- •Великий новгород
- •Оглавление
- •Введение
- •1. Сложный процент, аннуитет, дисконтирование.
- •1.1. Первая и вторая функции сложного процента
- •1.2. Третья функция сложного процента
- •1.3. Четвертая и пятая функции сложного процента
- •Соответственно функции
- •1.4. Шестая функция сложного процента
- •2. Стоимость доходного актива.
- •2.1. Определение чистого операционного дохода
- •2.2. Текущая стоимость актива
- •2.3. Фонд возмещения актива
- •2.4. Стоимость износа актива
- •2.5. Соотношение стоимости износа и фонда возмещения
- •Если в (2.36) подставить значение (2.23), то можно записать
- •2.6. Методы формирования фонда возмещения
- •3. Стоимость доходного актива с учетом реверсии
- •3.1. Определение стоимости актива по ежегодному чистому операционному доходу
- •3.2. Стоимость земли с учетом реверсии
- •4. Оценка стоимости земли доходным методом
- •4.1. Определение стоимости земли по доходу с объекта недвижимости. Метод капитализации
- •Метод Инвуда. В данном методе
- •Метод Ринга.
- •Метод Хоскольда
- •4.2. Оценка стоимости земли по норме отдачи на капитал
- •Метод Инвуда.
- •4.3. Определение стоимости земли по текущей стоимости улучшений
- •Метод Инвуда.
- •Метод Ринга.
- •Метод Хоскольда
- •Если же известно соотношение
- •4.4. Определение стоимости земли с учетом заемных средств
- •4.4.1. Определение стоимости актива по чистому операционному доходу первого года владения
- •4.4.2. Стоимость объекта с учетом заемных средств
- •3. Срок погашения кредита больше срока k владения объектом (рис.4.3)
- •4.4.3. Решение практических задач по оценке стоимости земли
- •1. Метод Инвуда
- •2. Метод Ринга
- •3. Метод Хоскольда
- •4.5. Оценка стоимости права аренды
- •Оценка стоимости объекта недвижимости на дату оценки
- •5.1. Стоимость актива по операционному чистому доходу на дату оценки
- •Для выделения реверсионной составляющей на основании сравнения (5.9) и (5.11) запишем
- •5.2. Стоимость земли на дату оценки
- •6. Оценка стоимости доходной недвижимости с учетом инфляции
- •6.1. Функции сложного процента с учетом инфляции
- •Первая функция сложного процента
- •Вторая функция сложного процента
- •Третья функция сложного процента
- •Четвертая функция сложного процента
- •Пятая функция сложного процента
- •Шестая функция сложного процента
- •6.2. Стоимость актива и земли с учетом бесконченой инфляции
- •6.3. Стоимость актива и земли при ограниченной во времени инфляции
- •7. Оценка стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж (мсп)
- •7.1.Общие сведения.
- •7.2. Математическая модель метода
- •7.3. Классический подход оценки стоимости сравнением продаж
- •7.4. Оценка мсп при избыточном числе объектов сравнения
- •8. Оценка стоимости объекта затратным методом
- •8.1. Основные положения метода и пример
- •Типы основных конструктивных элементов
- •8.2. Расчет стоимости нового строительства здания по укрупненным показателям восстановительной стоимости
- •8.3. Расчет стоимости улучшенией (здания) с учетом физического износа
- •Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Общие рекомендации по проведению оценки
- •Методы оценки
- •9.2. Метод сравнения продаж
- •Из сравнения первого и пятого объектов находим, что право владения дороже права пользования на величину
- •Условия финансирования
- •Условия продажи
- •Дата продажи
- •Местоположение
- •Физические характеристики
- •1. Площадь.
- •9.3. Метод выделения.
- •Исходные данные оценки
- •1. Определение элементов сравнения.
- •2. Определение отличий аналогов от оцениваемого объекта и корректировки цен
- •3. Расчет стоимости воспроизводства улучшений
- •4. Расчет стоимости земельного участка
- •9.4. Метод распределения
- •9.5. Метод капитализации земельной ренты
- •9.6. Метод остатка
- •9.7. Метод предполагаемого использования
- •Обоснование использования участка земли
- •Расчет доходности
- •Анализ участка с имеющейся застройкой
- •9.8. Метод разбивки на участки
- •9.9. Метод переноса
- •Литература
Первая функция сложного процента
Пусть
на дату
вкладывается сумма
до даты
(рис. 6.1)
Рис. 6.1
Число
целых периодов между этими датами
и
-
промежутки времени между точками
и
соответственно.
Накопление
в течение периода
составляет
(6.5)
С учетом индекса цен и соответственно покупательной стоимости
(6.6)
или
(6.7)
где
В
течение оставшихся
периодов накопление составит
(6.8)
В
(6.8) и в дальнейшем темп инфляции выражен
в сотых. За период
накопление будет
(6.9)
Общая формула накопления будет
(6.10)
При h=0
(6.11)
Это
есть накопление суммы
за период между датами
и
при отсутствии инфляции. При
(6.11) эквивалентна (1.1).
Пример 6.1. 1 июня 2000 года 1500 рублей, т.е. 50 у.е. положены в сбербанк под 3% годовых. Темп инфляции рубля 10% в год. Определить сумму накопления на 1 июня 2003 года в рублях и в условных единицах.
Решение:
В примере
В соответствии с формулой (6.10) найдем
Поскольку банк не осуществляет компенсацию за инфляцию, то выдаваемая им клиенту сумма в срок равна
но при темпе инфляции в 10% покупательная способность денег составит величину
и сумма в 1640 рублей будет эквивалентна на 1 июня 2000 года сумме
против суммы 1500 рублей. При данном темпе инфляции и ставке процента такое накопление явно убыточное.
Вторая функция сложного процента
Пусть
в момент времени
вкладывается сумма
Далее в точках 1, 2, … m
вкладываются одинаковые суммы
В момент
деньги не вкладываются. Такое накопление
называется авансовым аннуитетом.
Для упрощения дальнейших выводов введем обозначение
(6.12)
Тогда накопленная сумма на дату составит
(6.13)
В этом выражении сумма членов геометрической проекции будет
(6.14)
Тогда с учетом (6.14) формула (6.13) будет иметь вид
(6.15)
При
следует формула (1.6) авансового накопления
(аннуитета),при
.
–формула (1.8) обычного
Пример 6.2. 1 июня 2000 года осуществлен вклад 1500 рублей под 3% годовых. Далее в начале каждого года осуществлен вклад по 1000 рублей. Тем инфляции 10% в год. Определить сумму накопления на 1 июня 2003 года.
Решение:
В примере
В соответствии с (6.15)
или
Если в (6.15) принять h=0, то будем иметь
(6.16)
Тогда
или
Такай сумма будет на счету в банке. Она эквивалентна с учетом процентной ставки i=0,03 сумме 3959 руб. на 1 июня 2000 года.
Третья функция сложного процента
Настоящая
функция является обратной ко второй.
Из выражения (6.15) следует найти
или
при заданных
Для удобства дальнейших выводов (6.15)
перепишем так
(6.17)
где
При
заданном
из (6.17) найдем
(6.18)
Пример 6.3. Требуется до 1 июня 2003 года накопить сумму в 395900 рублей в ценах на 1 июня 2000 года с учетом процентной ставки. Первоначальный взнос сделан 1 июня 2000 года в сумме 150000 руб., h=0,10, i=0,03. Какую сумму следует вкладывать в начале каждого последующего года для такого накопления?
Решение: В данном случае m=3.
В соответствии с (6.18) будет
