1. Определение элементов сравнения.

Для оценки стоимости выбраны три объекта-аналога.

Первый объект

Четырехэтажное здание с современной отделкой на Тверском проспекте, ХХ, восстановленное из здания старой постройки и предлагавшееся под офис. Стоимость продажи здания с земельным участком составила $ 3 225 806.

Исходные данные:

здание построено в 1966 году, восстановлено в 1996 году;

территориальный пояс: 5, климатический район: 2;

группа капитальности объекта оценки: 1

расчетный объем объекта оценки: 10500 м .

Строительные характеристики:

фундаменты сборные железобетонные и бетонные;

стены кирпичные;

перегородки кирпичные;

перекрытия железобетонные;

кровля – из оцинкованной стали по деревянным стропилам;

стены облицованы плиткой;

полы паркетные.

Имеются центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифт.

Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г.: 1, 2051. Коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам 1991 г.: 1,4915. Индекс удорожания стоимости строительства на дату оценки к ценам 1991 г.: 6242. Курс USD на дату оценки: 29,62 руб.

Процент косвенных издержек, учитываемых дополнительно к включенным в расценку в соответствии с технической частью УПВС, принят равным: 12%.

Величины налогов, учитываемых в расчете:

- НДС – 20%

- налог на пользователей дорог – 2,5%.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматривается:

Административное – банк (сборник 28, табл. 90).

Характеристики объекта-аналога:

Группа капитальности – 1,

Количество этажей – 3,

строительные характеристики:

фундаменты сборные железобетонные и бетонные;

стены кирпичные оштукатуренные;

перегородки кирпичные;

перекрытия железобетонные;

кровля – рулонная по железобетонным плитам;

полы цементные, мозаичные, из метлахской плитки и линолеума.

Имеются центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

Стоимость 1 м³ объекта-аналога при объеме до 8000 м³ для территориального пояса 5 и климатического района 2 в ценах 1969 года составит 30,40 руб.

Второй объект

Стоимость продажи здания с земельным участком по ул. Уборевича, ХХ, составила $ 750 753.

Исходные данные:

здание построено в 1961 году

территориальный пояс: 5, климатический район: 2

группа капитальности объекта оценки: 1

расчетный объем объекта оценки: 6151 м³.

Строительные характеристики:

фундаменты сборные железобетонные и бетонные;

стены кирпичные;

перегородки кирпичные;

перекрытия железобетонные;

кровля – из оцинкованной стали по деревянным стропилам;

полы дощатые, линолеум.

Имеются центральное отопление, водопровод, канализации, электроосвещение, радио, телефон.

Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г.: 1,2154. Коэффициент перехода 1984 г. к ценам 1991 г.: 1,5105. Индекс удорожания стоимости строительства на дату оценки к ценам 1991 г.: 6242. Курс USD на дату оценки: 29,62 руб.

Процент косвенных издержек, учитываемых дополнительно к включенным в расценку в соответствии с технической частью УПВС, принят равным: 12%.

Величины налогов, учитываемых в расчете:

НДС – 20%,

Налог на пользователей дорог – 2,5%.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках УПВС типов объектов в качестве аналога рассматривается:

Административное – другие (сборник 28, табл. 91)

Характеристики объекта-аналога:

группа капитальности – 1,

количество этажей – 4,

строительные характеристики:

фундаменты сборные железобетонные и бетонные;

стены кирпичные;

перегородки гипсобетонные;

перекрытия железобетонные;

кровля – из оцинкованной стали по деревянным стропилам;

полы паркетные.

Имеются центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифты.

Стоимость 1 м³ объекта-аналога при объеме до 10000 м³ для территориального пояса 5 и климатического района 2 в ценах 1969 года составит 27,40 руб.

Третий объект

Особняк с современной отделкой на Океанском проспекте, ХХ, восстановленный из здания старой постройки и предлагавшийся под офис. Хотя этот объект и не сопоставим с оцениваемым полученный на основании его данных в соответствии с описанной процедурой результат может, тем не менее, быть полезен, т.к. аналог продавался на открытом рынке и расположен в центре города.

Исходные данные:

здание построено в 1912 году, восстановлено в 1997 году

территориальный пояс: 5 климатический район: 2

группа капитальности объекта оценки: 2

расчетный объем объекта оценки: 1050 м³.

Строительные характеристики:

фундаменты бутобетонные ленточные;

стены кирпичные;

перегородки кирпичные;

перекрытия смешанные;

кровля – из ондулина по деревянным стропилам;

полы паркетные.

Имеются центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г.: 1,2360. Коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам 1991 г.: 1,5105.

Индекс удорожания стоимости строительства на дату оценки к ценам 1991 г.: 6242. Курс USD на дату оценки: 29,62 руб.

Процент косвенных издержек, учитываемых дополнительно к включенным в расценку в соответствии с технической частью УПВС, принят равным 12%.

Величины налогов, учитываемых в расчете:

НДС – 20%,

Налог на пользователей дорог – 2,5%.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматривается:

Административное – другие (сборник 28, табл. 85).

Характеристики объекта-аналога:

Группа капитальности: 1

Количество этажей: 2.

Строительные характеристики:

фундаменты бутобетонные ленточные;

стены кирпичные;

перегородки из гипсобетонных и железобетонных плит;

перекрытия железобетонные;

кровля – из асбофанеры по деревянным стропилам;

полы паркетные.

Имеются электроосвещение, радио, телефон, печное отопление.

Стоимость 1 м³ объекта-аналога при объеме до 10000 м³ для территориального пояса 5 и климатического района 2 в ценах 1969 года составит 25,40 руб.

В качестве элементов сравнения в соответствии с УПВС принимаются:

Группа капитальности;

Этажность;

Тип фундамента;

Материал и тип стен;

Тип крыши;

Основной тип полов;

Наружная отделка;

Внутренняя отделка;

Оконные проемы.