4.7 Аналіз порівняльних продаж (дається для довідки)
Як уже було сказано вище, для коректного використання методу порівняння аналогів продаж необхідно мати достатню кількість статистичних даних про угоди з аналогічними об'єктами нерухомості, зроблених в умовах, що задовольняють умовам «чесної угоди», у період, що безпосередньо передує даті оцінки.
На жаль, відносна нерозвиненість ринку подібних об'єктів нерухомості і його непрозорість не дозволяють набрати необхідну статистичну базу (в оптимальному варіанті - 3-5 об'єктів, близьких до оцінюваного).
В якості деякої альтернативи можуть бути використані дані про угоди з об'єктами нежилої нерухомості, зафіксовані при проведенні приватизаційних аукціонів у м.Харкові в період 1995 - 1997 років. Однак необхідно обмовитися одразу, що інформативність цих даних носить обмежений характер з ряду об'єктивних причин:
база представляє недостатню кількість об'єктів, що можуть бути використані як максимально близькі аналоги, тим більше реалізованих на час, близький до дати оцінки;
база фіксує тільки функціональне використання об'єктів і їхню загальну площу, але не дає інформації про їхній стан і інші істотні характеристики на дату реалізації;
умови проведення аукціонів, строго говорячи, найчастіше не відповідають умовам «чесної угоди» через нетипову мотивацію учасників торгів.
Таким чином, статистичний аналіз даних про угоди на приватизаційних аукціонах не може служити підставою для остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки, а може бути використаний тільки для якісної перевірки результатів, отриманих іншими методами.
Подібний якісний аналіз наведений нижче.
Для аналізу були відібрані об'єкти, що задовольняють наступним умовам (див. Таблицю 3):
аналогічне функціональне використання;
порівнянне місце розташування;
порівнянна площа;
відсутність (за інформацією експертної групи) нетипової мотивації покупців при здійсненні угоди.
Інші технічні характеристики об'єктів не враховуються. Також немає можливості врахувати фактор часу, оскільки приведена вибірка досить обмежена.
Таблиця 4.5
Дата аукціону |
Адреса об’єкта |
Загальна площа, м2 |
Стартова ціна, $/м2 |
Ціна продажі, $/м2 |
10.11.95 |
вул.Золочевська 19 |
36,6 |
60,0 |
61,4 |
08.12.95 |
вул.Червоножовтнева |
102,7 |
41,0 |
49,7 |
28.12.95 |
вул.Парижської Комуни 26 |
36,0 |
10,8 |
37,4 |
31.01.96 |
вул.Плехановська 3 |
50+50 |
34,2 |
231,0 |
15.03.96 |
вул.Єрмаковська 37а |
166,0 |
15,8 |
23,2 |
26.04.96 |
вул.Героїв Сталінграда 146б |
91,2 |
15,0 |
253,0 |
21.02.97 |
вул.Крюковська 4в |
80,5 |
2,5 |
27,0 |
21.02.97 |
вул.Озерна 5 |
152,8 |
10,0 |
11,0 |
21.02.97 |
вул.Шевченко 63 |
82,5 |
6,0 |
23,7 |
Результати аналізу наступні:
- для простоти аналіз ґрунтувався на тім допущенні, що дані, приведені в зазначеній вибірці, розподілені нормально;
- середнє арифметичне, розраховане по зазначеній вибірці, складає 79,7US$/м2;
- стандартне відхилення, розраховане як
,
= складає 88,05 US$/м2;
де xi – ціна продажу по кожному варіанту;
довірливий інтервал середнього арифметичного, розрахований для заданої надійності оцінки 0,5 як
складає ± 19,80 US$/м2.
Тут xi - значення вартості 1 м2 кожного з об'єктів, проданих на аукціоні, n = 9 - кількість об'єктів у вибірці, t - аргумент статистичної функції Лапласа Ф(t), для надійності оцінки 0,5 складає близько 0,48.
Таким чином, діапазоном, у який з 50-процентною ймовірністю попадає вартість 1 м2 аналогічних магазинів за даними приватизаційних аукціонів за 1995 - 1997 року, є діапазон від 59,9 US$ до 99,5 US$. Відповідно, якщо опиратися на ці значення, вартість об'єкта оцінки в цілому з 50-процентною ймовірністю повинна знаходитися в межах від
59,9 * 87,9 * 2,056 = 10 830 гривень до 79,7±19,80
99,5 * 87,9 * 2,056 = 17 980 гривень.