4. Расчет стоимости земельного участка

Для расчета стоимости земельного участка в районе, где отсутствуют продажи вакантной земли, можно попытаться выделить из общей цены продажи сравниваемых объектов недвижимости ту часть, которую разумно соотнести со стоимостью земли.

(9.4)

где доходы от продажи объекта недвижимости;

затраты на осуществление проекта, за исключением стоимости получения финансирования и земли, включающие в себя строительные прямые и косвенные затраты;

плата за приобретение земли;

норма прибыли при альтернативном вложении средств с минимальным риском;

норма прибыли, требуемая в качестве платы за риск.

Правая часть уравнения представляет из себя прибыль, остающуюся после продажи объекта недвижимости и компенсации всех затрат на проект. Уравнение (9.4) позволяет получить оценку стоимости земельного участка:

(9.5)

В качестве наилучшего альтернативного вложения с минимальным риском использованы ставки банковских депозитов для юридических лиц по американским долларам, т.е. оценка ведется в этой валюте, что соответствует общим ценовым тенденциям рынка недвижимости. В результате опроса банков установлено, что средняя ставка депозита равна 12% годовых.

Самый неясный вопрос в подходе – величина Как уже говорилось ранее, застройщики требуют от 15% до 40% годовой прибыли. В результате интервью со специалистами фирм-застройщиков стало ясно, что минимальная прибыль, по которой они согласились бы на реализацию проекта с меньшим объемом инвестиций, чем у оцениваемого объекта, должна быть не меньше 25%. Так как далее рассматриваются именно такие объекты, норма прибыли, требуемая в качестве платы за риск должна быть выбрана не ниже 13%.

Таким образом в соответствии с формулой (9.5) найдена стоимость земли оцениваемого объекта по объектам-аналогам.

По первому объекту расчет стоимости земельного участка приведен в таблице 9.6

Таблица 9.6

Расчет стоимости земельного участка по данным здания 1

Стоимость продажи
Восстановительная стоимость
Износ
Затраты на строительство
Безрисковая норма прибыли
Надбавка за риск
	785478$
Площадь участка Тверского проспекта, ХХ	1129 м2
Площадь участка Светланская, ХХ	2100 м2
Соотношение площадей участка	1,86
	1464355$
	9076475 руб.

По второму объекту результаты расчетов представлены в таблице 9.7.

Таблица 9.7

Расчет стоимости земельного участка по данным здания 2

Стоимость продажи
Восстановительная стоимость
Эффективный возраст
Срок экономической жизни
Износ
Затраты на строительство
Безрисковая норма прибыли
Надбавка за риск
	337966$
Площадь участка Уборевича, ХХ	453 м2
Площадь участка Светланская, ХХ	2100 м2
Соотношение площадей участка	4,64
	1566731$
	9730965 руб.

По третьему объекту расчет стоимости земельного участка приведен в таблице 9.8

Таблица 9.8

Расчет стоимости земельного участка по данным здания 3

Стоимость продажи
Восстановительная стоимость
Износ
Затраты на строительство
Безрисковая норма прибыли
Надбавка за риск
	118026$
Площадь участка Океанский проспект, ХХХ	150 м2
Площадь участка Светланская, ХХ	2100 м2
Соотношение площадей участков	14,00
	1652361$
	10262814 руб.

Окончательное значение стоимости земли можно определить как среднее арифметическое из приведенных значений