2.4 Земельно-оціночна структуризація села Петропалівка БогодухівськогорайонуХарківської області.
Головним в земельно-оціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за рентоутворюючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість та інші соціально-економічні переваги від використання земель населених пунктів. Додержання цього принципу гарантує врахування рентоутворюючої природи окремих елементів території на різних ієрархічних рівнях: від населеного пункту в цілому до земельної ділянки.
Процедура економіко-планувального зонування передбачає:
аналіз природно-планувальних особливостей території населеного пункту, як просторового базису;
делімітацію земельно-оціночних одиниць, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;
по факторну оцінку ступеню цінності території населеного пункту в розрізі земельно-оціночних одиниць;
об’єднання земельно-оціночних одиниць в економіко-планувальні зони за ступенем цінності території та її функціональним призначенням [5, с. 13].
Згідно зі статтею 197 Земельного кодексу України однією із складових частин державного земельного кадастру є кадастрове зонування. Воно включає встановлення:
місця розташування обмежень щодо використання земель;
меж кадастрових зон та кварталів;
меж оцінюваних районів та зон;
кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці) [1].
У наш час відбувається інтенсивний процес створення, вдосконалення і освоєння норм і правил земельних відносин нового типу, які базуються на державній, комунальній та приватній власності на землю, чіткому обліку земельних ділянок і прав на них, а також захисті прав власності і користувачів земельних ділянок. Операції із земельними ділянками набувають масового характеру, що вимагає забезпечення юридичної повноти прав на них, повноти опису самої ділянки, її правового статусу, в тому числі обмежень, пов’язаних з використанням.
Відповідно до статті 91 та 96 ЗКУ власники земельних ділянок і землекористувачів зобов’язані: використовувати їх за цільовим призначенням; додержуватись вимог законодавства про охорону довкілля; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов’язаних із встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошуваних та осушувальних систем [1].
В умовах функціонування різних форм власності на землю, різкого збільшення кількості власників земельних ділянок, складної екологічної системи правове обмеження щодо користування земельною ділянкою необхідно будувати на правовій основі, яку потрібно розвивати і вдосконалювати.
Статті 162, 163, 164 ЗКУ визначають норми охорони земель. Охоронні зони створюються:
навколо особливо цінних природних об’єктів, об’єктів культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій тощо з метою охорони і захисту їх від несприятливих антропогенних впливів;
вздовж ліній зв’язку, електропередачі, земель транспорту, навколо промислових об’єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодженням, а також зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні та інші природні об’єкти.
Правовий режим земель охоронних зон визначається законодавством України.
Зони санітарної охорони створюються навколо об’єктів, де є підземні та відкриті джерела водопостачання, водозбірні та водоочисні споруди, водопроводи, об’єкти оздоровчого призначення та інші, для їх санітарно-епідеміологічної захищеності.
У межах зон санітарної охорони забороняється діяльність, що може завдати шкоду підземним та відкритим джерелам водопостачання, водоочисним спорудам, водопроводам, об’єктам оздоровчого призначення, навколо яких вони створені.
Санітарно-захисні зони створюються навколо об’єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищеного рівня шуму, вібрації, ультразвукових та електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо з метою відокремлення таких об’єктів від території житлової забудови.
У межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об’єктів, об’єктів соціальної інфраструктури та інших об’єктів, пов’язаних з постійним перебуванням людей [1].
До сфери впливу соціальних чинників держави передусім належать: економічне життя; трудова діяльність; довкілля. Для цих трьох сфер повинні бути розроблені правила, згідно з якими власність на землю (особливо приватна) підпорядковується державі.
Необхідність ефективної обробки матеріалів та управління інформацією, підтримки зв’язку між земельними та іншими галузевими кадастрами, інформаційними системами вимагає створення єдиної системи кадастрової нумерації земельних ділянок.
Процес рентоутворення в межах населених пунктів відбувається, як правило, на достатньо великій внутрішньо неоднорідній території.
Процедура кадастрового зонування передбачає чітке виділення та характеристику таких структурних одиниць (рис.5):
Рис. 5 «Структурні одиниці кадастрового зонування»
Земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Кадастровий квартал – компактна територія, що визначається з метою раціональної організації кадастрової нумерації та межі якої, як правило, збігаються з природними або штучними межами (річками, струмками, каналами, лісосмугами, вулицями, шляхами, інженерними спорудами, огорожами, фасадами будівель, лінійними спорудами тощо) [5]. Найбільший номер кадастрового кварталу становить 999.
При встановленні меж кадастрових кварталів у населених пунктах може бути використана структуризація території населеного пункту на оціночні райони, які здійснюються в процесі грошової оцінки земель.
За межами населеного пункту таке територіальне об’єднання як кадастровий квартал не виділяється, хоча, на думку науковців, це може мати місце. Виділення кадастрових кварталів необхідне для забезпечення можливості створення резерву потенційно достатньої кількості кадастрових номерів в умовах виникнення значної кількості (кадастрових номерів) земельних ділянок в результаті виділення земельних часток (паїв) у натурі у вигляді окремих земельних ділянок, які в перспективі можуть бути включені в земельний обіг.
В якості меж кварталів можуть використовуватися по осьовій лінії дороги, лінії тротуарів, межа землеволодіння, червоні лінії.
Межа кварталу поділяється полігоном або полілінією, що проходить через характерні точки, вузли з фіксованими координатами.
Оціночне зонування передбачає визначення таких структурних одиниць (рис. 6):
Рис. 6 «Структурні одиниці оціночного зонування»
Зазначене зонування території виконується під час проведення земельно-оціночних робіт для спрощення виконання та підвищення точності оцінки земельних ділянок. При оціночному зонуванні межі земельних ділянок і кварталів, в переважній більшості, співпадають. Визначення меж оціночних районів та економіко - планувальних зон здійснюється за наявними функціональними, архітектурними та споживчими властивостями земель, що окреслені чіткими планувальними межами, тобто:
Оціночний район – частина території населеного пункту, що має визначені межі, які проходять за лінійними або природними рубежами, включає структурні одиниці – квартали, що об’єднані однорідністю функціонального використання, однотипністю архітектурно - планувальних особливостей і мають відповідний рівень інженерно-інфраструктурного облаштування.
Економіко - планувальних зона – частина території населеного пункту з визначеними межами, сформована на основі оціночних районів за однорідністю функціонального використання, близькістю їх місця розташування та близькістю зазначення комплексного індексу [5, c.14].
Кадастрова зона – сукупність (об'єднання) кадастрових кварталів [5].
Населений пункт – це первинна одиниця розселення людей в межах даної забудованої ділянки, яка постійно або сезонно використовується як місце проживання людей.
На основі земельно-оціночної структуризації території та виділення земельно-оціночних одиниць, в межах яких у подальшому здійснюється збір, обробку та розрахунок окремих коефіцієнтів зазначені в таблиці 6.
Кодування зон, районів, ділянок
Взаємодія між реєстрами здійснюється на основі уніфікації кадастрового номеру земельної ділянки.
Застосування уніфікованого кадастрового номера має особливе значення при створенні та запровадженні в Україні системи реєстрації прав на землю та іншу нерухомість. Кадастрові номери земельних ділянок запроваджуються з метою їх однозначної ідентифікації в базах даних АС ДЗК.
Кадастровий номер земельної ділянки − індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування [5];
Для забезпечення унікальності кадастрового номера застосовується підхід, який базується на ієрархічній фрагментації території України. Позиційна структура кадастрового номера земельної ділянки складається з чотирьох частин і має такий вигляд:
| КОАТУУ |: | НКЗ |: | НКК | : | НЗД |,
де |КОАТУУ| - код об'єкта адміністративно-територіального устрою України;
|НКЗ| - номер кадастрової зони;
НКК| - номер кадастрового кварталу (фрагмента) в межах кадастрової зони;
|НЗД| - номер земельної ділянки в межах кадастрового кварталу (фрагмента);
| : | - роздільник між складовими частинами кадастрового номера.
З метою ефективного використання баз даних і застосування стандартного програмного забезпечення, а також з метою уніфікації структури кадастрового номера використовується фіксована позиційна структура кадастрового номера, яка має такий вигляд:
<ХХХХХХХХХХ> : <ХХ> : <ХХХ > : <ХХХХ>,
де < Х...Х > — складова частина кадастрового номера; X — одна позиція у структурі номера.
Код адміністративно-територіального устрою України складається з 10 чисел (кодів). Він включає:
двозначний код областей;
тризначний код адміністративних районів і міст обласного підпорядкування;
тризначний код сільської ради, міст районного підпорядкування або підпорядкованих міськраді;
двозначний код сільських населених пунктів.
Перший структурний елемент кадастрового номера відповідає коду об'єкта відповідно до Класифікатора об’єктів адміністративно-територіального устрою України ДК 014–96, затвердженого наказом Державного комітету статистики України від 9 грудня 1997 р. № 78, і складається з десяти знаків останні два з яких мають значення – «00».
Другий структурний елемент кадастрового номера відповідає номеру кадастрової зони. Номер кадастрової зони складається з двох розрядів. Максимальна кількість кадастрових зон у межах одного об'єкта адміністративно-територіального устрою становить 99.
Третій структурний елемент кадастрового номера відповідає номеру кадастрового кварталу в межах кадастрової зони. Номер кадастрового кварталу складається з трьох розрядів. Максимальна кількість кадастрових кварталів в межах кадастрової зони становить 999.
Четвертий структурний елемент кадастрового номера відповідає номеру земельної ділянки в межах кадастрового кварталу. Номер земельної ділянки складається з чотирьох розрядів та визначається як наступний порядковий номер земельної ділянки в межах певного кадастрового кварталу згідно з реєстром кадастрових номерів. Максимальна кількість земельних ділянок в межах кадастрового кварталу може становити 9999.
Максимальна кількість земельних ділянок, яким може бути присвоєний кадастровий номер відповідно до запропонованої структури у межах визначеної кодом адміністративно-територіального устрою становить 99*999*9999 = 98 000 199 ділянок [5, с. 14].
Кадастровий номер уперше присвоюється земельній ділянці на стадії кадастрових зйомок. При цьому використовується індексна карта адміністративного об’єкта з поділом на кадастрові зони й кадастрові квартали. Без кадастрового номера земельна ділянка не може бути внесена до Реєстру земельних ділянок, який вказується також у Кадастровій справі, Поземельній книзі та на кадастрових планах.
При переході права на земельну ділянку до іншого власника або користувача кадастровий номер земельної ділянки залишається без зміни. При відокремленні частини земельної ділянки, об’єднанні земельних ділянок або при інших операціях, пов’язаних з регулюванням меж земельних ділянок, новим ділянкам після їх формування присвоюються нові кадастрові номери .
Кадастровий номер уперше присвоюється земельній ділянці на стадії кадастрових зйомок. При цьому використовується індексна карта адміністративного об'єкта з поділом на кадастрові зони і кадастрові квартали. Без кадастрового номера земельна ділянка не може бути внесена до Реєстру земельних ділянок, який вказується також у Кадастровій справі, Поземельній книзі і на кадастрових планах.
Індексні кадастрові карти створюються для різних рівнів адміністративно-територіальних одиниць: для областей, адміністративних районів, сільських (селищних) рад та населених пунктів. На індексній кадастровій карті області наносять межі адміністративних районів та міст обласного підпорядкування. На індексній кадастровій карті адміністративного району наносять межі сільських (селищних) рад, населених пунктів районного підпорядкування..
Проведення природно-сільськогосподарського районування
Природно-сільськогосподарське районування є науковою основою кадастрового вивчення земель, зокремлених за збіжністю природних і сільськогосподарських ознак. За цими ознаками розмежовуються усі землі країни, починаючи від найбільших територіальних угруповань, площею в сотні тисяч км2 до незначних, в межах адміністративного району.
Ці територіальні угрупування дістали назву поясів, зон, провінцій, округів, областей і районів; вони складають взаємопов'язану систему таксономічних одиниць, яка використовується для обліку і оцінки земель. Межі крупних таксономічних одиниць збігаються з межами адміністративно-територіальних утворень: областей, районів; менших за площею - з межами окремих господарств. Важливою умовою проведення об’єктивної оцінки родючості ґрунтів є ретельний облік природних і економічних чинників. Вплив природних умов на врожайність сільськогосподарських культур можна визначити на порівняно невеликих територіях з приблизно однаковими кліматичними, ґрунтовими, економічними й організаційно-господарськими умовами.
Порівняльна характеристика якості земель України досить складна, з чим пов’язані регіональні відмінності тепло- і волого забезпеченості, типів рельєфу, ґрунтового покриву, ступеня освоєння земель і їх використання. У зв’язку з цим для обліку різних природних та економічних умов необхідно провести районування території з врахуванням закономірних змін природних умов, а також особливостей використання земель у народному господарстві.
Природно-сільськогосподарське районування служить основою для розробки різних видів галузевих і спеціалізованих районувань, особливо земельно-оціночного районування території, яке проводиться, як правило, на обласному рівні.
Природно – сільськогосподарське зонування – це вид зонування, спрямований на забезпечення економічного та соціального розвитку сільської місцевості шляхом встановлення правового режиму земель, який направлений на попередження змін цільового призначення земель, збереження родючості ґрунтів, обмеження або заборони використання земель для сільськогосподарських потреб.
Відповідно до здійсненого природно – сільськогосподарського зонування в межах території України виділяють: 5 природно – кліматичних зон, 19 провінцій, 32 округи та 222 природно – сільськогосподарських районів.
При цьому межі природно-сільськогосподарських районів не співпадають з межами адміністративно-територіальних районів, але співпадають з межами областей.
При районуванні земельного фонду країни використані матеріали ґрунтово-географічного, агрокліматичного, геоморфологічного, геоботанічного, сільськогосподарського та інших видів районування, проведених у попередні роки, а також літературні дані.
Основна одиниця районування − природно-сільськогосподарська зона. Вона характеризується певним балансом тепла і вологи за вегетаційний період, особливостями ґрунтоутворення і живлення рослин.
У межах зон виділяють природно-сільськогосподарські провінції, які характеризуються специфічними особливостями ґрунтового покриву, пов’язаними з мікрокліматом і річним ходом змін його елементів.
Значні території природно-сільськогосподарських зон, провінцій і округів потребують більш детального районування з виділенням природно-сільськогосподарських агроґрунтових районів. Агроґрунтове районування забудоване на докладному вивчені місцевих природних умов.
Природно-сільськогосподарське зонування (районування) проводять переважно на сільськогосподарських угіддях за межами населених пунктів, але з урахуванням наявної кількості сільськогосподарських угідь у межах населених пунктів.
Таке зонування виконується на загальних принципах. Природно-сільськогосподарські зони для населених пунктів визначаються методом інтерполяції зон (районів), що його оточують.
Матеріали, які отримують під час природно-сільськогосподарського районування відображаються на схемах природно-сільськогосподарського зонування.
Проведення оціночного зонування та виділення структурних одиниць
Оціночне зонування передбачає визначення таких структурних одиниць: земельна ділянка, квартал, оціночний район, економіко-планувальна зона, населений пункт (у цілому).
Головним у земельно-оціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за визначеними факторами, які впливають на потенційну прибутковість, соціально-економічні переваги відповідних земельних ділянок, систематизацію наявної інформації. Дотримання зазначеного принципу гарантує врахування природи окремих елементів території на різних ієрархічних рівнях.
Для земельно-оціночних робіт необхідно поряд з природно-кліматичними умовами враховувати економічні показники використання земель. З цією метою проводиться природно-економічне, або земельно-оціночне районування .
Земельно-оціночний район – частина території населеного пункту, що має визначені межі, які проходять за лінійними або природними рубежами, включає структурні одиниці – квартали, що об’єднанні за однорідністю функціонального використання, однотипністю архітектурно-планувальних особливостей і мають відповідний рівень інженерно-інфраструктурного облаштування.
На основі земельно-оціночної структуризації території села Петропалівка та виділення у ньому земельно-оціночних одиниць, у межах яких у подальшому здійснюють збір, обробку та розрахунок окремих коефіцієнтів, складено таблицю 4 :
Таблиця 4
Земельно-оціночна структуризація території села Петропалівка
Номер оціночного району |
Квартали, що входять до складу району |
Стисла характеристика оціночного району |
Площа, га |
1 |
2 |
Оціночний район розташований у Пн.Сх. частині населеного пункту,займає даний оціночний район одноповерхова житлова забудова та парк. |
15,70 |
2 |
1 |
Оціночний район розташований у Пн.Сх. частині населеного пункту, найбільшу площу займає рілля, також присутня одноповерхова житлова забудова та землі лісництва. |
41,48 |
Продовження таблиці 4
3 |
3,4,9,12 |
Оціночний район розташований у центральній частині населеного пункту, землі малоповерхової забудови та школа. |
16,62 |
4 |
5,6,7,8 |
Оціночний район розташований у Зх. частині населеного пункту,сільськогосподарські землі (Рілля) та кладовище. |
26,34 |
5 |
9,10,11,12,14,15,16 |
Оціночний район розташований у центральній частині населеного пункту, землі малоповерхової забудови |
15,87 |
6 |
13 |
Оціночний район розташований у центральній частині населеного пункту, займають квартал сільськогосподарські угіддя (Сіножаті), водні об'єкти, болото та одноповерхова житлова забудова. |
27,43 |
7 |
17 |
Оціночний район розташований у Пд.частині населеного пункту, переважає житлова забудова, болото, водні об'єкти та пожежна частина. |
16,79 |
8 |
18,19,20,21,22,23 |
Оціночний район розташований у центрі частині населеного пункту, землі малоповерхової забудови за забудованих земель призначених для громадсього використання. (громадський центр) |
15,13 |
9 |
26 |
Оціночний район розташований у Пн.Сх. частині населеного пункту, займають квартал сільськогосподарські угіддя (Сіножаті), водні об'єкти, болото та одноповерхова житлова забудова. |
29,03 |
10 |
27,28,29,30,31,32 |
Оціночний район розташований у Сх. частині населеного пункту, розташована одноповерхова житлова забудова. |
18,71 |
11 |
24,25,33 |
Оціночний район розташований у Пд.Сх. частині населеного пункту, землі одноповерхової житлової забудови, спортивний майданчик та ГРП. |
36,25 |
Всього |
1-33 |
|
259,35 |
На проекті економіко – планувального зонування території села Петропалівка, представленому в графічних матеріалах до проекту, вказані номери та межі земельно-оціночних районів зеленим кольором.
РОЗДІЛ III. Нормативно-грошова оцінка села Петропалівка Богодухівськогорайону Харківської області.