9.7. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условия применения заключаются в возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Порядок оценки данным методом следующий.

1. Определение суммы и временной структуры расходов для наиболее эффективного использования земельного участка.

2. Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

3. Определение величины и временной структуры операционных расходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

4. Определение рисковой ставки дисконтирования. Эта ставка соответствует уровню риска вложения капитала в земельный участок.

5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с его использованием.

Под дисконтированием понимается приведение всех будущих доходов и расходов к дате оценки. Ставка дисконтирования приводится оценщиком на основе анализа ставок отдачи на капитал объектов-аналогов.

Источником доходов может быть:

- арендная плата;

- хозяйственное использование;

-продажа земельного участка или единого объекта недвижимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта в конце прогнозного периода.

Понятие лучшего и наиболее эффективного использования, применяемого в настоящей работе, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наилучшей отдачей (причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий), которая обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки.

Понятие лучшего и наиболее эффективного использования подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Юридическая правомочность – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о функциональном зонировании, ограничениями на частную инициативу.

2. Физическая возможность – рассмотрение физических реальных в данной местности способов использования.

3. Экономическая целесообразность – рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый потенциальный доход владельцу.

4. Максимальная доходность – рассмотрение того, какое из всех юридически разрешенных, физически возможных и экономически целесообразных вариантов использования будет приносить наибольшую доходность. Проводимый анализ должен выявить лучшее и наиболее эффективное использование участка как застроенного. Если же площадка уже застроена, то сделать допущения, что строения отсутствуют и участок свободен. Только после получения выводов при данном допущении, необходимо переходить к анализу лучшего и наиболее эффективного использования уже застроенного участка.

Пример 9.6. Методом предполагаемого использования оценить стоимость земельного участка единого объекта недвижимости, описание которого приведено в таблице 9.10.

Таблица 9.10

Описание объекта оценки

ОПИСАНИЕ УЧАСТКА ЗЕМЛИ
Местоположение			Россия, г. Калининград, ул. ХХХ.
Градостроительная зона и соответствие зонированию			Оцениваемый участок расположен во II макрорайоне г. Калининграда, индекс зоны 2 -21
Площадь участка, га			0,0767
Форма участка			Прямоугольная
Подъезд			Асфальтированные и грунтовые подъезды, брусчатка по ул. Озерной, ул. Островского, Герцена и Парковой аллее, ведется строительство дороги для выезда на улицу Горького
Текущая ставка земельного налога (аренды), руб. м2/год			0,138 руб./м в год
ОПИСАНИЕ УЛУЧШЕНИЙ
Общая характеристика			На участке расположен жилой двухэтажный кирпичный дом с мансардой и подвалом
Площадь застройки			218,0 м2
Общая площадь			416,1 м2
Жилая площадь			160 м2
Строительный объем			1777 м3
Подземная часть			515 м3
Год постройки			Строительство начато в 1993 году, на момент оценки дом окончен строительством и введен в эксплуатацию
Качество строительства			Строительные и отделочные работы – качество высокое
КОНСТРУКТИВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ
Фундамент			Железобетонный ленточный
Стены			Надземной части – кирпичные, внешняя отделка – облицовочный кирпич красного цвета под расшивку
Перекрытия			Междуэтажные – железобетонные; мансардное – по деревянным балкам с подшивкой вагонов
КОНСТРУКТИВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ
Крыша	4-х скатная, металлочерепица темно-коричневого цвета, по деревянным стропилам с противогрибковой пропиткой и утеплителем на минеральной вате
Полы	Цементные в подвале, с покрытием панели «под паркет», керамической плиткой в санузлах и кухне, линолеумом в коридорах и проходах, паркет в спальнях, кабинетах, холлах
Лестница	Бетонная, типовая, ступени окрашены кремниевой краской светло-коричневого цвета, перила из дубового дерева, окрашены «морилкой» покрыты лаком, ограждающие конструкции перил из металлических труб диаметром 50 мм и металлических прутьев диаметром 10 мм, окрашены в светло-коричневый тон
Окна	Металлопластиковые двойные, с открыванием в двух плоскостях, по горизонтали и вертикали. Стекло двухслойное, шумоулавливающее, с голубым оттенком. В пасмурную погоду свет из окна более яркий
Двери	Деревянные и металлопластиковые. В кабинетах деревянные двери из дуба, с вставками декоративного коричневого стекла. В санузлах двери металлопластиковые. Входные двери металлические, с отделкой под дерево, типа «Gerda». Ворота в гараж рулонные ставки, автоматические противовзломные, коричневого цвета, с дистанционным управлением
Отделка	Штукатурка с окраской светло-кремового цвета в кабинетах и холлах, облицовка плиткой в санузлах и подвале, оклейка обоями на синтетической основе в спальне. В коридорах и на лестницах штукатурка с окраской салатного оттенка, с декоративными светильниками из белого матового стекла на стенах
Прочее	Отмостка бетонная шириной 20 см от стены здания по периметру, ограждение металлическая сетка типа «рабгща» (L=107 м, H=1Б2 м), в цокольном этаже – подвал, гараж
СИСТЕМЫ ИНЖЕРЕНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ УЧАСТКА
Водопровод		Центральный
Электросети		220 В. Воздушная линия
Канализационная сеть		Центральная. Чугунные трубы
Система отопления		Центральная. Стальные трубы
Газ		Природный. Подключение от уличной газопроводной магистрали
Телефон		В наличии одна линия, возможно подключение до 5 линий
ВНЕШЕЕ БЛАГОУСТРОЙСТВО
Подъездные пути		Автомобильная дорога по ул. ХХХ в хорошем состоянии
Участок		Территория участка выровнена, подведена подготовка для укладки дерна. Имеется наклон 6-7°для стока воды с участка. К гаражу проведена дорога от ворот с асфальтовым покрытием. Рядом проложен тротуар от ворот до входа в дом из тротуарной плитки красного цвета
Озеленение		Участок не обустроен, нет зеленых насаждений, деревьев, дерна

Все, перечисленные выше, инженерные коммуникации подключены к сетям и являются их составной частью.

На момент осмотра, здание было завершено строительством и введено в эксплуатацию. Внутренняя отделка произведена с использованием импортных отделочных материалов.

Форма собственности частная, на земельный участок и улучшения имеются полные права собственности.

Решение: Анализ участка как свободного.

Из всех финансово осуществимых вариантов, использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли при рыночной норме возврата для этого использования, является наилучшим и наиболее эффективным.

Юридически правомочное использование.

Земельный участок расположен в жилой Северо-восточной зоне города Калининграда. Предполагается, что на оцениваемый участок распространяется действие типичных сервитутов (ограничения в использовании и обременения земель согласно условиям городских инженерных служб, центра санэпиднадзора, пожарной инспекции, ГАИ), но они не окажут негативного влияния на последующее развитие участка.

Перед тем, как перейти к застройке участка, необходимо утверждение планов застройки административным органом, а также получения разрешения на застройку.

Любая застройка должна быть совместима с использованием прилегающей территории в функциональном отношении и по архитектурному облику.

Свидетельство о праве собственности на землю, подразумевает застройку участка под жилищное строительство. Также получение сведения, что в данном районе застройка ведется жилыми одно или двухэтажными домами, типа коттеджей. Это обусловлено требованиями Комитета по архитектуре и градостроительству мэрии г. Калининграда, при утверждении проектов строительства жилых домов в данном районе. Застройка района жилыми домами подразумевает и строительство объектов торговли. Однако эти территории частным застройщикам не выделяются, строительство на них ведется по заказам мэрии города, после чего объекты передаются в аренду. Как стало известно практиканту-оценщику, в жилом районе можно строить здания гостиниц, архитектурно и функционально которые должны соответствовать имеющимся жилым домам. Следовательно, можно осуществлять строительство подобных объектов высотой не более двух этажей (двух этажей с мансардой). При соблюдении в последствии всех норм эксплуатации предусмотренных для жилых зданий.

Физически возможное использование.

Этот критерий ограничивается физическими характеристиками самого участка. Рассматриваемый земельный участок имеет прямоугольную форму с неровными краями, ровную поверхность и по физическим характеристикам может быть застроен жилым зданием.

Экономическая целесообразность

Этот критерий предполагает оценку рыночного спроса на допустимое использование. Рассматриваемый участок правилами зонирования предназначен для застройки жилыми зданиями, обеспечен всеми коммуникациями. Расположение относительно путей сообщения среднее, имеется подъезд по асфальтовой дороге.

Оценка рыночного спроса позволяет сделать вывод об использовании участка под застройку жилым зданием, двухэтажным коттеджем, предназначенным для проживания нескольких семей.

Максимальная доходность

Максимальная доходность подразумевает соответственно, коммерческое использование объекта оценки. Из всех физически возможных и законодательно разрешенных видов использования не так уж и много вариантов, которые бы обеспечили наибольшую величину дохода и остаточную стоимость земельного участка.

В текущих рыночных условиях возможные варианты использования, позволяющие получить определенный доход, являются следующими:

1. Строительство одноэтажного одноквартирного (4 комнаты) жилого здания, типа коттедж.

2. Строительство двухэтажного четырехквартирного (4 комнаты) здания, типа коттедж.

3. Строительство двухэтажного четырех квартирного (3 комнаты) здания, типа коттеджа.

4. Строительство двухэтажного здания, типа коттеджа, под гостиницу.

Для определения варианта использования, дающего максимальную доходность, практикант-оценщик проводит сравнение настоящей стоимости будущих выгод, которые данный объект оценки может принести.

Таблица 9.14

Обоснование использования участка земли

Вариант использования	Жил. дом 1эт.1кв. 4 комн.	Жил. дом 2эт.2кв. 4 комн.	Жил. дом 2эт.4кв. 3 комн.	Гостиница 2 этаж. 4 одном., 2 двухм.
Наилучшее и наиболее эффективное использование: 2 этажа 4 одноместных, 2 двухместных
Стоимость строительства здания S	24378	37793	47032	48833
Потенциальный валовый доход PGI, S	3000	6000	9600	39600
Потери от вакансий и неплатежей V&L, от PGI	5,0	5,0	5,0	5,0
Действительный валовый доход EGI, $	2850	5700	9120	33660
Операционные расходы ОЕ, % от EGI	30	25	25	30
Чистый операционный доход NOI, S	2820	5675	9095	33630
Коэффициент капитализации (общий), %	12,0	12,0	12,0	12,0
Коэффициент капитализации для зданий %	12,0	12,0	12,0	12,0
Коэффициент капитализации для земли %	10,0	10,0	10,0	10,0
Доход приходящийся на здания	2925	4535	5644	5860
Доход приходящийся на землю	-105	1140	3451	27770

Комментарии к таблице

Расчет стоимости строительства объектов для выбора наилучшего варианта использования объекта, осуществляется с применением сборников УПВС, точность расчетов которых, позволяет получить данные, достоверность которых, достаточна в рамках настоящего анализа:

Таблица 9.15