4.6. Оцінка методом капіталізації доходу

Оскільки в оренду здається тільки приміщення, оцінювати бізнес підприємства експертна група вважає не коректним. Тому подібна оцінка ґрунтувалася на можливому доході від об'єкта оцінки при його здачі в оренду.

Розрахунок проводився в припущенні про одержання доходу від здачі об'єкта в оренду на 5 років і від наступної його реалізації (оскільки в умовах нестабільної економіки потенційні інвестори, як правило, не роблять прогнозів на термін, що перевищує 3-5 років). Такий розрахунок здійснюється по методу дисконтування майбутніх планованих доходів (і витрат на утримання приміщення) до моменту оцінки.

При розрахунку орендної плати вихідними даними були реальні ринкові ставки орендної плати, що склалися на момент оцінки для даних видів приміщень у м. Харкові.

У зв'язку із сформованою в м. Харкові практикою щомісячної виплати орендної плати експертна група прийшла до висновку про необхідність і коректність застосування в дійсній роботі не щорічного, як це прийнято в закордонній практиці, а щомісячного дисконтування грошових потоків на підставі щомісячної ставки дисконту.

4.6.1 Визначення щомісячних орендних платежів

Як було сказано вище, об'єкт оцінки знаходиться на вулиці Плехановскій у II оцінній зоні містобудівної цінності м.Харкова. На дату оцінки приміщення експлуатується під автомагазин. На думку експертної групи, приміщення може бути використане надалі під магазин. Проаналізувавши загальний стан ринкових ставок орендної плати по м.Харкову, експертна група визначила найбільш реальні ставки орендної плати для даного класу приміщень у порівнянних районах міста. Найбільш реальні ставки для даного магазина складають близько 3,5 US$/м² місяць за загальну площу. Зазначені ставки мають на увазі, що комунальні платежі платяться орендарем окремо й у ці значення не включаються.

Таким чином, потенційний валовий доход орендодавця на місяць після сплати ПДВ при цьому складе (за курсом НБУ на дату оцінки - 2,056 грн./US$):

87,9 *3,5 *2,056 / 1,2 = 527,1 гривень.

4.6.2. Визначення ставки дисконту

Для визначення ставки дисконту в рамках дійсної роботи експертною групою був використаний метод підсумовування факторів ризику, що моделює поводження потенційного інвестора, який порівнює інвестиції в даний об'єкт з іншими альтернативами інвестицій.

За базову ставку для порівняння прийнята прибутковість по одному з найменш ризикованих з існуючих активів - банківським депозитам. Середня ставка по валютним депозитам, за даними ведучих комерційних банків України (Аваль, Ва-банк, Банкірський будинок та інші) складає на момент оцінки 12 - 14 % річних з помісячним нарахуванням відсотків.

До даної ставки додані премії, що, на думку експертної групи, виражають уявлення ймовірних інвесторів про справедливу компенсацію за ризик вкладений в об'єкт оцінки.

Базова ставка - 13 Необхідність в керуванні активами - 2 Порівняно низька ліквідність об'єкта - 3 Компенсація розходження умов вкладення (термін вкладення, сума інвестицій)- 3 Ризики, пов'язані з нерухомістю - 1 Специфічні ризики (ризик не знайти орендаря, недоїмки по орендній

платі та ін.) - 3

Усього - 25

Таким чином, у подальших розрахунках використовується ставка дисконту 25 % у рік або 2,08 % на місяць.

Для розрахунку використовувалося значення доходу без обліку ПДВ, але не виключався податок на прибуток, оскільки базова ставка також відбиває рівень прибутковості фінансових інструментів (валютних депозитів) до виключення податку на прибуток.

Для визначення вартості реверсії об'єкта по витіканню терміну оренди був використаний метод прямої капіталізації середньорічного доходу в припущенні, що об'єкт буде реалізований у розумно короткий термін після виплати останнього орендного платежу.

Норма капіталізації для визначення передбачуваної вартості реверсії приймається рівній ставці дисконту.