7.3. Классический подход оценки стоимости сравнением продаж

В том случае, когда число сравниваемых объектов равно n+1, рекомендуется классический подход к оценке объектов недвижимости. Его суть заключается в последовательном определении корректировок по каждому фактору. Стоимость объекта можно определять и с учетом предыдущих корректировок.

Покажем это на данных примера 7.1. Порядок расчета оценки будет таким.

1. Составляется таблица сравнений (таблица 7.1).

2. Определяются корректировки из парных сравнений. Корректировки вычисляются по такой паре объектов, в которой различаются значения лишь того фактора, по которому определяется корректировка. Значения других должны быть одинаковыми.

а) Корректировка по площади. В данном случае необходимо сравнивать первый и третий объекты.

В результате найдем

б) Корректировка по наличию гаража. Здесь необходимо сравнивать второй и четвертый объекты. В них кроме различия в наличии гаража различаются и площади. Но корректировка на площадь уже вычислена и ее здесь можно учесть.

Поскольку площадь второго участка 150 м², то его цена при площади в 200 м² будет

Тогда корректировка на наличие гаража будет

в) Корректировка на наличие сада по первому и второму объектам составит

Таким образом все корректировки найдены.

3. Вычисление стоимости из сравнения с каждым объектом.

а) из сравнения с первым находим

б) из сравнения со вторым

в) из сравнения с третьим

г) из сравнения с четвертым

При числе объектов сравнения равном n+1 результат должен получиться одним и тем же по всем объектам.

Результаты оценки можно представить в виде таблицы (табл. 7.7).

Таблица 7.7.

Таблица корректировок цен продаж по сравниваемым объектам

№ п/п	Характеристика объекта	Объекты сравнения				Оцениваемый
		1	2	3	4
1	Цена продажи Площадь Корректировка Скорректированная цена	32000 150 26000 58000	30000 150 26000 56000	45000 200 130000 58000	40000 200 13000 53000	250
2	Наличие гаража Корректировка Скорректированная цена	Есть - 58000	Есть - 56000	Есть - 58000	Нет +3000 56000	Есть
3	Наличие сада Корректировка Скорректированная цена	Есть -2000 56000	Нет - 56000	Есть -2000 56000	Нет - 56000	Нет

Отметим, что корректировки в табл.7.7 вычисляются последовательно по предварительно откорректированным ценам.

Так корректировка на наличие гаража находится из сравнения объектов, различающихся лишь по гаражу. Это будут второй и четвертый объекты –

Поскольку все предыдущие корректировки учтены, то корректировка по саду вычисляется по любой паре объектов, различающихся по этому фактору. Так, из сравнения первого и второго объектов найдем