- •Тема 1. Діагностика конкурентного середовища підприємства
- •Тема 2. Оцінка стратегічного протистояння підприємств – конкурентів
- •Тема 3.Оцінка конкурентоспроможності підприємства
- •Тема 4. Діагностика майна і ринкова ціна підприємства
- •4.1 Метод порівняння аналогів продаж
- •Оцінка методом витрат
- •Методика визначення відбудовної вартості
- •Методика визначення фізичного й іншого видів зносу
- •Метод капіталізації доходу
- •4.4 Місце розташування і технічні характеристики об’єкта.
- •4.4.1. Технічні характеристики об'єкта
- •4.5 Методичні вказівки по вирішенню завдання
- •3.1. Визначення фізичного зносу і дійсної вартості об’єкта методом витрат
- •4.6. Оцінка методом капіталізації доходу
- •4.6.1 Визначення щомісячних орендних платежів
- •4.6.2. Визначення ставки дисконту
- •4.6.3. Визначення вартості об'єкта
- •4.7 Аналіз порівняльних продаж (дається для довідки)
- •Тема 5. Фінансова діагностика
- •5.1 Оцінка господарчих засобів підприємства
- •5.2 Аналіз стану і використання необоротних активів підприємства
- •5.3 Аналіз оборотних засобів
- •Узагальнюючим показником використання оборотних засобів є їхнє обертання.
- •5.4 Аналіз наявності і використання джерел засобів підприємства
- •5.5. Аналіз платостроможності і ліквідності підприємства
- •5.6 Аналіз фінансових результатів
- •Перелік рекомендованої літератури
4.6.3. Визначення вартості об'єкта
Потреба в первісних капіталовкладеннях в об'єкт оцінки обумовлена поточним станом об'єкта, описаним раніше. На підставі проведеного дослідження експертна група визначила розмір капіталовкладень, необхідних для проведення робіт з ремонту внутрішньої обробки (5500 грн.), ремонту внутрішніх санітарно-технічних і електротехнічних пристроїв (2000 грн.), відновленню прорізів (1500 грн.) у суму 9000 гривень. На період проведення ремонтних робіт функціонування об'єкта буде припинено.
Необхідний термін проведення ремонтно-відбудовчих робіт складає 3 місяці. При цьому моделювався наступний найбільш ймовірний режим передоплати: розмір авансу складає 50%, решта суми перечислюється в кінці 3 місяця.
Виходячи з обговореного очікуваного місячного доходу (без обліку ПДВ) і витрат на ремонтно-відбудовчі роботи, поточна вартість щомісячних грошових потоків за п'ятирічний період оренди, визначена стандартним методом дисконтування грошових потоків (Discounted Cash Flow Method), складе 12 122,1 гривень.
Поточна вартість реверсії об'єкта оцінки, визначена методом прямої капіталізації з наступним дисконтуванням, складе 7 342,6 гривень.
Таким чином, вартість об'єкта, визначена по методу потенційної прибутковості, складе:
12 122,1 + 7 342,6 - 4 500,0 = 14 964,7 грн.
Завдання 4.2
Оцінити вартість об’єкта (приміщення під склад) методом капіталізації доходу виходячи з даних табл. 4.4. Нарахування відсотків – помісячне. Необхідний термін проведення ремонтно-відбудовчих робіт складає 4 місяці. При цьому моделювався наступний найбільш ймовірний режим передоплати: розмір авансу складає 80%, решта суми перечислюється в кінці 4 місяця.
Таблиця 4.4. – Вихідні дані (курс долара – поточний на дату розрахунку)
Показники |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
Реальні ставки місячної орендної плати для даного класу приміщень, дол. за м2 |
3,5 |
4,2 |
3,2 |
4,3 |
3,67 |
3,9 |
2,9 |
3,8 |
Базова ставка дисконту, % |
12 |
12 |
12 |
12 |
12 |
12 |
12 |
12 |
Премії за ризик: - необхідність в керуванні активами; |
|
|
|
|
|
|
|
|
- порівняно низька ліквідність об'єкта; |
3 |
3 |
2,5 |
2,7 |
2,5 |
2,3 |
2,1 |
2 |
- компенсація розходження умов вкладення; |
2 |
3 |
2 |
3 |
2 |
3 |
2 |
2 |
- ризики, пов'язані з нерухомістю; |
3 |
2 |
3 |
2 |
3 |
3,4 |
2,9 |
3,6 |
- специфічні ризики. |
2,8 |
2,6 |
1,1 |
2,3
|
2,1 |
1,1 |
1,4 |
1,5 |
Величина капіталовкладень, необхідних для проведення робіт з ремонту, тис. грн
|
7 |
8 |
10 |
14 |
11 |
19 |
22 |
21 |