4.4.2. Стоимость объекта с учетом заемных средств

Собственные и заемные средства называются связанными средствами.

В [2, (3. 102)] установлена стоимость объекта с учетом заемных средств. Она состоит из двух составляющих:

- стоимости создаваемой собственными средствами

- оставшейся стоимости займа (стоимости займа на момент оценки),

где

, (4.26)

часть чистого операционного дохода, откладываемая на погашение долга; реверсионная часть долга; ставка процента на общий капитал (собственный и заемный); стоимость оставшегося долга на момент оценки.

Выражение (4.26) можно переписать так

Согласно (4.24)

тогда

(4.27)

Согласно [2, стр. 162] могут быть следующие временные сочетания кредитных сроков и срока владения объектом.

1. Срок погашения кредита равен сроку владения объектом (рис. 4.1)

Рис. 4.1.

Поскольку в (4.27) создается собственными средствами, то согласно (4.22)

Можно записать также, что

или

Согласно [2, стр. 150]

Тогда

Если обозначить

где доля заемных средств в общей стоимости на дату оценки; ставка процента на заемный капитал (ставка процента на ежегодные платежи по заемному капиталу), то можно записать

или

Тогда

(4.28)

Если объект не продается, т.е. k=n, то

и обозначая

формулу (4.28) можно переписать так

Данную формулу называют [2] формулой простой инвестиционной группы.

2. Срок погашения кредита меньше срока владения собственностью k (рис.4.2)

Рис.4.2.

В данном случае (4.27) будет иметь вид

Здесь снова

и соответственно

Обозначая как и в [2, стр. 163]

по аналогии с (4.28) можно записать

(4.29)

Отметим, что в [2] принято

3. Срок погашения кредита больше срока k владения объектом (рис.4.3)

Рис.4.3

Следуя выводам (4.26)-(4.27) запишем

Здесь

После суммирования прогрессии в числителе получим

или

Тогда формула стоимости в данном случае будет

Принимая те же обозначения, что и ранее запишем

или

Тогда окончательно

(4.30)

4.4.3. Решение практических задач по оценке стоимости земли

Практику решения задач будем рассматривать в соответствии с [12, стр. 269-276].

Оценивание будем рассматривать совместно с методами вычисления ставки капитализации.

А) Метод суммирования (кумулятивного построения).

В этом методе ставка капитализации состоит из двух частей

где процентная ставка, состоящая из четырех частей:

- безрисковая ставка (банковский процент самых надежных банков);

- дополнительный риск;

- нагрузка управления вкладываемыми средствами. Чем более рискованны вложения, тем они требуют больших затрат на управление ими;

- отсутствие и низкая ликвидность. Под ликвидностью понимается способность капитала быстро реализоваться.

Пример 4.12. Необходимо рассчитать стоимость предполагаемых инвестиций при чистом операционном доходе При этом ставка Сбербанка по валютным вкладам составляет 5% годовых (депозит). Ставка компенсации за риск 3% годовых. Ставка за управление 1,5%. Ставка за ликвидность 1,5%. Размещение капитала будет происходить в течение 50 лет при ставке возмещения

Решение. В соответствии с формулой (4.22) найдем

Тогда стоимость предполагаемых инвестиций должно быть такой

Настоящий метод базируется на выводах п. 4.4.1.

Б) Метод связанных инвестиций

Пример 4.13. Чистый операционный доход с земельного участка на дату оценки составил 100 у.е. Доля заемного капитала в его стоимости – 26%. Норма отдачи на капитал равна 20%. Займ был осуществлен за 2 года до оценки. Ставка ежегодных платежей по начислению займа 10%. Заем будет погашен через 4 года после даты оценки. Участок будет продан через 6 лет после даты оценки. Оценить стоимость земельного участка.

Решение. так как при

стремящемся к бесконечности

Величина в соответствии с шестой функцией сложного процента найдется по формуле

Поскольку в (4.28) является долей от суммы долга на момент оценки, то n=4 и

В соответствии с (4.29) стоимость участка составит

В) Метод капитализации заемного и собственного капитала.

Этот метод, называемый [12] еще методом Эллвуда, является продолжением метода связанных инвестиций.

Здесь ставка капитализации рассчитывается по формуле

где ставка дохода на соответственный капитал;

ипотечный коэффициент;

процент уменьшения или увеличения стоимости имущества за прогнозируемый период;

фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал.

Пример 4.14. Определить стоимость земельного участка при следующих исходных данных. Чистый операционный доход Стоимость земли за период владения может повыситься на 50%. Доля заемных средств 60%. Ставка процента по кредиту 18%. Отдача на собственный капитал 20%.

Решение. По таблицам Эллвуда [12, стр. 272, 273] можно найти

В данном примере

Тогда

Г) Методы Инвуда, Ринга, Хоскольда.

Стоимость актива в этих методах определяется формулой (4.22).