Из сравнения первого и пятого объектов находим, что право владения дороже права пользования на величину
или
Поскольку оцениваемый объект находится на праве пользования, то от цен 1м2 объектов-аналогов, находящихся на праве владения необходимо отнять величину 26,667 у.е.
Условия финансирования
Из сравнения третьего и седьмого объектов по условиям финансирования (при одинаковых значениях оставшихся факторов) следует, что безналичный расчет для покупателя дороже на величину
Поскольку право пользования приобретается за наличный расчет, что от стоимости объектов, продаваемых по безналичному расчету следует отнять величину 15,303у.е.
Условия продажи
Из сравнения четвертого и восьмого объектов следует, что нерыночная продажа дешевле на величину
Поскольку условия оценки оцениваемого объекта рыночные, то к цене объекта, продаваемого не при рыночных условиях следует добавить величину 21,3б4 у.е.
Дата продажи
Объекты-аналоги продавались в течение одного года в различные месяцы. Процент капитализации объекта недвижимости равен 1%. Уровень инфляции h=10%. Оценку произведем на дату сделки – декабрь по формуле
(9.1)
где стоимость объекта сравнения на дату его продажи;
k временной промежуток между датой сделки с объектом сравнения и датой следки сравниваемого.
Величина k измеряется в единицах года. Например, первый участок продавался в марте, то есть в третьем месяце по счету. Тогда
Для него V=198,030.
Тогда
откорректированная стоимость единицы
площади будет
Корректировку же на основе (9.1) можно определить так
(9.2)
В данном случае она составит 16,448. Аналогично с точностью до месяца проводятся корректировки по остальным аналогам. При необходимости точность корректировки может быть повышена до доли месяца или даже недели.
Местоположение
Согласно кадастровым данным стоимость продажи в зоне 2 меньше стоимости продажи в зоне 1 на 10%. Поскольку оцениваемый объект находится в зоне 1, то корректировка стоимости по объекту-аналогу зоны 2 получается умножением его стоимости на 0,1. Например, корректировка для третьего участка будет
Откорректированная цена составит
Физические характеристики
1. Площадь.
Для корректировки по площади необходимо определить стоимости всех участков. Для этого скорректированную стоимость единицы площади каждого аналога необходимо уменьшить на его площадь.
Далее для определения корректировки необходимо выполнить попарное сравнение следующих объектов-аналогов: первого, третьего, пятого, седьмого. Всего в данном случае можно вычислить 4(4-1)/2 значений вклада площади в стоимость объекта. Из них потом следует найти среднее значение.
Отметим, что для сравнения выбираются объекты с различающимися площадями и одинаковыми значениями других элементов сравнения.
Первый и пятый объекты, третий и седьмой равнозначны по стоимости и площадям. Расхождение между ними по стоимости примем равным нулю.
Тогда найдем
Среднее значении вклада в стоимость единицы площади будет 161,493 (у.е.). Корректировки вычисляются умножением этой величины на разность площадей Δx сравниваемого и оцениваемого объектов. Так для первого объекта
значение корректировки составит
Среднее из скорректированных значений цен составляет 50413 (у.е.), что принимается в качестве окончательного значения.