14.9.2. Правовое регулирование долевого строительства

Закон № 214-ФЗ устанавливает такие основные понятия, как «застройщик» и «объект долевого строительства».

Застройщик – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Застройщик вправе привлекать денежные средства по договору участия в долевом строительстве только после получения разрешения на строительство, опубликования (размещения) проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить (создать) в обусловленный договором срок многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости своими силами и (или) с привлечением других лиц и передать соответствующий объект участнику долевого строительства. Таким образом, застройщик вправе нанять для организации строительства объекта специализированную организацию - заказчика, либо выполнять функции заказчика самостоятельно, получив для этого государственную лицензию.

Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Закон № 214-ФЗ вводит ряд норм, ранее не содержавшихся в гражданском законодательстве. Это относится, прежде всего, к договору участия в долевом строительстве, который регулирует взаимоотношения застройщика и участников долевого строительства, определяет их обязанности, права и ответственность в процессе заключения и исполнения данного договора.

Другими новациями ФЗ № 214-ФЗ являются следующие нормы:

• привлечение для долевого строительства только денежных средств (имущество в целях финансирования долевого строительства не передается);

• использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участникам долевого строительства по договору исключительно для строительства объекта в соответствии с проектной документацией;

• обязательность государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

• введение залога в качестве обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В залоге у участников долевого строительства предметом залога считаются: а) земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды; б) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, строящиеся на этом земельном участке;

• установление порядка обращения взыскания на предмет залога и распределения денежных средств, полученных от реализации заложенного имущества;

• составление проектной декларации, включающей информацию о застройщике и проекте строительства, обязательность ее публикации (размещения), а также представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и уполномоченный орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства;

• не допускается производство, размещение и распространение рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до выдачи разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок для строительства;

• введение ограничений при уступке участником долевого строительства прав требований по договору. Уступка допускается:

а) только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника. Иными словами, передаваться по уступке может только оплаченная доля;

б) с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

ФЗ № 214-ФЗ внесены изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации. Так, в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях внесены изменения в части состава административного правонарушения и размеров административного штрафа за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» касаются установления порядка государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Как отмечалось выше, Законом предусматриваются меры обеспечения исполнения обязательств по договору в форме залога, в состав которого входит, в частности, незавершенное строительство по многоквартирному дому и (или) иному объекту недвижимости. При этом Закон обязывает застройщика провести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

В связи с этим Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», уточняющие порядок государственной регистрации объектов незавершенного строительства.

При этом необходимо учитывать, что согласно изменениям, внесенным в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ, объекты незавершенного строительства с 1 января 2005 г. относятся к недвижимому имуществу.

Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрена разработка нормативных документов, определяющих механизм действия его отдельных норм.

Правительство РФ, в частности:

а) устанавливает для застройщиков формы отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе о выполнении обязательств по договорам и порядок их заполнения. Данные формы ежеквартально представляются уполномоченному по контролю и надзору за долевым строительством органу в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 23 Закона № 214-ФЗ. Соответствующее Постановление «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства», принято Правительством РФ от 27 октября 2005 г. № 645 (в редакции Постановления Правительства РФ от 16 января 2007 № 14);

б) устанавливает требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативные оценки финансовой устойчивости его деятельности (ч. 4 ст. 23 ФЗ № 214-ФЗ). Сведения о величине собственных денежных средств застройщика, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации приводятся в проектной декларации в составе информации о застройщике (ст. 20 Закона № 214-ФЗ);

в) издает правила, обязательные для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении.

План подготовки проектов постановлений Правительства Российской Федерации, необходимых для реализации положений федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, в частности Закона № 214-ФЗ, утвержден распоряжением Правительства РФ от 23 июня 2005 г. № 859-р.

В связи с отсутствием нормативного документа, регулирующего вопросы бухгалтерского учета инвестиционной деятельности организаций-застройщиков уполномоченному органу по контролю и надзору за долевым строительством предоставлено право разработать для застройщиков правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности. Такие правила согласно п. 1 ч. 2 ст. 23 ФЗ № 214-ФЗ должны быть разработаны совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов.

ФЗ № 214-ФЗ (ст. 17) установлена обязательность государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и сделок уступки прав требования по этому договору. В целях реализации указанной нормы закона Минюст России приказом от 09 июня 2005 г. № 82 утвердил Инструкцию об особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества.