Введение

Одной из основ ведения кадастра земель является их экономическая оценка. В общем случае эта оценка определяется доходностью земли.

При ведении кадастра застроенных территорий земельный участок оценивается как самостоятельно, так и в системе с улучшениями. Под улучшениями понимается все [1], что сделано с неосвоенным участком с целью увеличения его стоимости. Возведенные на нем здания и сооружения представляют собой самый распространенный тип улучшений.

Земельный участок вместе с улучшениями представляет собой объект недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу (ст. 130) под объектом недвижимости понимается земельный участок и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.

Вопросы теории и практики оценки доходной недвижимости нашли отражение в капитальных работах [2,6]. Оценка стоимости земельных участков в практике ведения земельного кадастра впервые рассмотрена в [3]. Частично эти вопросы затрагиваются в [4],[5],[7]. В этих работах изложены экономические основы доходных активов, методы и практика оценки доходной недвижимости и точности такой оценки. Однако к настоящему времени не все положения теории оценки доходной недвижимости находят применение в кадастре застроенных территорий, недостаточно соответствующих методических и учебных пособий по оценке земельных участков с улучшениями. В соответствии с этим в развитие упомянутых работ здесь ставятся и решаются следующие вопросы:

• даются основные положения прикладного экономического анализа: сложный процент, аннуитет, дисконтирование;

• определяется текущая стоимость доходного актива и связанные с этим вопросы износа активов и их возмещения;

• практика оценки земельных участков: реверсия стоимости земли, оценка стоимости земли методом прямой капитализации, по норме отдачи на капитал, по текущей стоимости улучшений;

• практика оценки аренды земли по чистому операционному доходу.

На основе стройной оценки теории недвижимости показано, что существующие методы оценки стоимости земли являются частными случаями этой теории.

Новизной работы является оценка стоимости земли на конкретную дату с учетом инфляции.

Наряду с доходным методом рассматриваются и такие базовые методы оценки недвижимости как сравнения продаж и затратный.

На основе этих методов изложены методы оценки земли, допускаемые методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. В работе все формулы приводятся с выводами. Поскольку [2] принята в качестве основы то в предлагаемой работе максимально сохранены те же обозначения и основные формулировки. Новые обозначения вводятся лишь по необходимости.

Все основные положения настоящей работы иллюстрированы примерами.

1. Сложный процент, аннуитет, дисконтирование.

1.1. Первая и вторая функции сложного процента

Первая функция сложного процента – это функция накопления денежной суммы за периодов времени при банковском проценте, равном за один период. Ее называют [2] аккумулированной суммой денежной единицы.

Пусть некоторая денежная сумма вкладывается вначале года в банк на лет под процент

Тогда к концу первого года накопление составит

к концу второго года накопления сумма будет

а к концу года

(1.1)

Величину

называют фактором аккумулированной (накопленной) суммы денежной единицы.

Вторая функция определяет накопление денежной единицы за определенный период.

Пусть этот период состоит из промежутков времени. Тогда денежная сумма вложенная в начале первого промежутка будет приносить процент в течение промежутков времени. Накопленная к концу периода сумма, вложенная в начале второго промежутка дает накопление Такое накопление для последнего периода составит И вторая функция сложного процента будет иметь вид суммы:

(1.2)

Сумма (1.2) является суммой членов геометрической прогрессии, в которой знаменатель равен

(1.3)

а первый член

(1.4)

Сумма членов геометрической прогрессии имеет вид

(1.5)

или с учетом (1.3), (1.4)

(1.6)

Величину

(1.7)

называют [2] фактором будущей стоимости авансового аннуитета, а сумму (1.6) – будущей стоимостью авансового аннуитета.

Слово аннуитет в данном случае следует понимать как доход (дословно с английского annuity – ежегодная рента).

Если сумма будет вноситься в конце промежутка времени, то вторая функция будет иметь вид такой суммы

или

(1.8)

Величину (1.8) называют будущей стоимостью обычного аннуитета, а функцию

(1.9)

фактором будущей стоимости обычного аннуитета.

Пример 1.1. Накапливаются деньги для покупки земельного участка с жилыми постройками. Они вкладываются по 100 у.е. в начале каждого месяца по 12% годовых, идущих ежемесячно. Такое накопление длится 5 лет (60 месяцев). Определить величину накопленной к концу срока суммы.

Решение: В данном примере месяцев, в расчете на каждый месяц составляет величину 0,12:12 = 0,01. Тогда в соответствии с (1.6)