113 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что владение, пользо-

вание и распоряжение имуществом при общей долевой собственности произ-

водится по согласию всех участников.

Каждый участник общей долевой собственности соразмерно со своей долей

имеет право на доходы от общего имущества, отвечает по обязательствам,

связанным с общим имуществом и должен участвовать в уплате всякого ро-

да налогов и платежей, а также в издержках по содержанию и сохранению

общего имущества. Каждый из участников общей долевой собственности

вправе требовать выдела своей доли из имущества (см. приложение N9).

Что касается несовершеннолетних детей, фактически проживающих в прива-

тизированной квартире, то они также становятся ее сособственниками.

Возраст в данном случае значения не имеет, поскольку интересы детей до

достижения ими совершеннолетия (18 лет) представляют их родители. Тре-

бование же об обязательном письменном согласии на приватизацию только

совершеннолетних членов семьи, предусмотренное п. 2 ст. 8 Закона

"О приватизации государственного жилищного фонда" касается

только процесса оформления приватизации и не лишает несовершеннолетних

детей их законных прав.

- Каковы права собственника на приватизированную квартиру?

Отношения собственности - это отношения по владению, пользованию и

распоряжению имуществом. Гражданин, ставший собственником приватизиро-

ванного жилья, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению: про-

дать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заклю-

чить иные соглашения, не запрещенные законом. Порядок осуществления

этих прав собственником регулируется действующим гражданским законода-

тельством Украины, о чем более подробно рассказано ниже.

- Как облагается налогом жилье, находящееся в собственности граж-

дан?

Собственники приватизированного жилья уплачивают ежегодный налог на

недвижимое имущество, размер которого будет определяться Законом о на-

логообложении недвижимого имущества. (По состоянию на 02.1995 г. этот

закон еще не принят). Сумма налога зачисляется в специальный фонд жи-

лищного строительства соответствующего местного Совета народных депу-

татов.

Товарищество собственников квартир, осуществляющее содержание домов

собственными силами, не занимающееся другой деятельностью и не имеющее

целью извлечение прибыли, от налогообложения освобождается.

- Существуют ли какие-либо гарантии социальной защиты населения

при приватизации жилья?

Такие гарантии установлены ст. 13 Закона "О приватизации государс-

твенного жилищного фонда".

До введения реформы системы оплаты труда сохранен действующий порядок

государственных дотаций на обслуживание, ремонт, содержание государс-

твенного и приватизированного жилищного фонда, коммунальные услуги.

Государственная дотация распространяется также и на обслуживание, ка-

питальный ремонт и коммунальные услуги в домах жилищно-строительных

(жилищных) кооперативов, молодежных жилищных комплексов.

Однако, следует принимать во внимание, что в случае наличия в собс-

твенности гражданина нескольких квартир (домов), государственные дота-

ции распространяются только на одну из них.

Нетрудоспособным, инвалидам, пенсионерам, гражданам и членам их семей,

доходы которых ниже установленного прожиточного минимума, другим соци-

ально незащищенным и малообеспеченным категориям граждан по решению

местных Советов народных депутатов и администраций предприятий, орга-

низаций и учреждений могут устанавливаться льготы по квартирной плате,

коммунальным услугам.

До введения в действие Закона "О приватизации государственного жи-

лищного фонда" 22 июля 1992 г. на Украине действовало положение о

возможности приобретения квартиры государственного жилищного фонда на

условиях выплаты 50% остаточной стоимости квартиры в течении последую-

щих 10 лет.

- Имеют ли право граждане, использовавшие такую возможность, и

выкупившие квартиры, в связи с изменением законодательства прекратить

выплаты в соответствии с взятыми на себя обязательствами?

Действительно, Закон Украины "О приватизации государственного жи-

лищного фонда" был принят и введен в действие 22 июля 1992 г. С

этого же момента прекратило свое действие постановление Совета Минист-

ров Украины и Укрсофпрофа от 19 мая 1989 г. "Об утверждении поло-

жения о продаже гражданам в собственность квартир в домах государс-

твенного и общественного жилищного фонда".

Однако, названный выше закон, как и любой другой, обратной силы не

имеет, а поэтому, если гражданин добровольно избрал такой путь получе-

ния жилья в собственность, обязательство о рассрочке платежа за выкуп-

ленную квартиру продолжает действовать. Вместе с тем, все граждане,

которые выкупили квартиры, приобрели право на получение жилищных чеков

в полном объеме с соответствующей индексацией, о которой говорилось

выше.

- Если гражданин прописан в данном населенном пункте после введе-

ния в действие Закона "О приватизации государственного жилищного

фонда", имеет ли он право приватизировать занимаемое жилье?

В соответствии с п. 3 Закона Украины "О внесении изменений и до-

полнений в Закон Украины "О приватизации государственного жилищно-

го фонда" если по прежнему месту проживания гражданина государственное

жилье приватизировано не было, никаких ограничений относительно сроков

прописки не существует.

- Имеет ли право гражданин, состоящий на квартучете, приватизиро-

вать занимаемое им жилье и не повлечет ли такая приватизация отказ в

предоставлении другой квартиры?

Каждый гражданин, проживающий в государственном жилье, имеет право на

его приватизацию. Факт пребывания на квартучете в данной ситуации ни-

какого значения не имеет.

Приватизация занимаемого государственного жилья не повлечет за собой

снятия гражданина с квартучета как нуждающегося в улучшении жилищных

условий и отказа в предоставлении нового жилья. Согласно п. 9 Закона

Украины "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс

УССР" от 6 мая 1993 г. жилые помещения предоставляются гражданину

в пределах норм жилой площади, устанавливаемых законодательством. При

этом учитывается жилая площадь, которая имеется в частной собственнос-

ти граждан (которую они приватизировали и если они не использовали жи-

лищные чеки). При передаче гражданами жилья, находящегося в их частной

собственности, органу, который осуществляет улучшение жилищных усло-

вий, они имеют право на получение жилья в пределах установленной нормы

и сохраняют право на приватизацию новой квартиры.

На каких условиях получать новое жилье - с учетом частной жилой

площади или передать ее органу, улучшающему жилищные условия и полу-

чить большую квартиру - решает сам гражданин и его семья.

- Имеет ли право семья, проживающая в приватизированной квартире,

претендовать на получение кооперативной квартиры?

Да. Получение кооперативной квартиры, за которую гражданин платит

собственные средства, никак не связано с приватизацией государственно-

го жилья.

- Владельцы приватизированной квартиры желают построить еще и

дом. Имеют ли они на это право? Сколько квартир одновременно можно

иметь на праве частной собственности?

В соответствии с Законом Украины "О собственности" никаких ог-

раничений количества объектов жилищного фонда не существует. Поэтому

никто не может запретить при наличии не только приватизированной, но и

государственной квартиры строить один или несколько домов, купить одну

или несколько квартир.

- В орган приватизации поданы документы на приватизацию жилья.

Перед выдачей документов уже на право собственности наниматель этого

жилья умирает. Имеют ли какие-либо права на эту квартиру наследники?

Право собственности гражданина на приватизированную квартиру возникает

с момента подписания соответствующего распоряжения органа приватизации

(письмо Гос. Жилкомунхоза от 9 июля 1993 г. N45-9-1022). Соответствен-

но, после смерти гражданина наследники могут обратиться в нотариальную

контору по месту нахождения квартиры и оформить там свои права на нее.

- Если жилье приобретено в частную собственность, требуется ли

получение ордера местного Совета народных депутатов на вселение?

В соответствии со ст. 58 Жилищного кодекса Украины ордер на вселение

выдается в случае предоставления жилого помещения в домах государс-

твенного или общественного жилищного фонда. Что касается жилья, нахо-

дящегося в частной собственности, применяется иной правовой режим.

Статьей 18 ЖК Украины в новой редакции Закона Украины "О внесении

изменений и дополнений к Жилищному кодексу Украинской ССР" от 6

мая 1993 г. установлено, что управление Жилищным фондом осуществляется

собственником или уполномоченным им органом в пределах, определяемых

собственником. Поэтому в данной ситуации нет необходимости обращаться

к местным органам исполнительной власти за ордером.

- III. ПРАВОВОЙ СТАТУС ЧАСТНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

- Как понимать право собственности гражданина на квартиру, жилой

дом?

Право собственности - это отношения по владению, пользованию и

распоряжению имуществом. Отношения собственности регулируются Законом

Украины "О собственности", Гражданским кодексом Украины, Жи-

лищным кодексом Украины, Законом Украины "О приватизации государс-

твенного жилищного фонда", другими законодательными актами.

Собственность в Украине выступает в формах частной, коллективной и го-

сударственной. Все формы собственности являются равноправными, всем

собственникам обеспечиваются равные условия осуществления их прав.

Основные жилищные права собственника квартиры, жилого дома (т. е.

частного собственника жилья) закреплены в ст. 150 Жилищного кодекса в

редакции Закона Украины "О внесении изменений и дополнений в Жи-

лищный кодекс Украинской ССР" от 6 мая 1993 г., в соответствии с

которой граждане, имеющие в частной собственности дом, квартиру поль-

зуются ними для личного проживания и проживания членов их семей и име-

ют право распоряжаться этой собственностью на свое усмотрение: прода-

вать, дарить, сдавать в аренду, обменивать, отдавать под залог, заклю-

чать другие, не запрещенные законом, сделки.

- Каковы основания возникновения права частной собственности на

жилье?

Право частной собственности на квартиру, жилой дом у гражданина может

возникнуть различными способами: путем приватизации государственной

квартиры, о чем рассказывалось выше, путем строительства жилого дома,

покупки либо получения квартиры (дома) в порядке наследования. Закон

допускает приобретение жилья по договорам мены, дарения, пожизненного

содержания.

- Каков порядок строительства жилых домов?

Строительство жилого дома непосредственно связано с наличием для этой

цели земельного участка. Порядок предоставления земельных участков ре-

гулируется земельным законодательством. Законом запрещено приступать к

строительству жилого дома до определения соответствующими землеустрои-

тельными органами границ земельного участка в натуре и выдачи докумен-

та, удостоверяющего право пользования земельным участком.

Для осуществления строительства жилого дома в городе застройщик должен

иметь следующие документы: решение соответствующего органа исполни-

тельной власти об отводе земельного участка под индивидуальное строи-

тельство; акт о предоставлении ему земельного участка и об определении

его границ в натуре; надлежаще утвержденный проект застройки; разреше-

ние органов архитектурно-строительного контроля на производство работ.

В сельской местности для строительства собственного дома застройщик

должен иметь: решение об отводе земельного участка, принятое общим

собранием членов колхоза (коллективного сельскохозяйственного предпри-

ятия), либо администрацией государственного сельскохозяйственного

предприятия; решение местной исполнительной власти о согласии на стро-

ительство; надлежаще утвержденный проект; свидетельство на застройку

приусадебного участка. В совокупности эти документы на практике счита-

ются надлежащим разрешением на строительство индивидуального жилого

дома.

Еще совсем недавно в законодательном порядке устанавливался предельный

размер жилого дома, который мог быть в частной собственности граждан

- не более восьмидесяти квадратных метров жилой площади. Сейчас

это ограничение снято.

Вместе с тем, строительство жилого дома без установленного разрешения,

или без надлежаще оформленного проекта, или с существенными отступле-

ниями от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и

правил считается самовольным и влечет последствия, предусмотренные ст.