8.2. Расчет стоимости нового строительства здания по укрупненным показателям восстановительной стоимости

Краткое описание объекта оценки: Общие сведения

Тип объекта: здание 3-х этажное кирпичное (2 этажа в собственности); территориальный пояс – 1; климатический район – 2; наименование (назначение) объекта: книжная база.

Основные параметры объекта:

- количество этажей – 3

- общая площадь помещений – 3043 м²

- объем по наружному обмеру – 15136,5 м³

- группа капитальности – 1

- год ввода в эксплуатацию – 1972.

Конструктивные решения основных элементов:

- фундамент – сборный железобетонный

- каркас – железобетонный

- стены – кирпичные

- перекрытия – железобетонные ребристые плиты

- кровля – рулонная, совмещенная

- основной тип полов – ПВХ плитка, бетонные

- наружная отделка здания – штукатурка, побелка, окраска.

Инженерное оборудование и благоустройство:

Центральное отопление

Холодное водоснабжение

Канализация

Электроосвещение

Грузовой лифт

Телефон.

Методика оценки: Восстановительная стоимость объекта оценки определялась как стоимость в ценах на дату оценки возведения здания-аналога.

В качестве здания-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением.

Последовательность выполнения оценки в общем случае включает:

- выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;

- корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;

- определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен используемой нормативной базы;

- перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки.

Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970 – 1972 гг.

Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС.

Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Источники информации для расчетов: 1. Сборник №15 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений полиграфической и кинематографической промышленности для переоценки основных фондов» (УПВС №15). – М.: Издательство «Искусство», 1970.

2. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 №94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».

3. Постановление Госстроя СССР от 6.09.90. №14-Д «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, прочих затрат и территориальных коэффициентов».

4. Письмо отдела инвестиционной политики Администрации Новгородской области от 31.07.2001 г.

5. Данные осмотра объекта на 25.08.2001 г.

Выбор объекта-аналога: В качестве объекта-аналога для оцениваемого здания выбрано типовое здание База книжная, имеющее следующие характеристики:

группа капитальности – 2,

фундаменты – бутобетонные,

основной тип стен – кирпичные,

каркас – железобетонный,

перегородки – кирпичные,

перекрытия – из сборных железобетонных плит,

внутренняя отделка – простая,

кровля – рулонная,

основной тип полов – цементные,

проемы – деревянные,

внутренние и сантехнические работы – водопровод, канализация, центральное отопление, электроосвещение.

Восстановительная стоимость 1 м³ здания в ценах 1969 года для 1-го территориального пояса, 2-го климатического района составляет 13 руб. (УПВС, сб. №15, табл. 8.7).

Удельные веса конструктивных элементов по данным УПВС составляют (табл.8.1)

Таблица 8.1

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес, в %
Фундаменты	14
Каркас и перекрытия	25
Стены	12
Перегородки	2
Кровля	8
Полы	9
Проемы	8
Внутренняя отделка	4
Наружная отделка	4
Внутренние сантехнические и электротехнические работы, в том числе:	10
Отопление	4,5
Водоснабжение	1,5
Канализация	1,5
Электроснабжение	2,5
Прочие работы	4

Корректировка показателя стоимости объекта-аналога: Оцениваемое здание имеет ряд отличий от выбранного объекта-аналога, что должно быть учтено путем корректировки показателя стоимости.

Корректировка показателя стоимости объекта-аналога на отличия отдельных строительных элементов по сравнению с характеристиками объекта оценки производится путем умножения исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент корректировки.

Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех поправочных коэффициентов.

Сопоставление характеристик объекта-аналога и объекта оценки и величины корректирующих коэффициентов приведены в таблице 8.2.

Таблица 8.2.

Отличительная характеристика	Объект-аналог	Объект оценки	Корректирующий коэффициент
Группа капитальности	2	1	1,08
Этажность	Многоэтажное	2	1,00
Наружная отделка	Нет	Оштукатурено	1,005

Общий коэффициент корректировки показателя стоимости составляет – 1,0854.

Тогда скорректированная восстановительная стоимости 1 м³ здания будет равна

Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 года: Восстановительная стоимость оцениваемого объекта в ценах 1969 года С₁₉₆₉ определяется путем умножения его расчетного объема на скорректированную стоимость строительства 1 м³ объекта-аналога:

где скорректированная стоимость строительства 1м³ оцениваемого здания по данным УПВС;

расчетный объем оцениваемого здания по данным инвентаризации и технического освидетельствования, м³.

Переход к уровню цен на дату оценки: Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки С₂₀₀₁ определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, 1991 года, а затем – в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов.

Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года С₁₉₆₉ на индекс И_1969/1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94.

В соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса составляет:

Переход к уровню цен 1991 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1984 года С₁₉₈₄ на индекс И_1984/1991 изменениями стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 6.09.90 №14Д.

В соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса составляет:

Территориальный коэффициент

Переход к уровню цен на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1991 года на индекс цен на строительно-монтажные работы И_1984/1991 по состоянию на дату оценки. Значение индекса принимается по данным отдела инвестиционной политики Администрации Новгородской области.

Окончательно стоимость нового строительства оцениваемого здания в ценах на дату оценки составит:

Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам представлено в таблице 8.3.

Таблица 8.3.

Конструктивный элемент	Стоимость, руб.
Фундаменты	436 344
Стены	374 010
Перегородки	62 335
Каркас и перекрытия	779 185
Кровля	249 340
Проемы	249 340
Полы	280 507
Внутренняя отделка	124 670
Наружная отделка	124 670
Технические устройства, в том числе:	311 675
Отопление	140 254
Водоснабжение	46 751
Канализация	46 751
Электроснабжение	77 919
Прочие работы	124 670
Итого	3 116 746