§ 31. Технико-экономическая оценка зданий и сооружений

Недвижимость – это земля как физический объект и все, что с ней прочно связано: недра, воздушное пространство над землей, водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения, водопроводные сети и т.д. Недвижимая собственность – это интересы, преимущества и права, связанные с правом собственности на физические объекты недвижимости.

Стоимость – это экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между товарами, услугами и теми, кто их покупает. Стоимость является оценкой ценностей конкретных товаров и услуг в определенный момент времени и в определенном месте.

Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую будет иметь обладатель данного товара. Стоимость любого имущества можно определить через некоторое количество каких-либо других вещей, сумму денег или сумму доходов, которые будет иметь имущество в будущем. В обычном понимании стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на некоторое количество товара, имущества или какой-либо объект. Объект не имеет стоимости, если не имеет полезности.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в течение определенного периода.

Определение стоимости формулируется каждым из участников экономических отношений (банками, страховыми компаниями, инвесторами) согласно собственным целям. Отсюда возникает целый ряд определений стоимости, таких, как балансовая, рыночная, стоимость в использовании, восстановительная, защищенная, залоговая, страховая, для налогообложения, ликвидационная, инвестиционная.

Балансовая стоимость – это стоимость основных фондов, учитываемая в балансе по данным бухгалтерского учета о наличии и движении основных средств. Чаще всего балансовая стоимость представляет собой смешанную оценку основных фондов. Часть объектов числится по восстановительной стоимости с учетом переоценки, остальные – по первоначальной стоимости приобретения.

Под рыночной стоимостью понимают наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости на открытом рынке в условиях конкуренции при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, а также при том, что покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, а на цену сделки не влияют посторонние факторы.

Некоторые пояснения к данному определению стоимости:

1. Для покупателей и продавцов рынок является открытым и конкурентным, позволяет взаимодействовать достаточному количеству объектов собственности.

2. Покупатели и продавцы оцениваемой недвижимости действуют независимо друг от друга добросовестно, без искажений, сговора, мошенничества, сокрытия данных об объекте, разумно осторожны, не находятся под постоянным давлением и стремятся в максимальной степени реализовать свои интересы.

3. Собственность будет находиться на рынке в течение разумного периода времени.

4. Оплата сделки производится теми способами, которые приняты на рынке.

5. Покупатель использует типичные условия финансирования, которые не влияют на цену.

Рыночная стоимость – это стандарт, который не всегда достижим. На рыночную стоимость оказывают влияние:

– вынужденная продажа;

– неинформированность сторон о состоянии рынка;

– неверная информация о техническом и финансовом состоянии собственности;

– особые условия финансирования.

При оценке недвижимости необходимо знать вероятную цену. Если стоимость – это мера того, сколько покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность, то цена – это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках (причем затраты не всегда равны стоимости).

Затраты – это мера издержек, необходимых для того, чтобы издать объект, сходный с оцениваемым. На определенную дату оценки затраты могут быть выше или ниже стоимости. Стоимость недвижимости включает не только стоимость физического объекта, но и все права, связанные с ней, потенциальное использование земли в соответствии с ее географическим, социальным, экономическим положением.

Стоимость в использовании – это стоимость собственности для конкретного пользования или группы пользователей, которые, может быть, и не выставляют ее на открытом рынке. Такую собственность, которая удовлетворяет специфическим требованиям владельца, называют еще субъективной собственностью.

Потребительская стоимость, даже очень старого специального здания, может быть очень высокой, если в нем размещается уникальное технологическое оборудование. К тому же временные здания имеют низкую потребительскую стоимость.

Восстановительная стоимость определяется мерой издержек, расходов в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, с теми же архитектурно-планировочными решениями, материалами, технологией, качеством работ. Остаточная восстановительная стоимость (с учетом износа) характеризует копию здания, имеющего те же недостатки, износ, дефекты, повреждения, которые наблюдались и у оцениваемого объекта.

Восстановительная стоимость основных фондов при переоценке – это стоимость воспроизводства имущества, аналогичного данному, в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность и схожие технические характеристики. Ее определяют исходя из реально сложившихся к моменту проведения переоценки условий воспроизводства основных фондов: договорных цен, расценок на строительно-монтажные работы, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на воспроизводство (строительство) объекта эквивалентной полезности, того же функционального назначения (аналога) с использованием новых подходов и требований нормативов к архитектурно-планировочным, конструктивным решениям, материалам, технологии строительства, качеству работ. По существу, определяется стоимость функционального аналога здания. Залоговая стоимость используется при ипотечном кредитовании. Банк, выдавая кредит, в договоре ставит условия, что в случае невозврата кредита он забирает имущество, чтобы не почести убытки. Залоговая стоимость обычно принимается ниже рыночной. При продаже по низкой цене банк не будет нести убытки.

Страховая стоимость определяется для объектов, подверженных определенному риску уничтожения (пожар, землетрясения и т.д.). Базой для страховой стоимости являются восстановительная стоимость или стоимость замещения здания. По ним определяются величины выплат страховых взносов и процентов.

Себестоимость для налогообложения определяется экспертами-оценщиками для юридических, физических лиц при продаже и покупке имущества по рыночной стоимости. В настоящее время предприятия платят налог на имущество в зависимости от остаточной восстановительной стоимости основных фондов.

Ликвидационная стоимость – денежный эквивалент, который получит владелец объекта в случае ликвидации предприятия.

При упорядоченной ликвидации предприятия, распродажа активов идет в течение разумного периода времени с тем, чтобы получить высокие цены (на отдельные объекты до 2-х лет).

При принудительной ликвидации продажа имущества производится быстро, часто на одном аукционе, по низким ценам.

Инвестиционная стоимость в денежном выражении представляет собой цену, которую может заплатить инвестор за имущество, чтобы удовлетворить преследуемые или инвестиционные цели. Инвестиционная стоимость связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от эксплуатации собственности. При этом инвестора интересуют такие факторы, как риск, объем финансирования, налоги, повышение и снижение цены на объект в будущем.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, позволяющий передавать права собственности, устанавливать цены, перераспределять территории между конкурирующими видами использования земли и ее улучшений (зданий, сооружений, насаждений). Чтобы свести интересы покупателей и продавцов, на рынке работают агенты по операциям с недвижимостью, землеустроитель, оценщик недвижимости, ипотечный кредитор, страховщик, юрист.

Рынки недвижимости для различных регионов или районов значительно отличаются друг от друга. Каждый земельный участок уникален. Он может использоваться для строительства, иметь сельскохозяйственное, промышленное назначение. Эти отличия обусловлены также экономическими условиями, различиями в региональной правовой базе, устанавливаемой местными властями.

Эффективный рынок должен характеризоваться:

– отсутствием централизации;

– наличием стандартизированного товара;

– отсутствием сезонных колебаний объемов продаж и цен;

– простым финансированием;

– минимумом юридических требований и ограничений;

– отсутствием контроля со стороны местных властей.

Выполнить все названные условия весьма сложно, поэтому рынок недвижимости несовершенен. Кроме того, сделки с недвижимостью носят скрытый (частный) характер. В государственных институтах при регистрации заносятся зачастую не все данные или они не точны. Цена, указанная в договоре купли-продажи, не всегда соответствует уплаченной. Оценщику весьма сложно собрать сведения о реальных ценах. Иногда сделки совершаются при недостаточной информации, по слухам, а потому цены бывают завышены или занижены. В связи с этим к анализу рыночных данных следует подходить весьма осторожно и без эмоций.

На рынке недвижимости колебания спроса и предложений происходят медленно. Объекты специфичны, а поэтому покупателей бывают единицы. Если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно. Здания строятся медленно, они долговечны. В случае излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет.

В то же время спрос может резко колебаться. Например, если в небольшом городке построить фабрику, то появится большой спрос на жилье.

Оценщику необходимо постоянно следить за развитием и состоянием рынка недвижимости.

Экономические принципы оценки. Принципы оценки недвижимости могут быть объединены в четыре группы:

1. Основанные на представлениях пользователя.

2. Связанные с землей, зданиями и сооружениями.

3. Связанные с рыночной средой.

4. Наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Принципы пользователя. Среди принципов, основанных на представлениях пользователя, можно выделить следующие.

Принцип полезности. Заключается в том, что любой объект недвижимости только в том случае имеет стоимость, если он полезен потенциальному покупателю для реализации его замыслов. Например, использование здания для производства новой продукции и улучшения финансового состояния. Кроме того, объект может служить удовлетворению чувства гордости или психологической потребности, использоваться для реализации определенной экономической функции.

Принцип замещения. Это максимальная стоимость недвижимости, определяемая наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая недвижимость (собственность) эквивалентной полезности.

Этот принцип положен в основу трех традиционных подходов к оценке стоимости: прямого сравнительного анализа, затратного, доходного. При использовании метода прямого сравнительного анализа: этот принцип свидетельствует о том, что расчетливый покупатель не заплатит за недвижимость больше минимальной цены, запрашиваемой за другой объект недвижимости такой же полезности.

При затратном методе этот принцип можно сформулировать так: реальный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить (с учетом временного фактора) за землю и строительство на нем нового объекта с той же полезностью.

Для доходного метода принцип замещения гласит следующее: стоимость имеет свойство устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, приносящего доход замещающего объекта недвижимости, который будет приносить равножелаемую величину чистого дохода при приемлемом уровне риска.

Если имеется несколько объектов недвижимости одинаковой полезности, то наибольшим спросом будут пользоваться объекты с более низкой ценой.

Принцип ожидания. Это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью.

Полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость недвижимости, приносящей доход, определяется тем, какую чистую выручку от использования или последующей ее продажи получит потенциальный покупатель. Для инвестора важны величины, качество, продолжительность ожидаемого потока доходов. Необходим учет того обстоятельства, что рубль, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем рубль сегодняшний. В этой связи необходимо делать поправку на изменение стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих денег к их текущей стоимости называется дисконтированием.

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями. Эта группа принципов отражает требования остаточной продуктивности (вклада), возрастающей и умножающейся доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, разделения и соединения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности земли. В основе стоимости земли лежит остаточная продуктивность (производительность).

Для производства любого товара необходимы затраты на оплату земельного участка, капитала (для основных фондов), труда и управления.

Понятие «земля» включает в себя совокупность земель, пространства, сырьевых ресурсов, воды, животного мира, растительности, минералов.

Капитал представляет собой деньги, необходимые для возведения зданий и сооружений, приобретения материалов, инструментов, оборудования.

Труд представляет собой объем работ, необходимый для производства товара и его доставки потребителям.

Управление – это те знания и умения, деловая хватка, управленческий талант, которые требуются для успешной организации производства.

Результаты груда по указаннным направлениям образуют добавочную стоимость. Каждая из составляющих должна быть оплачена из доходов от предпринимательской деятельности. Поскольку земля неподвижна, а труд, капитал, управление привлекаются к ней, то это означает, что сначала оплачиваются три последние составляющие, и только затем из остатков доходов оплачивается земля. Земля имеет «остаточную стоимость» или ценность только тогда, когда существует остаток после оплаты трех других факторов производства. Таким образом, «остаточную продуктивность» можно представить как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как оплачены все расходы на производство (труд, капитал, управление).

Принцип предельной продуктивности (принцип вклада). Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привлечения в него какого-либо нового фактора, но не фактические затраты на сам фактор.

Стоимость недвижимости может увеличиваться или уменьшаться в результате привлечения нового элемента. Например, новая покраска дома улучшит его вид, следовательно, стоимость его возрастает. Но если краска подобрана неудачно, вид дома будет мрачным, и стоимость его может снизиться.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности. Для повышения стоимости объекта требуются вложения капитала, которые дают пропорциональное увеличение прибыли. Однако этот рост идет до определенного предела, а затем размер прибыли снижается даже при росте капиталовложений. Этот принцип хорошо работает при вариантном проектировании, когда при различных конструктивных решениях и использованных материалах стоимость объекта получается различной, а на этой основе и размеры получаемых прибылей.

На земельном участке можно построить один дом, два, десять и т.д. Видимо, существует оптимальное количество зданий, при котором можно извлечь максимальную прибыль, так как при большем или меньшем их количестве снижается спрос или цена такого жилья. Данный принцип можно сформулировать так: увеличение капиталовложений приводит к увеличению прибыли лишь до определенного предела, после которого этот рост замедляется или даже останавливается.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Для принципа сбалансированности приемлема следующая формула: для объекта существует оптимальная сумма факторов, при сочетании которых достигается максимальная стоимость.

На земельном участке жилого микрорайона по расчетам предполагается построить пять или шесть магазинов. При этом прибыль и в первом и во втором случае будет равна N единиц. Поскольку риск при строительстве пяти магазинов будет меньше, то строить следует только пять магазинов.

При строительстве часто используют календарный план освоения капвложений. Если финансовых средств много, они не используются, т.е. деньги не приносят прибыли. При недостатке же средств неизбежны убытки от несвоевременного ввода объекта в эксплуатацию.

Видимо, существует оптимальный поток капиталовложений, позволяющий своевременно и в полном объеме осваивать средства без убытка для строительной организации.

Принцип оптимальных величин. Для застройки микрорайона с определенным количеством жителей требуется полный набор объектов социальной сферы. Если земельный участок велик (больше оптимального), то стоимость одного квадратного метра жилья будет снижаться, так как количество домов слишком велико и социальная сфера не будет справляться со своими обязанностями. Если земельный участок меньше оптимального, то на нем невозможно разместить объекты социальной сферы, что опять же ведет к снижению стоимости квадратного метра жилья. Согласно принципам градостроительства существует определенный оптимальный размер микрорайона со всем набором объектов социальной сферы. С экономической точки зрения его можно охарактеризовать как количество земли (имущества), необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования (разработки) в соответствии с; рыночными условиями данного региона.

Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет отчуждать и объединять имущество с целью его последующего использования и продажи. В большинстве случаев оно направлено на повышение стоимости объекта. В основу такого подхода положена теория пакета прав на собственность.

1. Физическое разделение (разделение объекта на составляющие). Например: коттедж, отдельно стоящий гараж, сарай, садовый участок, артезианская скважина.

2. Разделение по времени владения (различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права).

3. Разделение по праву имущественного пользования (полное или ограниченное право, пользование срочное, бессрочное, пожизненное, хозяйственного ведения, управления).

4. Разделение по видам имущественных прав при создании обществ (совместная аренда, акционерные общества, корпорации, контракты).

5. Разделение по залоговым правам (закладные, налоговые залоги, судебные залоги).

Экономическое разделение производится тогда, когда права на недвижимость могут быть разделены на два и более имущественных интереса, в результате чего увеличивается стоимость недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой. К принципам, которые отражают рыночную среду, относятся: зависимость, соответствие, спрос и предложение, конкуренция, изменения.

Принцип зависимости кратко можно сформулировать как стоимость конкретного объекта недвижимости, которая подлежит постоянному изменению и сама влияет на стоимость близко расположенных объектов.

Стоимость объекта недвижимости зависит от многих параметров: климатических, экологических, региональных, социальных, экономических, юридических, международных, градостроительных, технических, его местоположения и наличия транспортных и других связей.

Последние два фактора являются важнейшими с точки зрения влияния на стоимость объекта. При оценке стоимости по методу сравнимых продаж стоимость объекта корректируется в соответствии с этим обстоятельством. При использовании доходного метода арендная плата изменяется в зависимости от местоположения объекта. Величина транспортных расходов отражается на стоимости при оценке объекта затратным методом. Строительство вблизи объекта водоема, школы, торгового центра, завода по утилизации отходов по-разному будут влиять на его стоимость, увеличивая или уменьшая ее.

Принцип соответствия. Соответствие – это то, в какой степени архитектурный стиль, уровень удобств, услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Проект застройки микрорайона должен соответствовать уровню архитектурной однородности, стилю и типу землепользования, т.е. отвечать рыночным стандартам.

Однородность и похожесть объектов не означает однообразия.

Построенные объекты должны располагаться в соответствующих районах. Например, жилью дома вдали от свалок и заводов, рядом с зелеными массивами и парками. Удовлетворительное использование земельного участка реализуется тогда, когда расположение объекта отвечает всем требованиям градостроительных норм.

Принцип спроса и предложений. Недвижимость имеет стоимость потому, что она полезна. Недвижимость только тогда полезна, когда она помогает собственнику в реализации его экономической проблемы. Спрос на определенный вид недвижимости определяется полезностью, доступностью и дефицитностью. Его также можно трактовать как желание потенциальных покупателей, обладающих возможностями приобретения недвижимости.

Предложение – это количество объектов недвижимости, предлагаемых рынком по доступным ценам. Чем больше предложений на рынке недвижимости, тем ниже цена объекта. Для покупателей и продавцов появляется возможность поторговаться, так как цены длительное время остаются низкими. Существует ситуация, когда спрос и предложение находятся в равновесии. В этом случае рыночная стоимость отражает издержки производства (себестоимость плюс прибыль).

На рынке недвижимости спрос и предложение являются эффективными только в долгосрочном плане. В короткие промежутки времени они теряют свою эффективность. Спрос более изменчив. Он легче реагирует на ставки, эмоциональные предложения, страх, финансовые колебания. Среди факторов, действующих на спрос жилья, можно отметить численность населения города, его состав, покупательную способность, уровень цен. На искажение уровня цен может оказать влияние администрация города или района своими монопольными действиями над рынком земельных участков, уровнем арендной платы и т.д.

При очень низких ценах на недвижимость в период кризисов объем строительства резко уменьшается.

Принцип конкуренции. Под конкуренцией понимают ситуацию на рынке, когда прибыли превышают уровень необходимой оплаты факторов производства, в результате чего она обостряется и снижается уровень чистых доходов.

Прибыль порождает конкуренцию, сверхприбыли стимулируют разрушительную конкуренцию. Каждый предприниматель стремится увеличить свои прибыли. И если он видит, что рядом извлекают избыточные прибыли, то он старается проникнуть на этот рынок. Избыточные прибыли – это суммы, превышающие необходимые расходы для компенсации усилий предпринимателя. Высокие прибыли ведут к росту предложений на рынке, в результате чего цены на недвижимость и доходы снижаются. Избыточная прибыль может быть разделена на два денежных потока, нормальный и рискованный, который может быть капитализирован по более высокой ставке.

Нормальная конкуренция повышает рост производства и качество объектов, избыточная же приводит к снижению прибыли всех участников рынка.

На монопольном рынке конкуренции не может быть, так как там отсутствует рыночная стоимость.

Принцип изменения. С течением времени стареют, изнашиваются здания, открываются и закрываются предприятия, меняются требования, критерии оценок, мода, стоимость сырьевых ресурсов, создаются новые технологические процессы, которые определяют новый спрос и предложение. Уровень жизни и полезность объектов также постоянно меняются.

Для регионов, городов, районов свойственна цикличность изменений. Можно выделить рост, стабильность, упадок, обновление.

Рост. Период благоприятного развития, роста доходов населения, модернизации производства, создания новых технологий.

Стабильность. Рациональное использование ранее созданных объектов. Период, когда доходы населения достаточны для нормальной жизни и они не уменьшаются.

Упадок. Снижение спроса на объекты недвижимости. Замедление, снижение объемов производства и реализации.

Обновление. Время возрождения увеличения объема производства. Рост рыночного спроса на объекты недвижимости, их реконструкцию и модернизацию.

Оценщик должен определить, на какой стадии развития находится объект недвижимости вместе с окружающей его средой, почувствовать время перемен, оценить реакцию рынка, предусмотреть будущее объекта.