9.8. Метод разбивки на участки
Настоящий метод не предусмотрен методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельного участка. Однако на практике его применение возможно.
Он применяется в том случае, когда разбивка участка на несколько меньших является наилучшим и наиболее эффективным использованием земли.
Порядок оценки данным методом следующий.
1. Определяется количество и размеры меньших участков, на которые разбивается данный участок.
2. Определяется потенциальный валовый доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой при этом является стоимость одного участка.
3. Определяется чистый операционный доход от продаж, который является разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех затрат на улучшения и устройство участков.
Затраты на улучшения [11]:
- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
- расходы на устройство дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
- налоги, страховка, заработная плата ИТР;
- расходы на маркетинг;
- прибыль и накладные расходы подрядчика;
- прибыль предпринимателя.
4. Стоимость на момент оценки определяется дисконтированием потока выручки от продаж.
Пример 9.7. Оценивается земельный участок, приведенный в примере 4.4. Затраты на улучшения составляют 32000 у.е. Планируется данный участок разбить на 30 частей и каждую из них продать в течение 4 лет по 2500 у.е. Определить стоимость данного участка на начало первого года продажи, т.е. на начало года продажи первой его части. Норма отдачи на капитал составляет 10%.
Решение: 1) Определение количества участков и их размеры. По условию задачи размеры участков в оценке роли не играют. Их же общее количество – 30.
2) Определение потенциального валового дохода (ПВД). По условию задачи
3. Определение чистого операционного дохода (ЧОД) I. Вначале определим чистый доход от продажи всего участка
и ежегодный ЧОД
4. Определение стоимости земельного участка на момент оценки
Поскольку ежегодный чистый операционный доход постоянен, то поскольку в соответствии с пятой функцией сложного процента
стоимость участка можно найти так
9.9. Метод переноса
Настоящий метод является частным случаем метода распределения. Но в отличии от него здесь предполагается известным соотношением стоимости земли и улучшений. Тогда стоимость земли определяется произведением стоимости улучшения на данное соотношение. Метод методическими рекомендациями не предусматривается и применяется на практике редко.
Литература
1. Нагаев Р.Г. Энциклопедический словарь. Недвижимость – Казань: ПНК Идел-Пресс, 2000 – 800 с.
2. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. Санкт-Петербург, М.: Харьков, Минск: Питер, 2001 – 336 с.
3. Сулин М.А., Шишов Д.А. Производительный потенциал земельного участка и его экономическая оценка. Новгород: НовГУ, 1998 – 42 с.
4. Гранова Н.В. Оценка недвижимости. Санкт-Петербург. М.: Харьков, Минск: Питер, 2001 – 336 с.
5. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 1998 – 336 с.
6. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб: СПбГТУ, 1997.
7. Сергеев П.В., Махова Л.А., Любимова М.В., Кукушина О.С. Оценка недвижимости. Великий Новгород: НовГУ, 2001 – 208 с.
8. Четыркин Е.М. Финансовая математика. М.: Дело, 2002 – с. 400.
9. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены Минимуществом России от 6 марта 2002 года № 568-р.
10. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Принят Государственной Думой 16 июля 1998 года.
11. Оценка природных ресурсов: Учебное пособие под общей редакцией В.П. Антонова и П.Ф. Лойко. М.: Институт оценки природных ресурсов, 2002 – с. 476.
12. Оценка недвижимости. Учебник под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002 – с. 496.
13. Ярмоленко А.С. Оценка стоимости земли в системе доходной недвижимости.В.Новгород:, НовГУ, 2002.