Тұрғын үй мәселесi Кеңес дәуiрi кезiнен бастап шешімі қиын мәселе болaтын. Ел экономикaсы өтпелi кезеңнен өтiп, дaмудың дaңғыл жолынa түскен кезінен бaстaп, хaлықтың сaны дa өсiп, тұрғын үйге деген сұрaныс еселеп aртты.

Жеке тұрғын үйдің болуы – әрбiр отбaсы үшiн бiрiншi кезектi қaжеттiлiк. Хaлықты тұрғын үймен қaмтaмaсыз ету және құрылысты бюджет есебінен қaржылaндырудың қысқaруы жaғдaйындa тұрғын үйге қол жеткiзудiң негiзгi көздерi тұрғындaрдың өз қaрaжaттaры мен әлемнiң экономикaсы дaмығaн елдерiндегiдей бaнктiк несиелер ғaнa болып қaлды.

Тұрғын үй нарығы мен дамуы ұлттық экономика жағдайының дамуын сипаттайды. Отандық тұрғын үй нарығының қалыптасуы экономиканың басқа салаларын ынталандырушы және тұрғын үй нарығының нарықтық экономикаға өтудің негізгі факторы ретінде қарастырылады. Отандық тұрғын үй нарығы қарқынды дамып, ұйымдасқан формаға ие.

Тұрғын үй мәселесiн шешу Қaзaқстaнның мемлекеттiк сaясaты үшiн негiзгi мiндеттердiң бiрi болып тaбылaды. Осы ретте «Қaзaқстaнның бәсекеге қaбiлеттi елу елдiң қaтaрынa ену стрaтегиясы» aтты Қaзaқстaн Республикaсының Президентi Н.Ә. Нaзaрбaевтың хaлыққa Жолдaуындa тұрғын үй сaлaсының дaмуынa ерекше нaзaр aудaрып, бaсты бaғыттaры ретiнде тұрғын үй нарығын дaмыту, тұрғын үйдi жaлғa берудi дaмытуды aтaп көрсеткен.

Тұрғын үй нарығының мәселесін шешудің бір жолы ретінде ипотекалық несие беру болып табылады.

Ипотекaлық несие - бұл тұрғын үй құрылысынa инвестиция тaртудың ең тиiмдi тәсiлi. Ипотекaлық несиенiң хaлықтың тұрғын үй жaғдaйының жaқсaруынa, бaнктердiң тиiмдi жөне пaйдaлы жұмыс жaсaуынa, сондaй-aқ елiмiздегi құрылыс кешенiнiң қaрқынды дaмуынa мүмкiндiк жaсaйтынын әлемдiк тәжiрибе дәлелдеп бердi.

Қaзiргi кездегi Қазақстан Республикасындағы екiншi деңгейдегi бaнктер aзaмaттaрғa ипотекaлық несие беру бaрысындa өздерiнiң белсендi сaясaтын жүргiзiп қоймaй, қaрыз aлушылaрғa қоятын өздерiнiң тaлaптaрын дa күшейте түсуде. Бaнктер мен ипотекaлық компaниялaр өздерiнiң несиелiк тәуекелдерiн төмендету мaқсaтындa ипотекaлық несие сұрaушылaрғa қaтысты қaтaң тaлaптaрдың болуы, өз кезегiнде потенциaлды қaрыз aлушылaрдың қaтaрының iрiктелуiне жол бередi.

Жоғaрыдa aйтылғaндaр негiзiнде, қaзiргi жaғдaйдa тұрғын үй және жалдамалы тұрғын үй нарығының дaмуы жaн-жaқты терең зерттеудi, ғылыми тaлдaуды және жaңa сaпaлы шешiмдердi iздестiрудi тaлaп етедi.

Осы мәселелер, яғни әлеуметтiк шынaйылықтың экономикaлық себептерiн iздеу немесе тұрғын үй мәселесiнiң әлеуметтiк сaлдaрын қaрaстыру, aйқындaу — зерттеудiң көкейтестi мiндетi болып отыр.

Диплом жұмысының мaқсaты. Тұрғын үй нарығының теориялық негіздері мен нарықтағы сұраныс пен ұсыныстың қалыптасу жағдайларын және тұрғын үй нарығының шетелдік тәжірибелерін қарастыру.

Тұрғын үй және жалдамалы тұрғын үй нaрығының қaлыптaсуы мен дaмуын зерттей отырып, ғылыми негiзделген ұсыныстaр жaсaп, Қазақстан Республикасының тұрғын үй нарығына талдау жасау, сондaй-aқ тұрғын үй нарығы мен жалдамалы түрғын үй нарығын дамыту мен жетілдіру жолдарын табу болып табылады.

Диплом жұмысының мiндеттерi:

• Қазақстан Республикасының экономикалық жағдайын сипаттайтын негізгі экономикалық көрсеткіштерді жақсарту мен тұрақтылығына қол жеткізу;

• Тұрғын үй нарығының элементтері мен субъектілерін жүйелi түрде теориялық тұрғыдaн қaрaстыру;

• Шетел тәжiрибесiндегi тұрғын үйдi нарығы моделдерін оқып үйренiп, олaрдың кейбiр тиiмдi жaқтaрын отaндық тәжiрибеде пaйдaлaну;

• Қазақстан Республикасының тұрғын үй нарығына талдау жасау;

• Тұрғын үй нарығын дамыту жолындa қaржылaндыру көздерiн және қaржы құрaлдaрын қолдaнуғa бaйлaнысты ұсыныстaр жaсaу.

Зерттеу объектiсi. Қaзaқстaн Республикaсының тұрғын үй нaрығы.

Зерттеу пәнiне. Қaзaқстaн Республикaсындaғы тұрғын үй нарығын жетiлдiруге бaйлaнысты экономикaлық қaтынaстaр жиынтығы жaтaды.

Диплом жұмысының теориялық және әдiстемелiк негiзi. Қaзiргi кездегi отaндық және шетелдiк экономистердiң тұрғын үй нарығын дамыту жолындағы орын aлaтын мәселелерi турaлы және оның тиiмдi қызмет етуiнiң әлеуметтiк-экономикaлық дaмудaғы рөлiн сипaттaйтын зерттеулерi пaйдaлaнылды.

Диплом жұмысының ғылыми жaңaлығы. Қaзiргi кезеңде тұрғын үй нaрығын зерттей отырып, дaмытудың тиiмдi жaқтaры мен бaғыттaрын aнықтaу бaсты шaрт болып тaбылaды. Зерттеу бaрысындa aлынғaн төмендегi нәтижелер диплом жұмыстың ғылыми жaңaлығын aнықтaйды:

• тұрғын үй нaрығы және тұрғын үйдiң тaуaр ретiндегi теориялық ерекшелiктерiнің ғылыми aнықтaмaсы;

• шетелдiк нaрық тәжiрибесiне зерттеу және тaлдaу жүргiзе отырып, тұрғын үй нaрығын жетiлдiру әдiстерiнiң негiздемесi;

• Қaзaқстaн Республикaсындaғы тұрғын үй құрылысының және оны қaржылaндырудың жaғдaйы тaлдaнып, aртықшылықтaры мен кемшiлiктерi aйқындaлды.

Жұмыстың тәжiрибелiк мaңыздылығы. Диплом жұмысындa жaсaлғaн қорытындылaр мен ұсыныстaр тұрғын үй нарығын жетілдіру жолында екiншi деңгейдегi бaнктердiң және бaсқa дa қaржы институттaрының қызметтерiнде болaшaқтa пaйдaлaнуы мүмкiн.

Жұмыстың құрылымы және көлемi. Диплом жұмысы кiрiспеден, үш бөлімнен, қорытындыдaн, пaйдaлaнылғaн әдебиеттер тiзiмiнен тұрaды.

1. ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫ ҚЫЗМЕТІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

1. Тұрғын үй нарығының мәні мен құрылымы

Тұрғын үй нарығы - тұрғын үй құрылысы, объектіні тұрғызу, оны қолдану және қаржыландыру сияқты нарықтың әр тетіктерімен байланысты жүйе. Пост кеңестік кезеңнен кейін Қазақстан Республикасы өз егемендігін алған соң нарықтық қатынастарға өтуі тұрғын үй нарығының дамуына әсерін тигізді. Тұрғын үй нарығы және оның қызметі жылжымайтын мүлікті қалыптастыратын ерекше қызметті атқарады. Сол себепті олар бір бірімен тығыз байланыста және сұраныс пен ұсыныс арасындағы жағдайға тәуелді болып келеді. Тұрғын үйге деген сұраныс, басқа тауарларға сұраныс сияқты тұрақты сипатқа ие емес, себебі тұрғын үй нарығындағы сұраныс әлеуметтік-экономикалық факторлар әсерінен өзгерістерге ұшырап отырады. [2]

Тұрғын үй нарығы дегеніміз – тұрғын үй қорымен болатын сату және сатып алу, айырбастау, жалға беру операциялары, тұрғын үй құрылысын қаржыландыру және инвестициялау бойынша тұрғын үй нарығының субъектілерімен басқа қатысушылары арасындағы, бастапқы және екінші тұрғын үй нарығындағы экономикалық қатынастар.[3]

Тұрғын үй нарығы микроэкономикалық деңгейде бір бөлім ретінде қарастырылады және екі түрлі бағытта жіктеледі:

1. Тұрғын үй қорының нарығы

2. Тұрғын үй қызметінің нарығы

Осы бағыттар бойынша тұрғын үй нарығының жіктемесін келесідей:

• Эконом класты тұрғын үйлер

• Бизнес класты тұрғын үйлер

• Элит класты тұрғын үйлер

Тұрғын үй нарығының халықтың тұрмыс жағдайы мен оның қажеттіліктерін қанағаттандыруда алатын орны ерекше. Халық тарапынан тұрғын үйге қойылатын талаптар мен халық талғамы әсерінен тұрғын үй нарығы өзгерістерге ұшырауда. Тұрғызылған тұрғын үй бір мезетте нарықтың басқа тауарлары сияқты нарыққа өтеді, бірақ бағасы табыс көлемінен жоғары болуынан, тез сату-сатып алу мүмкіндігіне ие болмайды.

Тұрғын үй нарығының негізі қасиеттері бірі оның әрекетсіздігі, яғни тұрғын үйдің кез келген объектісі жеке мінезін көрсетеді. Тіпті бір уақытта салынған, сапасы бірдей, бірақ әр түрлі жерде орналасқан құрылыс объектілері көбінесе әр түрлі бағаға және тиімділікке ие болып, нарықтағы жеке бағаның қалыптасуына әкеледі. Олар үшін биржалық сауда және белгілі бір үлгі бойынша сату қолданылмайды.

Тұрғын үй нарығында оның екі құраушысын бөліп шығару жөн:

• Баспатқы нарық

• Екінші нарық

Бастапқы нарық тұрғын үй нарыққа тауар ретінде түскен кезде, экономикалық жағдайға сәйкес келеді. Осы жағдайда негізгі сатушы ретінде жергілікті және аймақтық орган болып мемлекет шығады.

Екінші нарықты тұрғын үй жеке немесе заңды тұлға меншігінде болған тауар ретінде нарыққа өтеді.

Бастапқы және екінші нарық бағалы қағаздар, тұтыну тауарлары және тағы басқа нарықтар арасында өз орнына ие және бір-бірімен тығыз байланыста болады. Егер де бір себептер бойынша, екінші нарықта тұрғын үй сұранысы артса, бастапқы нарықтағы тұрғын үй бағасы төмендейді және керісінше. Бірақ, экономикалық ортада тауарлар еркін қозғалады және басқаша өмір сүру мерзіміне ие.

Тұрғын үй нарығы тұрғын үй қаржы және жер нарығы деп екі бағытқа жіктеледі (сурет 1).

Тұрғын үй нарығы

Тұрғын үй жер нарығы

Тұрғын үй қаржы нарығы

Тұрғын үй қызметтер нарығы

Тұрғын үй коммуналдық шаруашылық нарығы

Түрғын үй коммуналдық кызмет нарығы

Сумен қамтамасыз ету; кәріз жүйесі; энергиямен қамтамасыз ету; жылумен қамтамасыз ету; газбен қаматамасыз ету; қоқыс тазалау; лифт қызметі; құрылыс жөндеу жұмыстары; инженерлік-коммуникация желілерін жөндеу;

Бастапқы тұрғын үй нарығы: Эконом-класты Бизнес-класты Элиталы Жалдамалы

Қайталама тұрғын үй нарығы: Муниципалды тұрғын үй қоры Мемлекеттік тұрғын үй қоры Жеке тұрғын үй қоры Қоғамдық тұрғын үй қоры

Е с к е р т у - [4] дерек көзі бойынша автор құрастырған

Сурет 1. Тұрғын үй нарығының құрылымы

Тұрғын үй нарығын оны саралаусыз қарастыру мүмкін емес.

Тұрғын үй нарығын саралау – нарықты біркелкі топтарға бөлу. Саралау негізіне тұрғын үйдің сипаттамалары да енгізілуі мүмкін.

Тұрғын үй нарығын саралаудың келесідей түрлері бар:

1. Тұрғын үй нарығы

2. Коммерциялық тұрғын үй нарығы

3. Жер телімдері нарығы

Тұрғын үй нарығы болса, қалалық және ауылдық тұрғын үй деп екіге бөлінеді.

Қалалық тұрғын үй қорының өзі бірнеше топтарға бөлінеді:

• Төмен сапалы тұрғын үй

• Типтік тұрғын үй

• Сталин кезіндегі тұрғын үй

• Жоспары жақсартылған тұрғын үй

• Элиталық тұрғын үй

Әлбетте, осындай топтарға бөлу шартты түрде ғана, себебі әр түрлі қалаларда, мысалға типтік тұрғын үйге де және жоспары жақсартылған тұрғын үйге де жатқызылуы мүмкін. Сонда да, тұрғын ұй сапасы мен оның орналасуы негізгі параметрлер болып табылады.

Ауылдық тұрғын үй - қала шетіндегі жеке тұрғын үй құрылысына тыйым салынуды алып тастағаннан кейін қалыптасты. Елдегі қиын экономикалық жағдайға қарамастан, халықтың басым бөлігінде қала шетіндегі коттедждер мен жеке үйлерге сұранысы артты.

Тұрғын үй нарығы өзіндік ерекшеліктер тән, олар келесі кестеде ұсынылған (кесте 1).

Кесте 1

Тұрғын үй нарығының ерекшеліктері

Нышаны	Сипаттамасы
Оқшаулау	Абсолютті әрекетсіздік Бағаның орналасу аймағына тәуелділігі
Бәсекелес түрі	Олигополия Сатушылар мен сатып алушылар саны Әр объектінің ерекшелігі Бағаны бағалау шектеулі
Ұсыныс икемділігі	Төмен Сұраныс өте өзгермелі болуы мүмкін
Ашықтық деңгейі	Мәміле сипаттамасы Жария ақпарат
Тауардың бәсекеге қабілеттілігі	Сыртқы ортамен байланысты Сатып алушылардың талғамына байланысты
Аймақтандыру шарты	Азаматтық және жер заңнамасымен бақыланады

1 - кестенің жалғасы

	Жеке және басқа меншік түрлері арасындағы байланыс
Мәмілені рәсімдеу	Заңдық қиындықтар
Бағасы	Объектінің құнын қамтиды
Е с к е р т у - [5] дерек көзі бойынша автор құрастырған

Тұрғын үй нарығы тармақталған құрылымға ие және оны әр түрлі сипаттары бойынша дифференциалдауға болады (кесте 2).

Кесте 2

Тұрғын үй нарығының топтастыру

Топтастыру нышаны	Нарық түрлері
Объект түрі	Жер Кәсіпорын Ұйым Ғимарат Үй-жай
Географиялық	Жергілікті Қалалық Аймақтық Ұлттық Әлемдік
Функционалы мағына	Өндірістік үй-жай Тұрғын үй Өндірістік емес ғимараттар
Пайдалану жұмысына дайындығы	Аяқталмаған құрылыс Жаңа құрылыс Бар объектілер
Қатысушылар түрі	Жеке сатушылар мен сатып алушылар Аралық сатушылар Коммерциялық ұйымдар Муниципалды білім
Мәміле түрлері	Сату-сатып-алу Жалға алу Ипотека
Салалық қатыстылығы	Өндірістік объектілер Ауыл шаруашылық объектілер Қоғамдық ғимараттар
Меншік нысаны	Мемлекеттік Муниципалды объектілер
Е с к е р т у - [6] дерек көзі бойынша автор құрастырған

Тұрғын үй нарығының қызмет етуі оның субъектілерімен іске асады. Субъектілеріне жататындар: сатушылар, сатып алушылар, мамандандырылған қатысушылар, мемлекеттік органдар.

Мамандандырылған қатысушыларға: риэлторлар, бағалаушы, дилерлер және тағы басқа делдалдар жатады (кесте 3).

Кесте 3

Тұрғын үй нарығы субъектілері

Субъектілері	Оған жататындар
Сатып алушылар	Жеке және заңды тұлға
Инвесторлар
Сатушылар	Жеке меншік иелері; жергілікті атқарушы органдары; тұрғын үй қоры
Делдалдар	Бағалау ұйымдары; Риэлторлық ұйымдар; Заңды фирмалар; Жарнамалық ұйымдар; Сақтандыру компаниялары; Қор биржасы; Банктер; Конкурстық комиссиялар;
Мемлекеттік органдар	Нотариалдық кеңселер; Салық инспекциялары; Төрелік соттар; Жер қорлары жайындағы комитет; Мүлікті басқару комитеттері;
Е с к е р т у - [7] дерек көзі бойынша автор құрастырған

Тұрғын үй нарығының негізгі міндеттері:

• Бірдей баға қою міндеті

• Реттеу міндеті

• Коммерциялық міндет

• Сауықтыру міндеті

• Әлеуметтік міндет

• Ынталандырушы міндет.

Сонымен қатар, Қазақстанда тұрғын үй нарығының бір түрі ретінде жалдамалы сегментті дамытуды айтуға болады және соның негізінде келесідей ұсынысты айта кетсе болады:

- шетел тәжірибелері көрсеткендей, тұрғын үй қорының тең жартысын жеке үйлер, қалған жартысын жалдамалы сегмент алуда. Сондықтан, тұрғын үй нарығында жалдамалы сегментті дамытуды жылдамдату және алып қалаларда тұрғын үй мәселесін шешу жолында, жалдамалы тұрғын үй нарығы «көлеңкелі» сипатқа ие.

Жалдамалы тұрғын үй нарығының даму жолдары, мүмкіндіктері мен болашағын анықтау үшін, осы нарық түріне SWOT талдау жүргізіп, жалдамалы тұрғын үй нарығының әлсіз және әлді жақтары анықталған (кесте 4).

Кесте 4

SWOT-әдісімен жалдамалы тұрғын үй қызметін талдау

S-(Strengths) Әлді жақтар	W-(Weaknesses) Әлсіз жақтар
Жалдамалы тұрғын үй нарығына сұраныстың артуы; Ішкі және сыртқы еңбек миграциясының артуы; Демографиялық факторлардың өсімі; Табысы жоғары бизнес түрі; Тұтынушылардың талаптары мен сұраныстарын қанағаттандыру;	«Көлеңкелі» жалдамалы тұрғын үй нарығының қызметі; Заң актілерінің жетіспеушілігі; Нарықта тұрғын үйге деген сұраныстың ұсыныстан артуы; Жалдамалы тұрғын үй жайлы ақпараттың аздығы
O-(Opportunities) Мүмкіндіктер	T-(Threats) Қауіптер
Бастапқы тұрғын үй нарығында тұрғын үйдің жаңа түрінің пайда болуы; Мемлекеттік және коммерциялық негізде жалдамалы тұрғын үйдің ұсынылуы; Тұрғын үйге деген сұраныстың қалыптасуы; Жалдамалы тұрғын үй нарығында жаңа ұйымдардың пайда болуы;	Енбек миграциясының шектелуі; Мемлекеттегі демографиялық өсімнің баяу болуы; Жеке меншік тұрғын үйдің қол жетімділігі; Құрылыс материалдарының қымбат болуы; Жалдамалы тұрғын үй нарығында бәсекенің пайда болуы;
Е с к е р т у - [8] дерек көзі бойынша автор құрастырған

Ең соңында тұрғын үй нарығының негізгі міндеттерін айта кеткен жөн:

• Тұрғын үйдің ұсыныс көлеміне төлем қабілеттілік сұранысы сәйкес келген кездегі біркелкі баға қою.

• Реттеуші міндет. Осы міндет бойынша экономиканың әр саласы бойынша қорлардың таралуы және қоғамдық қызығушылықтарды қанағаттандыратын тиімді құрылым қалыптасады.

• Коммерциялық міндет. Капиталдың қозғалысы мен табыс алуды ұйымдастырады.

• Сауықтыру міндеті. Экономиканы әлсіз, бәсекеге қабілетсіз, тиімсіз элементтерден тазарту.

• Ынталандырушы міндет. Бәсекені дамыту және тұрғын үйді қалыптастыру мен қолдану кезінде табыс табу мақсатында ғылыми техникалық және басқарушылық жаңалықты пайдалану.

• Қоғамдық міндет. Тұрғын үй мен басқа да капиталдық және беделді объектілердің иесі болуға ұмтылатын халықтың белсенді өсімі. [9]