- •Великий новгород
- •Оглавление
- •Введение
- •1. Сложный процент, аннуитет, дисконтирование.
- •1.1. Первая и вторая функции сложного процента
- •1.2. Третья функция сложного процента
- •1.3. Четвертая и пятая функции сложного процента
- •Соответственно функции
- •1.4. Шестая функция сложного процента
- •2. Стоимость доходного актива.
- •2.1. Определение чистого операционного дохода
- •2.2. Текущая стоимость актива
- •2.3. Фонд возмещения актива
- •2.4. Стоимость износа актива
- •2.5. Соотношение стоимости износа и фонда возмещения
- •Если в (2.36) подставить значение (2.23), то можно записать
- •2.6. Методы формирования фонда возмещения
- •3. Стоимость доходного актива с учетом реверсии
- •3.1. Определение стоимости актива по ежегодному чистому операционному доходу
- •3.2. Стоимость земли с учетом реверсии
- •4. Оценка стоимости земли доходным методом
- •4.1. Определение стоимости земли по доходу с объекта недвижимости. Метод капитализации
- •Метод Инвуда. В данном методе
- •Метод Ринга.
- •Метод Хоскольда
- •4.2. Оценка стоимости земли по норме отдачи на капитал
- •Метод Инвуда.
- •4.3. Определение стоимости земли по текущей стоимости улучшений
- •Метод Инвуда.
- •Метод Ринга.
- •Метод Хоскольда
- •Если же известно соотношение
- •4.4. Определение стоимости земли с учетом заемных средств
- •4.4.1. Определение стоимости актива по чистому операционному доходу первого года владения
- •4.4.2. Стоимость объекта с учетом заемных средств
- •3. Срок погашения кредита больше срока k владения объектом (рис.4.3)
- •4.4.3. Решение практических задач по оценке стоимости земли
- •1. Метод Инвуда
- •2. Метод Ринга
- •3. Метод Хоскольда
- •4.5. Оценка стоимости права аренды
- •Оценка стоимости объекта недвижимости на дату оценки
- •5.1. Стоимость актива по операционному чистому доходу на дату оценки
- •Для выделения реверсионной составляющей на основании сравнения (5.9) и (5.11) запишем
- •5.2. Стоимость земли на дату оценки
- •6. Оценка стоимости доходной недвижимости с учетом инфляции
- •6.1. Функции сложного процента с учетом инфляции
- •Первая функция сложного процента
- •Вторая функция сложного процента
- •Третья функция сложного процента
- •Четвертая функция сложного процента
- •Пятая функция сложного процента
- •Шестая функция сложного процента
- •6.2. Стоимость актива и земли с учетом бесконченой инфляции
- •6.3. Стоимость актива и земли при ограниченной во времени инфляции
- •7. Оценка стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж (мсп)
- •7.1.Общие сведения.
- •7.2. Математическая модель метода
- •7.3. Классический подход оценки стоимости сравнением продаж
- •7.4. Оценка мсп при избыточном числе объектов сравнения
- •8. Оценка стоимости объекта затратным методом
- •8.1. Основные положения метода и пример
- •Типы основных конструктивных элементов
- •8.2. Расчет стоимости нового строительства здания по укрупненным показателям восстановительной стоимости
- •8.3. Расчет стоимости улучшенией (здания) с учетом физического износа
- •Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Общие рекомендации по проведению оценки
- •Методы оценки
- •9.2. Метод сравнения продаж
- •Из сравнения первого и пятого объектов находим, что право владения дороже права пользования на величину
- •Условия финансирования
- •Условия продажи
- •Дата продажи
- •Местоположение
- •Физические характеристики
- •1. Площадь.
- •9.3. Метод выделения.
- •Исходные данные оценки
- •1. Определение элементов сравнения.
- •2. Определение отличий аналогов от оцениваемого объекта и корректировки цен
- •3. Расчет стоимости воспроизводства улучшений
- •4. Расчет стоимости земельного участка
- •9.4. Метод распределения
- •9.5. Метод капитализации земельной ренты
- •9.6. Метод остатка
- •9.7. Метод предполагаемого использования
- •Обоснование использования участка земли
- •Расчет доходности
- •Анализ участка с имеющейся застройкой
- •9.8. Метод разбивки на участки
- •9.9. Метод переноса
- •Литература
Методы оценки
Согласно методическим рекомендациям [8] определены три подхода к оценке стоимости недвижимости: затратный, сравнения продаж, доходный. Там же выделяются следующие методы оценки земельных участков:
- метод сравнения продаж;
- метод выделения;
- метод распределения;
- метод капитализации земельной ренты;
- метод остатка;
- метод предполагаемого использования.
На доходном подходе основаны: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе базируются методы: сравнения продаж, распределения, выделения.
Затратный подход частично используется в методах: выделения, остатка.
Для каждого метода определяются условия его проведения и порядок оценки.
9.2. Метод сравнения продаж
Настоящий метод применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющихся сравниваемыми аналогами для оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения и спроса.
Порядок оценки следующий:
- определяются элементы сравнения;
- по каждому элементу сравнения определяется характер и степень отличия оцениваемого объекта от анализа;
- определяются корректировки цен аналогов по каждому элементу сравнения;
- корректируются цены и рассчитывается стоимость оцениваемого земельного участка.
Корректировки могут определятся следующими способами:
- попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;
- попарным сравнением дохода двух аналогов, отличных друг от друга лишь по одному элементу сравнения; корректировка определяется капитализацией разницы доходов этих двух аналогов;
- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменениями элементов сравнения и цен аналогов, установлением зависимости изменения цены от величины элемента сравнения;
- определением затрат, связанных с изменением характеристик элемента сравнения, по которому аналог отличается от оцениваемого объекта;
- экспертным оцениванием.
Пример 9.1. Оценить стоимость земельного участка методом сравнения продаж. Информация о сделках купли-продажи приведена в таблице 9.1.
Решение: Оценивание объекта ведется в принятом порядке.
1. Определяются элементы сравнения. Они приведены в таблице 7.1.
2. По каждому элементу сравнения определяется характер и степень отличия оцениваемого объекта от аналога, определяются корректировки и корректирующие цены аналогов (таблица 7.2).
Ниже приводится корректировка по каждому элементу сравнения- от вида права до физических характеристик.
Вид права.
В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве:
- частной собственности;
- пожизненного наследуемого владения (для физических лиц);
- постоянного (бессрочного )пользования
- аренды;
- безвозмездного срочного пользования.
Таблица 9.1
Информация по сделкам купли-продажи объектов в рассматриваемом районе (таблица сравнения)
№ п/п |
Элементы сравнения |
Объекты |
Оцениваемый |
||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|||
1 |
Вид права |
Влад. |
Влад. |
Влад. |
Влад. |
Польз. |
Польз. |
Польз. |
Польз. |
Польз. |
Польз. |
2 |
Условия финансирования |
Расчет |
|||||||||
Безнал. |
Наличн. |
Наличн. |
Наличн. |
Наличн. |
Безнал. |
Безнал. |
Безнал. |
Безнал. |
Наличн. |
||
3 |
Условия продажи |
Рыночн. |
Рыночн. |
Рыночн. |
Срок продажи в течение месяца |
Рыночн. |
Рыночн. |
Рыночн. |
Рыночн. |
Рыночн. |
Рыночн. |
4 |
Дата продажи |
Март |
Апрель |
Июль |
Август |
Март |
Август |
Июль |
Август |
Декабрь |
Декабрь |
5 |
Местоположение |
Зона1 |
Зона1 |
Зона2 |
Зона2 |
Зона1 |
Зона2 |
Зона2 |
Зона2 |
Зона1 |
Зона1 |
6 |
Физические характеристики |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6.1. |
Площадь м2 |
150 |
150 |
200 |
200 |
150 |
150 |
200 |
200 |
250 |
250 |
|
Стоимость у.е. |
36000 |
30000 |
45000 |
40000 |
32000 |
33000 |
47000 |
42000 |
49000 |
|
Таблица 9.2
Таблица корректировок цен продаж по сравниваемым объектам
Элементы сравнения |
Объемы |
Оцениваемый |
|||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|||
Цена продажи за 1 м2 |
240 |
200 |
225 |
200 |
213,333 |
220 |
213,636 |
210 |
196 |
|
|
1 |
Вид права |
Влад. |
Влад. |
Влад. |
Влад. |
Польз. |
Польз. |
Польз. |
Польз. |
Польз. |
Польз. |
Корректировка |
26,667 |
26,667 |
26,667 |
26,667 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена |
213,333 |
173,333 |
198,333 |
173,333 |
213,333 |
220 |
213,636 |
210 |
196 |
|
|
2 |
Условия финансирования |
Безнал. |
Нал. |
Нал. |
Нал. |
Нал. |
Безнал. |
Безнал. |
Безнал. |
Безнал. |
Наличн. |
Корректировка |
15,303 |
|
|
|
|
15,303 |
15,303 |
15,303 |
15,303 |
|
|
Скорректированная цена |
198,030 |
173,333 |
198,333 |
173,333 |
213,333 |
204,697 |
198,333 |
194,697 |
180,697 |
|
|
3 |
Условия продажи |
Рын. |
Рын. |
Рын. |
Продажа в течение 1 мес. |
Рын. |
Рын. |
Рын. |
Рын. |
Рын. |
Рын. |
Корректировка |
0 |
0 |
0 |
21,364 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена |
198,030 |
173,333 |
198,333 |
194,697 |
213,333 |
204,697 |
198,333 |
194,697 |
180,697 |
|
|
4 |
Дата продажи |
Март |
Апрель |
Июль |
Август |
Март |
Август |
Июль |
Август |
Декабрь |
Декабрь |
Корректировка |
16,448 |
12,827 |
8,727 |
7,009 |
17,627 |
7,369 |
8,727 |
7,009 |
0 |
|
|
Скорректированная цена |
214,478 |
186,160 |
207,060 |
201,706 |
231,040 |
212,066 |
207,060 |
201,706 |
180,697 |
|
|
5 |
Местоположение |
Зона1 |
Зона1 |
Зона2 |
Зона2 |
Зона1 |
Зона2 |
Зона2 |
Зона2 |
Зона1 |
Зона1 |
Корректировка |
0 |
0 |
20,706 |
20,171 |
0 |
21,207 |
20,706 |
20,171 |
0 |
|
|
Скорректированная цена |
214,478 |
186,160 |
227,766 |
221,877 |
231,040 |
233,273 |
227,766 |
221,877 |
180,697 |
|
|
6. |
Физические характеристики |
||||||||||
6.1 |
Площадь в м2 |
150 |
150 |
200 |
200 |
150 |
150 |
200 |
200 |
250 |
250 |
Стоимость всей площади |
32172 |
27924 |
45553 |
44375 |
34710 |
34991 |
45553 |
44375 |
45174 |
|
|
Корректировка |
16149 |
16149 |
8074 |
8074 |
16149 |
16149 |
8074 |
8074 |
0 |
|
|
Скорректированная цена |
48321 |
44073 |
53627 |
54449 |
50859 |
51140 |
53627 |
52449 |
45174 |
|
|