7. Оценка стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж (мсп)

7.1.Общие сведения.

Согласно [2] метод рыночных сравнений основан на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым – аналогом, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Можно также определить, что метод сравнения продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были проданы до даты оценки.

В основе МСП лежат следующие принципы:

1. Принцип спроса и предложения. В соответствии с ним цена на объект определяется взаимодействием сил спроса и предложения на объект в данном месте и на данном рынке [2].

2. Принцип замещения. Потенциальный покупатель не заплатит за объект цену, большую той, за которую могут быть приобретены аналогичные, по мнению покупателя, объекты.

Оценка МСП осуществляется в следующей последовательности.

1. Изучается рынок и выбираются объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Отбирается информация о сделках по каждому объекту. Оценивается ее точность.

3. Выбираются единицы сравнения. Проводится сравнительный анализ по каждой единице.

4. Проводятся корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с различием характеристик.

5. Устанавливается стоимость оцениваемого объекта.

Элементами сравнения при оценке объектов недвижимости являются следующие.

1. Право собственности на недвижимость и землю. К настоящему времени в Российской Федерации существуют следующие основные права на землю:

- право собственности;

- право срочного и бессрочного пользования;

- право владения.

2. Условия финансирования. К таким условиям относятся условия оплаты: наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформлением закладной, использованием ипотечного кредита, бартера и др.

3. Условия продаж. К данным условиям относятся условия, ведущие к удорожанию или удешевлению объекта (осведомленность продавца и покупателя, продажа в условиях банкротства, конкурсность и публичность торгов и др.). Например, если объект продается в течение лишь определенного периода, то возможно его покупка не более низкой цене.

4. Время продажи. В зависимости от этого условия учитывается влияние инфляции и процента капитализации объекта.

5. Местоположение. Стоимость объекта определяется определенной территориально-оценочной зоной, в которой он находится.

6. Физические характеристики. Данные характеристики определяют состояние объекта. На стоимость улучшений влияет износ. Состояние земли определяется параметрами почв. К физическим характеристикам можно отнести уровень улучшения земельного участка: его обустройство, обеспечение коммуникациями, дорожной сетью, конфигурацию, экологическое состояние, его рекреационную ценность.

7. Экономические характеристики объекта. К таким характеристикам можно отнести текущие затраты, затраты на менеджмент (управление), скидки в арендном платеже, конкурентоспособность объекта.

8. Использование объекта. Для сравнения выбираются те объекты, которые используются так же, как и оцениваемый объект.

При анализе продаж земли используют следующие единицы сравнения:

- цена за единицу площади;

- цена за единицу длины вдоль дороги;

- цена за единицу плотности застройки.

При продаже застроенных участков единицы сравнения следующие:

- цена за 1 м² общей площади здания;

- цена за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду;

- цена за 1 м² без учета местоположения (цена строительства 1м² жилья);

- цена 1м² участка;

- цена за единицу недвижимости (дом, комната);

- цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и др.).

Источниками ценовой информации являются:

- данные комитетов по земельным ресурсам и землеустройству;

- сведения о торгах на аукционах, опубликованные в средствах массовой информация;

- данные риэлтерских фирм;

- архивные данные оценочной организации о ранее проведенных оценках;

- данные с отчетов об оценке других форм.

О загрязнениях территории данные получают из карт общей экологической обстановки отдельных регионов или в региональных агрохимических центрах.

Корректировка вначале выполняется по элементам сравнения последовательно с первого по четвертый. А после этого делается сравнение по оставшимся элементам.