- •Великий новгород
- •Оглавление
- •Введение
- •1. Сложный процент, аннуитет, дисконтирование.
- •1.1. Первая и вторая функции сложного процента
- •1.2. Третья функция сложного процента
- •1.3. Четвертая и пятая функции сложного процента
- •Соответственно функции
- •1.4. Шестая функция сложного процента
- •2. Стоимость доходного актива.
- •2.1. Определение чистого операционного дохода
- •2.2. Текущая стоимость актива
- •2.3. Фонд возмещения актива
- •2.4. Стоимость износа актива
- •2.5. Соотношение стоимости износа и фонда возмещения
- •Если в (2.36) подставить значение (2.23), то можно записать
- •2.6. Методы формирования фонда возмещения
- •3. Стоимость доходного актива с учетом реверсии
- •3.1. Определение стоимости актива по ежегодному чистому операционному доходу
- •3.2. Стоимость земли с учетом реверсии
- •4. Оценка стоимости земли доходным методом
- •4.1. Определение стоимости земли по доходу с объекта недвижимости. Метод капитализации
- •Метод Инвуда. В данном методе
- •Метод Ринга.
- •Метод Хоскольда
- •4.2. Оценка стоимости земли по норме отдачи на капитал
- •Метод Инвуда.
- •4.3. Определение стоимости земли по текущей стоимости улучшений
- •Метод Инвуда.
- •Метод Ринга.
- •Метод Хоскольда
- •Если же известно соотношение
- •4.4. Определение стоимости земли с учетом заемных средств
- •4.4.1. Определение стоимости актива по чистому операционному доходу первого года владения
- •4.4.2. Стоимость объекта с учетом заемных средств
- •3. Срок погашения кредита больше срока k владения объектом (рис.4.3)
- •4.4.3. Решение практических задач по оценке стоимости земли
- •1. Метод Инвуда
- •2. Метод Ринга
- •3. Метод Хоскольда
- •4.5. Оценка стоимости права аренды
- •Оценка стоимости объекта недвижимости на дату оценки
- •5.1. Стоимость актива по операционному чистому доходу на дату оценки
- •Для выделения реверсионной составляющей на основании сравнения (5.9) и (5.11) запишем
- •5.2. Стоимость земли на дату оценки
- •6. Оценка стоимости доходной недвижимости с учетом инфляции
- •6.1. Функции сложного процента с учетом инфляции
- •Первая функция сложного процента
- •Вторая функция сложного процента
- •Третья функция сложного процента
- •Четвертая функция сложного процента
- •Пятая функция сложного процента
- •Шестая функция сложного процента
- •6.2. Стоимость актива и земли с учетом бесконченой инфляции
- •6.3. Стоимость актива и земли при ограниченной во времени инфляции
- •7. Оценка стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж (мсп)
- •7.1.Общие сведения.
- •7.2. Математическая модель метода
- •7.3. Классический подход оценки стоимости сравнением продаж
- •7.4. Оценка мсп при избыточном числе объектов сравнения
- •8. Оценка стоимости объекта затратным методом
- •8.1. Основные положения метода и пример
- •Типы основных конструктивных элементов
- •8.2. Расчет стоимости нового строительства здания по укрупненным показателям восстановительной стоимости
- •8.3. Расчет стоимости улучшенией (здания) с учетом физического износа
- •Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Общие рекомендации по проведению оценки
- •Методы оценки
- •9.2. Метод сравнения продаж
- •Из сравнения первого и пятого объектов находим, что право владения дороже права пользования на величину
- •Условия финансирования
- •Условия продажи
- •Дата продажи
- •Местоположение
- •Физические характеристики
- •1. Площадь.
- •9.3. Метод выделения.
- •Исходные данные оценки
- •1. Определение элементов сравнения.
- •2. Определение отличий аналогов от оцениваемого объекта и корректировки цен
- •3. Расчет стоимости воспроизводства улучшений
- •4. Расчет стоимости земельного участка
- •9.4. Метод распределения
- •9.5. Метод капитализации земельной ренты
- •9.6. Метод остатка
- •9.7. Метод предполагаемого использования
- •Обоснование использования участка земли
- •Расчет доходности
- •Анализ участка с имеющейся застройкой
- •9.8. Метод разбивки на участки
- •9.9. Метод переноса
- •Литература
2. Определение отличий аналогов от оцениваемого объекта и корректировки цен
По первому объекту.
Сопоставление характеристик первого объекта-аналога и объекта оценки представлено в таблице 9.3.
Таблица 9.3
Коэффициенты корректировки для оцениваемого объекта по результатам сопоставления с аналогом
Отличительный фактор |
Объект-аналог из УПВС |
Оцениваемый фактор |
Корректирующий коэффициент |
Группа капитальности |
1 |
1 |
1,00 |
Этажность |
5 |
4 |
0,95 |
Тип фундаментов |
Мелкого заложения обычны |
Мелкого заложения обычный |
1,00 |
Материал и тип стен |
Кирпичные |
Кирпичные |
1,00 |
Тип крыши |
Плоская |
Скатная |
0,98 |
Основной тип полов |
Линолеум |
Паркет |
1,00 |
Наружная отделка |
Штукатурка просто |
Облицовка плиткой |
1,00 |
Внутренняя отделка |
Повышенная |
Повышенная |
1,00 |
Оконные проемы |
Двойные |
Двойные |
1,00 |
Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 0,93100.
По второму объекту
Сопоставление характеристик второго объекта-аналога с оцениваемым представлено в таблице 9.4
Таблица 9.4
Коэффициенты корректировки для оцениваемого объекта по результатам сопоставления с аналогом
Отличительный фактор |
Объект-аналог из УПВС |
Оцениваемый фактор |
Корректирующий коэффициент |
Группа капитальности |
1 |
1 |
1,00 |
Этажность |
4 |
5 |
0,95 |
Тип фундаментов |
Мелкого заложения обычны |
Мелкого заложения обычный |
1,00 |
Материал и тип стен |
Кирпичные |
Кирпичные |
1,00 |
Тип крыши |
Скатная |
Скатная |
1,00 |
Основной тип полов |
Паркет |
Линолеум |
1,00 |
Наружная отделка |
Не оштукатурено |
Штукат. сред. ел. |
1,040 |
Внутренняя отделка |
Повышенная |
Повышенная |
1,00 |
Оконные проемы |
Двойные |
Двойные |
1,00 |
Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 0,98847.
По третьему объекту
Сопоставление характеристик третьего объекта-аналога с оцениваемым представлено в таблице 9.5.
Таблица 9.5
Коэффициенты корректировки для оцениваемого объекта по результатам сопоставления с аналогом
Отличительный фактор |
Объект-аналог из УПВС |
Оцениваемый фактор |
Корректирующий коэффициент |
Группа капитальности |
1 |
2 |
0,93 |
Этажность |
2 |
2 |
1,00 |
Тип фундаментов |
Мелкого заложения обычны |
Мелкого заложения обычный |
1,00 |
Материал и тип стен |
Кирпичные |
Кирпичные |
1,00 |
Тип крыши |
Скатная |
Скатная |
1,00 |
Основной тип полов |
Паркет |
Паркет |
1,00 |
Наружная отделка |
Не оштукатурено |
Штукатур. сложно |
1,076 |
Внутренняя отделка |
Простая |
Простая |
1,00 |
Оконные проемы |
Двойные |
Двойные |
1,00 |
Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 1,00115.