63 Жилищного кодекса, предметом договора найма является отдельная

квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной

или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом. В связи с

этим не могут являться предметом договора помещения, предназначенные

для удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.

При заключении договора на одну или несколько комнат в общей квартире

кухня, ванная, туалет, кладовая и другие подсобные помещения остаются

в общем пользовании с нанимателями других комнат той же квартиры. По-

рядок пользования такими помещениями устанавливается по взаимному сог-

ласию всех проживающих в квартире лиц, а в случае недостижения согла-

сия или нарушения уже установленного порядка пользования споры об этом

рассматриваются судом.

Законодательством установлено несколько случаев, при наличии которых

исключается заключение договора найма. Не могут быть самостоятельным

предметом договора:

а) жилое помещение, хотя и является изолированным, но размером меньше

установленного для предоставления одному человеку. Размер предоставля-

емого жилого помещения, как уже отмечалось, не может превышать 13,65

кв. м. на одного человека, но и не должен быть меньше уровня средней

обеспеченности граждан жильем в данном населенном пункте. При освобож-

дении, например, изолированной комнаты жилой площадью 8,5 кв. м., на-

ходящейся в общей квартире в г. Днепропетровске, она не может являться

предметом самостоятельного договора найма, поскольку в этом городе

уровень средней обеспеченности жилой площадью определен 9 кв. м. Такое

освободившееся помещение подлежит передаче другим проживающим в квар-

тире нанимателям.

б) поскольку предметом договора может являться только изолированное

помещение, часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом,

как запроходная, так и проходная, независимо от их размера, также не

могут являться предметом самостоятельного договора найма;

в) не выступают в качестве самостоятельного предмета договора кухня,

коридор, кладовая и другие подсобные помещения, которые являются не-

отъемлемой принадлежностью жилого помещения.

По Типовому договору найма жилого помещения наймодатель (ЖЭК) обязует-

ся обеспечивать сохранность и надлежащее содержание дома и придомовой

территории; своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечить

бесперебойную работу его технических устройств; при капитальном ремон-

те жилого дома с выселением проживающих в нем лиц предоставить нанима-

телю и членам его семьи жилое помещение, не расторгая при этом догово-

ра найма на ремонтируемую квартиру, компенсировать нанимателю затраты

по переселению; своевременно проводить подготовку жилого дома и его

технических устройств к эксплуатации в осенне-зимний период.

Наниматель обязуется соблюдать Правила пользования жилыми помещениями,

своевременно принимать меры по устранению выявленных неисправностей;

не позднее 10 числа следующего за оплачиваемым месяца вносить квартир-

ную плату и плату за коммунальные услуги; содержать в чистоте и поряд-

ке жилые и подсобные помещения квартиры, не допускать их переустройс-

тва или установки дополнительного оборудования без соответствующего

разрешения; соблюдать правила пожарной безопасности; экономно расходо-

вать воду, газ, электрическую и тепловую энергию; проводить своевре-

менно, не реже одного раза в пять лет, ремонт жилых и подсобных поме-

щений (перечень работ по ремонту квартиры, выполняемые за счет нанима-

теля, определены в договоре); беспрепятственно допускать в дневное

время, а при авариях и в ночное время, в занимаемую квартиру работни-

ков ЖЭКа для осмотра или ремонта; при выезде вместе с семьей из квар-

тиры освободить и сдать по акту наймодателю жилье, подсобные помещения

и оборудование в исправном состоянии; возмещать наймодателю убытки от

повреждения элементов жилого дома.

Типовым договором определены также права сторон. Наймодатель, в част-

ности, имеет право помимо требования от нанимателя выполнения возло-

женных на него обязанностей, предъявлять в суд иск о выселении на вре-

мя капитального ремонта, представлять материалы прокурору для выселе-

ния из грозящего обвалом дома. Наниматель вправе в установленном по-

рядке вселять в занимаемую квартиру других лиц, производить ее обмен,

сохранять при временном отсутствии, бронировать, сдавать в поднаем,

требовать изменения договора, выполнения наймодателем входящих в его

обязанности работ по устранению неисправностей конструкций квартиры.

За несоблюдение или ненадлежащее выполнение возложенных на стороны

обязанностей Типовым договором предусматривается ответственность, ко-

торая устанавливается уголовным, административным, иным законодатель-

ством Украины.

- Распространяются ли права и обязанности нанимателя жилого поме-

щения по договору найма на членов его семьи?

Да, распространяются. В соответствии со ст. 64 Жилищного кодекса, чле-

ны семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с

нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из дого-

вора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимате-

лем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из

указанного договора.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и роди-

тели. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, если

они постоянно проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее

хозяйство. К таким лицам относятся не только родственники, но и не

состоящие с нанимателем в родстве лица (это фактические супруги, лица,

брак с которыми признан недействительным, опекуны, попечители, ижди-

венцы и др.), но обязательным условием для признания их членами семьи

помимо совместного проживания является ведение с нанимателем общего

хозяйства.

Приобретенные права и обязанности, вытекающие из договора найма, члены

семьи нанимателя продолжают осуществлять и в случае, если они переста-

ли быть членами его семьи (при расторжении брака, вступлении в брак

одного из членов семьи и т. п.) при условии, что они продолжают прожи-

вать в занимаемом жилом помещении.

При прекращении договора найма жилого помещения по установленным зако-

ном основаниям с нанимателем одновременно прекращаются права и обязан-

ности, вытекающие из этого договора, и у членов его семьи.

Если наниматель ставит вопрос о прекращении договора найма в связи с

улучшением жилищных условий, то право пользования этим помещением за

членами его семьи автоматически не прекращается. Они обязаны освобо-

дить его только в случае, если были включены в ордер вместе с нанима-

телем и дали письменное согласие на проживание во вновь предоставлен-

ном жилом помещении либо когда обстоятельства дела бесспорно свиде-

тельствуют, что эти лица выразили согласие поселиться в это жилое по-

мещение.

- Имеет ли право наниматель вселить в занимаемое им помещение

других лиц и каковы условия реализации этого права?

Как свидетельствует судебная практика, наибольшее количество жилищных

споров возникает именно в связи со вселением в занимаемое нанимателем

и членами его семьи жилье других лиц и приобретением ими прав и обя-

занностей, вытекающих из договора.

Наниматель вправе, согласно ст. 65 Жилищного кодекса, вселить в зани-

маемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также

других лиц при наличии двух условий: соблюдения установленного порядка

вселения и получения письменного согласия всех проживающих совместно с

ним членов семьи.

При этом под вселением в установленном законом порядке понимается, как

правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о пропис-

ке. Только в том случае, когда в прописке было отказано необоснованно,

суд может не принять во внимание ее отсутствие и признать право на

жилье вселившегося лица. Правилами же прописки возможность прописки

обусловлена размером жилой площади, приходящейся на каждого проживаю-

щего в квартире, и допускается, если при вселении еще одного лица та-

кой размер не окажется меньше нормы.

Без учета размера жилой площади прописка может быть осуществлена толь-

ко указанными в правилах лицами. К их числу относятся:

а) супруг - на жилую площадь другого супруга;

б) несовершеннолетние дети и подопечные - на жилую площадь родите-

лей и опекунов;

в) совершеннолетние дети, не имеющие своих семей или имеющие несовер-

шеннолетних детей, но не состоящие в браке - на жилую площадь ро-

дителей;

г) родители - на жилую площадь детей;

д) родные братья и сестры, не достигшие совершеннолетия и не имеющие

родителей, а также родные братья и сестры, являющиеся нетрудоспособны-

ми, независимо от возраста, если они не имеют своих семей - на жи-

лую площадь брата или сестры;

е) военнослужащие, уволенные из Вооруженных Сил по окончании срочной

службы, если они были призваны на военную службу из данного населенно-

го пункта, - на жилую площадь, которую они занимали до призыва,

либо на жилую площадь родителей или других родственников;

ж) уволенные в запас или отставку военнослужащие сверхсрочной службы,

прапорщики, мичманы, офицеры Вооруженных сил, службы безопасности Ук-

раины, лица начальствующего состава органов внутренних дел и члены их

семей - на жилую площадь родственников уволенного в запас или в

отставку или родственников его супруга;

з) лица, освобожденные от наказания в виде лишения свободы; лица, с

которых сняты ограничения, вытекающие из условного осуждения к лишению

свободы с обязательным привлечением к труду либо условного освобожде-

ния из мест лишения свободы для работы на строительстве предприятий

народного хозяйства, - на жилую площадь, занимаемую членами их се-

мей или родственниками, с которыми они проживали до осуждения.

Несоблюдение правил прописки рассматривается как нарушение установлен-

ного порядка вселения.

Вторым необходимым условием вселения в жилое помещение является пись-

менное согласие всех проживающих с нанимателем членов семьи. Согласие

необходимо получить и от бывших членов семьи нанимателя, продолжающих

проживать в данном жилом помещении, поскольку они имеют такие же права

и обязанности, как и наниматель и члены его семьи.

Не требуется согласия как самого нанимателя, так и членов его семьи на

вселение к родителям их несовершеннолетних детей.

Вселившиеся в жилое помещение лица приобретают равное с остальными

членами семьи нанимателя право пользования жилым помещением, если были

соблюдены оба изложенные выше условия. Несоблюдение одного из них та-

кого права не создает, несмотря на то, что лицо могло фактически все-

литься.

Вместе с тем, следует отметить возможность заключения соглашения о по-

рядке пользования жилым помещением между нанимателем, членами его

семьи и вселившимся лицом, при наличии которого принцип равенства прав

и обязанностей может и не соблюдаться. Так, при вселении может быть

достигнуто соглашение, согласно которому вселяющийся приобретает право

пользования не всем жилым помещением, а лишь какой-то его частью; мо-

жет быть достигнута и договоренность о том, что самостоятельного права

на жилую площадь в квартире он не приобретает вообще.

- Имеет ли право наниматель приобрести занимаемое им жилое поме-

щение в частную собственность?

Да, имеет. Согласно ст. 65' Жилищного кодекса наниматель жилого поме-

щения в домах государственного или общественного жилищного фонда с

согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих вместе с ним,

имеет право приобрести занимаемое им жилое помещение в собственность.

Более подробно о порядке и механизме осуществления этого права будет

сказано ниже.

- Каким образом осуществляется плата за жилье?

Закон Украины "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс

Украинской ССР" от 6 мая 1993 г. существенно изменил механизм ис-

числения платы за пользование жилыми помещениями в домах государствен-

ного и общественного жилищного фонда. В отличие от ранее действовавше-

го законодательства, названным выше законом введен механизм исчисления

квартирной платы исходя из общей (а не жилой) площади квартиры. Оплата

жилья производится дифференцированно, в зависимости от его размеров.

Законодательно установлена норма общей площади на одного человека,

составляющая 21 кв. м.

Общая площадь, занимаемая нанимателем и членами его семьи, в пределах

этой нормы (на каждого), а также излишняя площадь, если ее размеры на

всю семью не превышают половины нормы на одного человека (т. е. еще