмыстар аз. Соған байланысты, Қазақстанда тұрғын үй нарығын реттеу үшін шетел тәжірибелеріне сүйену қажет.

Тұрғын үй нарығының шетелдік тәжірибелері көрсетіп отырғандай, тұрғын үй қорының 50% жеке үйлер, қалған пайызын жалдамалы сегмент алған кезде, тұрғын үй қорын тиімді қолдануға болады. Сол себептен, тұрғын үй қорының жалдамалы сегментін дамыту керек, себебі ірі қалаларда жалдамалы тұрғын үй нарығы «көлеңкелі» сипатқа ие.

Қазақстан тұрғын үй нарығының осы сегментін жетілдіруге және реттеу үшін нақты жұмыс істеп, мемлекеттік бағдарламалар бойынша тұрғын үй құрылысында жалдамалы тұрғын үй құрылысын көбейтіп, жалдамалы тұрғын үй нарығы мен жалдамалы қатынастарда заңнамалық базаның болмауынан осы сегментті реттеудің заңнамалық базасын дайындау қажет.

Еуропалық үлгі біздің тұрғын үй нарығымыз үшін зор ісер етеді және біз одан Америка және Еуропа нарықтарында қолданылатын әдістерінде алдық. Сапалы және шынайы баға беретін мамандардың аздығы, мамандардың квалификациясын жоғарлатуды талап ететін сұрықтардың бірі болып табылады, ал оған кадрлардың жүйелік және жоспарланған дайындығынсыз жетуге мүмкін емес.

Біздің елдегі тұрғын үй саласындағы мәселелерді шешу стратегиясы барлық тұрғын үй жүйесіндегі тереңдетілген кешенді қайта құруды қажет етеді, яғни қазіргі таңдағы тұрғын үйлердің сапа стандартының әлеуметтік негіздерін анықтай отырып қаржылық механизмдерін, пәтер ақысы мен әлеуметтік қорғауға жататын халықтың санын анықтауға дейін жұмыстар жүргізу қажет. Тұрғын үй құрылысы мен тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықты  қаржыландырудың жаңа концепциясын құру қажет, сонымен қатар нарықтық экономика принциптеріне негізделген елдің барлық тұрғын үй жүйесінің жаңа моделін құру керек.

2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫН ТАЛДАУ

2.1 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының даму динамикасы

Қазақстан Республикасында тұрғын үй нарығы енді ғана дамып келе жатыр. Оның қарапайым ұғымында ол әдетте үш сегментте берілген:

1. Бағалы қағаздар нарығы

2. Жер телімдері нарығы

3. Тұрғын үй нарығы

Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен дамуы ұлттық экономиканың дамуын сипаттайды. Қазақстандық шарттар бойынша тұрғын үй нарығының дамуы мемлекеттің қатысуымен болады, бірақ қазіргі кезеңде мемлекеттің тұрғын үй нарығының қызметіне әсер ету шаралары ұлттық экономиканың даму ерекшеліктерсіз жүзеге асырылады. Бұл берілген сұрақтың отандық ғылымда толық зерттелмейтінін және дұрыс құралмағандығын көрсетеді. Сонымен қатар, еліміздің маңызды саясаттарының бірі болып, халықты сенімді, жайлы, сапалы тұрғын үйлермен қамтамасыз ету болып табылады. Әрдайым, әр қоғамда тұрғын үй нарығы өз өзектілігін жоғалтпаған.

Қазақстанда Тұрғын үй нарығының белсенді қалыптасуы жеке сегменттердің біркелкі емес дамуымен, яғни заң берушілік қордың аяқталмағандығымен, азаматтардың төмен төлем қабілеттілігімен және заңды тұлғалардың инвестициялық шамасымен сипатталады.

Тұрғын үй нарығының қалыптасуы кезеңдерінде пайда болатын мәселелерді шешу үшін әлеуметтік білімі бар жоғары санатты мамандарды даярлау қажет.

Біз білетіндей, баға және нарық бір бірімен тығыз байланыста, бір бірін толықтырып отырады. Тұрғын үй нарығын бағалаудың міндетті шарты болып, тұрғын үй нарығы қызметінің ерекшелігін ескеру қажет, себебі тұрғын үй нарығының жағдайы табыстың ағымына, қатердің деңгейіне байланысты болады.

Тұрғын үйдің қол жетімділігі тек қана тұрғын үй саласындағы нарықтық реформалардың ағымын ғана сипаттап қоймай, оның әлеуметтік бағытын да және қоғамдағы әлеуметтік-экономикалық үдерісінің ортақ ағымымен байланысты болып келеді. Азаматтарды қол жетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету тұрақтылық жағдайдың қалыптасуының негізгі факторы болып табылады.

Қазақстан Республикасында экономиканың қайта құрылуы кезінен бастап, тұрғын үй реформасы түрлі өзгерістерге ұшыраған болатын. Қазақстанда тұрғын үйді қаржыландырудың дәстүрлі жүйесінен бастап, саясат одақ көлемінде жүргізілген болатын. Яғни, тұрғын үйді салуға қажетті бюджеттен бөлінген қаражаттан бастап, кезекте тұрғандарға тегін берілген болатын. Бірақ бұл саясат Қазақстан егемендігін алғаннан бастап, өз күшін жоғалтты. Солайша, Қазақстан Республикасында тұрғын үй нарығының қатынастары «Меншік туралы» және «Жекешелендіру туралы», «Инвестициялық қызмет туралы» заңдары және «Азаматтық кодекс» қабылданғаннан кейін басталған болатын.

Кеңес одағының құлдырауы, Қазақстан Республикасының егемендік алуы және нарықтық экономикаға өтуіне байланысты, тұрғын үй нарығының қалыптасуы тура келді. [21]

Тұрғын үй нарығының қалыптасуын келесі кезеңдерге бөлуге болады:

• Бірінші кезең – 1991-1999 жж.

• Екінші кезең – 2000-2004 жж.

• Үшінші кезең – 2005-2007 жж.

• Төртінші кезең – 2007 – осы шақ

Бірінші кезең - Осы кезеңде тұрғын үй нарығы қарқынды кезеңді бастан кешірді. 90 жылдардың басында жаппай жекешелендіру басталды. Отандық тұрғын үй нарығы қалыптаса бастады. Нарық қатысушылары арасындағы қарым-қатынас абыл-сабыл мінезді, кәсіпорындардың ашылуы мен дамуы құқықтық вакуумда, сұраныс ұсынысты әлдеқайда озып, сондықтан табыс өте жоғары болған.

Санау нүктесі деп пәтерлерді жекешелендіруге рұқсат беру деп санауға болады, сол себептен пәтерлерді сату алу мүмкіндігі туды. Дәл сол кезде өзінің тұрғын үй жағдайын жаңа жолмен жақсартқысы келетін біршама кәсіпкерлер мен жағдайы жақсы азаматтардың саны көбейе бастады. Яғни, тегін муниципалдық пәтерлерді күтумен, айырбастаудың күрделі сызбалармен емес, жай ғана пәтер сатып алумен. Осы жерден бастап, жекешелендіре чектарымен айла-амалдар, қаржылық пирамидалар пайда бола бастады. Капиталистік қатынастардың дәстүрі дұрыс қалыптаспаған, ескі заңдар өз күшін жоғалтқан, ал жаңа заңдар әлі қабылданбаған.

Нарық заңдарымен қалай өмір сүруге болатынын білмейтін азаматтар, кез келген ақпаратқа сене берді. Пайда болып жатқан жарнамалар, макеттер қызығушылық пен сенім тудырады. Жарнама арқылы айла-амал түрлерімен халық әлі таныс емес, бірақ олар халыққа өте қатты әсерін тигізіп жатты.

Сонымен бірінші кезеңде меншікке өткен пәтерлер біршама, сатушылар аз, ал сатып алушылар саны жеткілікті болған. Нарықтың қалыптасуы ұсыныс сұранысты қалыптастырды. Негізінен, ұсынылғанның бәрі пайдаланылған болаты. Ұсыныс нарығында бәсекелестік осал болды, ал тұтынушы аңқау, сондықтан танымалдылыққа тез қол жеткізуге болатын, демек жарнамалық және маркетингтік айла-амалдарды қолданбай, жақсы сауда болды.

Екінші кезең – тұрғын үй бағаларының өсуімен байланысты, клиенттерге қызмет көрсетудің жаңа насаны пайда болды, пәтерлерді бөліп төлеумен сату және несиелерді пәтерді кепілге қою арқылы бере бастады. Тұрғын үй бағасы өсті, бірақ сату қиынға соқты, сонымен қатар сатып алушылардың да талғамы өсе бастады. Тұрғын үй нарығында бағаның өсуіне көп факторлар әсер етті, яғни жеке компания, фирмалар, жеке инвесторлар өз мүлкін капиталдарын сақтап және өсіру үшін пайдаланған болатын.

Элиталық тұрғын үй ұғымы пайда болды – эксклюзивті, ерекше, жағдайы жақсы адамдарға арналған тұрғын үйлер. Жаппай коттедждер мен жеке үйлер салына бастады.

Кейбір фирмалар нақты бір мерзім ішінде клиентке пәтерді өткізу міндетін өз мойнына алып, эксклюзивті келісім шарт арқылы жұмыс істей бастады.

Бұл кезеңде жаңа нормативтік акт пайда болды – нарықтық қатынастардың негізгі реттеушісі. Бұл кезең едәуір жеңілдік берумен сипатталады, яғни жақсы конъюктураны сақтап қалған кезде, едәуір табыс ала алатын болған, сол себептен тұрғын үй нарығына жаңа кәсіпкерлер тартыла бастады.

Бір-екі жыл бұрын ғана өз әсерін тигізген арзан қолды жарнамалық айла-амалдар енді ешқандай әсерін тигізбейді. Осы кезеңде халық жарнаманы жалықтыратын, сана-сезімді кері бұратын құрал ретінде көреді. Екі нарықта да – тұрғын үй нарығы мен жарнама нарығында ары қарай даму қажеттілігі туындады.

Үшінші кезеңде – сұраныс көлемі ұсыныс көлемінен асып түсті, ақыр соңында табыстың азаюына әкеп соқтырған нарықтағы бәсекелестік пен заң шығарушылық қор күшейді. Кіші кәсіпорындар ойрандап, орта және үлкен кәсіпорындар аман қалу үшін күресе бастады. Осы кезеңде 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы және «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» заңы қабылданды. Ол бағдарламада Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландыру, тұрғын үй бағасын төмендету, көліктік және экономикалық инфрақұрылымды дамыту сияқты мәселелер қарастырылған.

Кәсіби даму және тұтынушылардың қажеттіліктері ешкімді қызықтырмайды, жалғыз бір ой – өз кәсібін және ақшасын сақтап қалу. Сондықтан, тұтынушы психологиясына сыртқы экономикалық факторлар негативті әсер ете бастайды. Халықты үрей билей бастайды, бәріне сенімсіздікпен қарайды.

Демек, нарықтық экономика теориясында сай, тұрғын үй нарығы құлдырау кезеңінен өтіп, тұрақтылыққа өтті. Бұл елдегі макроэкономикалық көрсеткіштердің жақсы дамуының аясында, соның ішінде инфляцияның жоғары емес серпіні, теңгенің долларға деген байсалды және шектелген девальвациясы аясында болды. Негізгі ерекшелігі ретінде несиелендіру жүйесін айтуға болады. Ал алдында күтіп тұрғаны – жаңа серпін, сонымен қатар бағалардың өсуі.

Төртінші кезең – ел экономикасына қатты соққы болған әлемдік дағдарыспен байланысты. Бұл кезеңнің өзекті мәселесі – сатып алушыға деген құрмет. Тұтынушы психологиясы толықтай өзгерді. Осы кезеңде басымдылық өзгереді, яғни сатушы емес, сатып алушы өз шарттарын алға қояды. «Сатып алушы» дәуірі басталды, ал нарықта «клиент әрдайым әділ» деген жаңа ұстаным пайды болды. Тұтынушының нарық жайлы білімі күшейе бастады. Енді олар жарнамаға, өзінің ішкі түйсіктеріне емес, білімдеріне, салмақты шешімдеріне артықшылықты бере бастады.

Ұсыныс нарығына келер болсақ, ол да өз құрылысын тұтынушыға сай өзгерте бастады. Өзін орта буынға жатқызатын халықтың басым бөлігіне байланысты, нарық бизнес-класс жоба санының өсіміне шағылыса бастады.

Бұл кезеңде 2008-2010 жылдарға арналған тұрғын үй құрылысының бағдарламасы қабылданған. Ол заң бойынша жалдамалы баспана түрін дамытудың жолдары қарастырылып, құқықтық актілер өзгертілген болатын.

Қазақстан Республикасында тұрғын үй нарығының қалыптасуын тарихи мән мәтінмен қарап, Батыстағы ұқсас нарықтардың жағдайын алар болсақ, дұрыс бағытта деп айтуға болады.

Ал, келесі кестеде Қазақстан Республикасының тұрғын үй нарығының даму кезеңдеріндегі мемлекеттік шаралар ұсынылған (кесте 7).

Кесте 7

Тұрғын үй нарығының даму кезеңдері

Кезеңдер	Мемлекет тарапынан ұйымдастырылған шаралар
Бірінші кезең (1991-1999 жж.)	1992 жыл Қазақстан Республикасының «Жекешелендіру туралы» Заңы 1992 жыл Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй» Кодексі және «Жаңа тұрғын үй саясаты» 1994 жыл «Тұрғын үй несиелері туралы» Заң 1995 жыл «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» қалыптасты
Екінші кезең (2000-2004 жж.)	Тұрғын үй шаруашылығына реформалау жүргізілді 1996 жыл «Тұрғын үй құрылысы» Заңы
Үшінші кезең (2005-2007 жж.)	2000 жыл ҚР «Бағдарламалар дайындау ережелері», «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы ИҰ» АҚ 2003 жыл Қазақстанда ипотекалық несиелерді кепілдендіру қоры 2004 жыл ҚР Президентінің халыққа жолдауы 2005-2007 жж. Арналған мемлекеттік бағдарламалар
Төртінші кезең (2007 – осы шақ)	2007 жыл «Тұрғын ұй құрылысындағы үлестік қатысу туралы» Заң Қазақстан Республикасының тұрғын үй нарығын дамыту Екінші кезектік мемлекеттік бағдарламалар
Е с к е р т у - [22] дерек көзі бойынша автор құрастырған

Қазақстан Республикасында тұрғын үй нарығының қалыптасуы және оның дамуы, 1991 жылдан бастау алған нарықтық экономиканың ұстанымына сәйкес, нарықта сұраныс пен ұсыныс орын алды. Сонымен бірге, Қазақстанның тұрғын үй нарығы коммерциялық жағдайдан бастап дамушы жағдайға дейін өзгерістерге ұшырады.

Қазақстан Республикасында 1997 жылмен 2014 жылдар арасындағы тұрғызылған үйлерді іске қосу нарықтық экономикаға дейін жоғары деңгейде болып, содан өзгеріске ұшырағанын келесі кестеден байқауымызға болады (кесте 8).

Кесте 8