2. Метод капіталізації доходу

Визначення ринкової вартості припускає гарну інформованість покупця і продавця. Іншими словами, учасники угоди враховують усі потенційні вигоди від володіння майном. Підхід з погляду капіталізації доходу заснований на припущенні, що існує прямий взаємозв'язок між ціною нерухомості і доходом, що вона може приносити, наприклад, при здачі її в оренду.

Даний підхід, так само як і розглянуті вище, вимагає широкого вивчення ринку. Основними областями дослідження є очікуваний валовий дохід від нерухомості, очікуване скорочення валового доходу (незаповненість площ, недозбір орендної плати), операційні витрати. Після проведення розрахунків витрат і доходів грошові потоки, що містять у собі і виторг від перепродажу майна наприкінці періоду володіння, капіталізуються в поточну загальну вартість за допомогою так називаної ставки дисконту. Ставка дисконту є числове значення, що виражає зв'язок між очікуваним доходом від володіння об'єктом і вартістю об'єкта.

Американське суспільство оцінювачів встановило наступне визначення терміна "ставка дисконту": це ставка доходу, що використовується для перетворення грошової суми, виплачуваної або одержуваної в майбутньому, у поточну вартість.

Ця величина виражає ступінь ризику і залежить, головним чином, від стійкості доходу. Низька ставка відповідає бізнесові зі стабільними зростаючими доходами. У цьому випадку ринкова вартість об'єкта висока. Зниження стабільності приводить до збільшення ризику і, відповідно, вищевказана ставка росте. Існують два основних методи визначення ставки дисконту для власного капіталу:

• модель оцінки капітальних активів;

• метод кумулятивної побудови.

У рамках першої моделі ставка дисконту описується наступною формулою:

R= R_f+b*(R_m-R_f), (2)

де R – ставка доходу, що вимагає інвестор (на власний капітал);

R_f - безризикова ставка доходу;

b - коефіцієнт "бета", що являє собою міру ризику і розраховується виходячи з амплітуди коливання цін на акції даної компанії в порівнянні зі змінами на фондовому ринку в цілому;

R_m - средньоринкова ставка;

R_m-R_f - ринкова премія, що відображає перевищення ставок доходу для власного капіталу над безризиковою ставкою доходу на фондовому ринку.

У випадку оцінки компаній закритого типу, ставка доходу для відкритого аналога коректується з урахуванням наступних виправлень:

премія для малих компаній (S1);

премія за ризик, характерний для окремої компанії (S2);

крайовий ризик (C).

Також як і перший підхід, метод кумулятивної побудови заснований на коректуванні безризикової (базової) ставки. Вона збільшується на ставку доходу, що вимагає інвестор як компенсацію за додатковий ризик, пов'язаний з капіталовкладеннями в дану компанію, у порівнянні з безризиковими інвестиціями. Ставка дисконту визначається шляхом порівняння прибутковості об'єкта з прибутковістю можливих альтернативних вкладень капіталу з обліком властивих їм ризиків і ліквідності.

4.4 Місце розташування і технічні характеристики об’єкта.

Завдання: виконати оцінку вартості підприємства, виходячи із наступних даних.

Об'єкт оцінки відповідно до тарифно-зонального розподілу території міста Харкова знаходиться в II зоні. Будинок знаходиться на вулиці Плехановській. По своїй територіальній приналежності відноситься до Червонозаводського району. Квартал забудований двох-триповерховими будинками дореволюційної будівлі.

Відстані від об'єкта до:

• залізничного вокзалу - 4.6 км;

• центрального автовокзалу -1.0 км;

- центра міста -2.4 км; - аеропорту -7.4 км;

• найближчої станції

метро "Проспект Гагаріна" -2.4 км.