Введение

Кредиты банков и иных кредитно-финансовых учреждений во многих случаях обеспечиваются залогом недвижимого имущества заемщика. Кредитование с привлечением залога может осуществляться в форме ипотеки или иных форм кредита под залог фиксированных или изменяющихся активов. Общей особенностью является то, что кредитор, в случае дефолта заемщика, получает право удовлетворения требований по кредиту посредством обращения взыскания на обеспечение. Различные типы имущества могут выступать в роли залогового обеспечения кредитных обязательств.

Стандарт

1. Принципы, содержащиеся в Общих стандартах и в стандарте МСО 230 «Оценка недвижимого имущества», применимы к оценкам для целей кредитования под залог с учетом возможных изменений в соответствии с данным стандартом. Настоящий стандарт содержит только некоторые изменения, дополнительные требования или конкретные примеры применения Общих стандартов для целей оценки залогов.

Задание на оценку (МСО 101)

2. В обеспечение соблюдения требований о раскрытии персональных данных и данных о статусе оценщика, содержащихся в п. 2 (а) МСО 101, задание на оценку должно дополнительно включать в себя заявление, раскрывающее степень материальной заинтересованности оценщика в отношении оцениваемого имущества, его взаимосвязь с заемщиком или будущим заемщиком, если она является существенной.

Степень существенности, имевшейся в прошлом или существующей заинтересованности, является предметом профессионального суждения оценщика. Основной критерий при этом бесспорно и определенно указать, может ли такая заинтересованность при выявлении ее после проведения оценки вызвать у разумных лиц основания для возникновения сомнений в беспристрастности оценщика.

3. В соответствие с требованиями п. 2 (d) МСО 101 об идентификации оцениваемых активов, необходима как четкая идентификация прав на недвижимое имущество, являющееся обеспечением по кредиту или иному финансовому обязательству, так и идентификация его текущих правообладателей.

4. Базой оценки, в соответствии с п. 2 (е) МСО 101, как правило, будет являться рыночная стоимость. Некоторые кредиторы могут запросить оценку, основанную на допущении о вынужденной продаже или наложить ограничения на максимальный срок предполагаемой реализации имущества. Ввиду того, что влияние на цену любых ограничений, накладываемых в отношении периода экспозиции, будет зависеть от обстоятельств, существующих в тот момент, когда происходит продажа, предположения и допущения в отношении такой цены не будут уместными без знания соответствующих обстоятельств. Оценка может также проводиться на базе четко определенных специальных допущений, указываемых в задании на оценку. В таких случаях должно быть сделано заявление о том, что стоимость действительна лишь по состоянию на дату оценки и может быть недостижимой при возникновении дефолта в будущем, когда могут измениться как рыночные условия, так и обстоятельства продажи.

5. При проведении оценки для целей кредитования под зало зачастую возникает необходимость использования специального допущения о состоянии оцениваемого имущества или иных, связанных с имуществом условий. В соответствие с требованиями п. 2 (i) МСО 101 о раскрытии всех допущений, любые специальные допущения, использование которых представляется необходимым, должны включаться в задание на оценку. Ниже приводятся примеры специальных допущений, используемых при оценке для целей залога:

(а) здание, только предполагаемое к строительству, оценивается как завершенное на дату оценки;

2. имущество, только предполагаемое к сдаче в аренду, является предметом аренды н адату оценки;

2. на дату оценки был достигнут определенный уровень загрузки оцениваемого здания;

2. срок экспозиции объекта оценки ограничен продавцом до уровня недостаточного для адекватного маркетинга.

Проведение оценки (МСО 102)

6. В этой части дополнительные требования при проведении оценки для целей кредитования под залог отсутствуют.

Составление отчета (МСО 103)

7. В дополнение к вопросам, обязательным к раскрытию в рамках отчета об оценке, согласно стандарту МСО 103 «Составление отчета об оценке», в отчете об оценке залогового имущества должны полностью раскрываться вопросы, указанные в задании на оценку (пп1 2 -5, указанные выше). Отчет должен также содержать комментарий о факторах, актуальных для оценки кредитором характеристик залогового имущества в течение срока действия предполагаемого кредитного продукта. Примерами таких факторов являются:

(а) текущая активность и тенденции в соответствующем сегменте рынка;

(b) исторический, текущий и ожидаемый в будущем спрос на объекты аналогичного типа и места расположения;

(с) другие варианты наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого имущества, которые существуют или возможны на дату оценки;

(d) влияние на будущую стоимость оцениваемого залогового имущества тех или иных возможных событий в период действия кредитного продукта, прогнозируемых на дату оценки. Примером может являться ситуация реализации арендатором своего права на расторжение договора аренды;

(е) в случаях, когда рыночная стоимость рассчитывается на основании специального допущения, отчет об оценке должен содержать:

четкое толкование используемых специальных допущений,

1. комментарий о любой значимой разнице между рыночной стоимостью и рыночной стоимостью, рассчитанной с учетом специального допущения,

2. комментарий о том, что стоимость, рассчитанная на основании специального допущения, может быть не получена на дату в будущем, если фактические обстоятельства будут отличаться от описанных в специальном допущении.

8. Целевым использованием предполагаемого кредитного продукта может являться финансирование сделки купли-продажи оцениваемого объекта недвижимости, при этом цена сделки может быть согласована или уже подтверждена на дату оценки.

При наличии разницы между рыночной стоимостью определенной в результате оценки и ценой в рамках недавно заключенной или подлежащей дальнейшему исполнению сделки, со стороны оценщика должно быть проведено исследование обстоятельств сделки и в отчете должны быть даны как соответствующие комментарии о причинах разницы, так и подтверждения фактической цены сделки.

Дата вступления в силу

9. Датой вступления в силу данного стандарта является 1 января 2014 г., хотя приветствуется и более раннее применение стандарта.