МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОВГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

имени ЯРОСЛАВА МУДРОГО

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ В СИСТЕМЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Великий новгород

2003

ББК 65 32-5 УДК 711.142:333.3 Печатается по решению РИС НовГУ

Я75

Рецензенты:

Доктор экономических наук, профессор М.А. Сулин

Доктор экономических наук, профессор Б.В. Лашов

.

Оценка стоимости земли в системе недвижимости./ Ярмоленко А.С, Кононова Я75 О.В., Великий Новгород, НовГУ, 2004–.

Работа представляет собой пособие и продолжение исследований в области оценки стоимости земли в системе недвижимости. На основе современной теории оценки недвижимости систематизируются различные методы оценки земли. Оценка осуществляется на конкретную дату с учетом инфляции в соответствии с принятыми методическими рекомендациями. Все примеры взяты с реальной практики оценивания.

Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей и специалистов в области земельного кадастра.

Рекомендуется в качестве пособия при изучении дисциплин «Оценка недвижимости» и «Кадастр и планировка населенных мест» специальности 311000 – «Земельный кадастр».

ББК 65.32-5

УДК 711.142:333.3

Новгородский государственный университет,2004

А.С. Ярмоленко, О.В. Кононова

Оглавление

Введение ………………………………………………………………………….. 5

1. Сложный процент, аннуитет, дисконтирование

   1. Первая и вторая функции сложного процента …………………………….. 6

   2. Третья функция сложного процента ……………………………………….. 7

   3. Четвертая и пятая функции сложного процента ………………………….. 8

1.4. Шестая функция сложного процента ……………………………………… 10

2. Стоимость доходного актива

   1. Определение чистого операционного дохода …………………………….. 11

   2. Текущая стоимость актива …………………………………………………. 13

   3. Фонд возмещения актива …………………………………………………… 18

   4. Стоимость износа актива …………………………………………………… 19

   5. Соотношение стоимости взноса и фонда возмещения …………………… 20

2.6. Методы формирования фонда возмещения ……………………………….. 21

3. Стоимость доходного актива с учетом реверсии

   1. Определение стоимости актива по ежегодному чистому операционному

доходу …………………………………………………………………………….. 23

2. Стоимость земли с учетом реверсии …………………………………….…. 25

1. Оценка стоимости земли доходным методом

   1. Определение стоимости земли по доходу с объекта недвижимости.

Метод капитализации ………………………………………………………….… 27

2. Оценка стоимости земли по норме отдачи на капитал ………………….… 32

3. Оценка стоимости земли по текущей стоимости улучшений …………..… 33

4. Определение стоимости земли с учетом заемных средств ……………….. 35

4.5. Оценка стоимости права аренды ………………………………………..….. 36

5. Оценка стоимости земли на дату оценки

5.1. Стоимость актива по операционному чистому доходу на дату оценки …. 37

5.2. Стоимость земли на дату оценки …………………………………………… 40

6. Оценка стоимости доходной недвижимости с учетом инфляции

6.1. Функции сложного процента с учетом инфляции ………………………… 43

6.2. Стоимость актива и земли с учетом бесконечной во времени инфляции .. 51

6.3. Стоимость актива и земли при ограниченной во времени инфляции …… 54

7. Оценка стоимости объектов недвижимости методом сравнивания

продаж (МСП)

7.1. Общие сведения ……………………………………………………………… 58

7.2. Математическая модель оценивания …………………………………… …..59

7.3. Классический подход оценки стоимости недвижимости МСП ………….. 63

7.4. Оценка МСП при избыточном числе объектов сравнения ……………….. 64

8. Оценка стоимости объекта затратным методом

8.1. Основные положения метода и пример ……………………………………. 70

8.2. Расчет стоимости нового строительного здания по укрупненным показателям

восстановительной стоимости …………………………………………………… 71

8.3. Расчет стоимости улучшений (здания) с учетом физического износа …… 75

9. Практика оценки стоимости земельных участков в соответствии

с утвержденными методическими рекомендациями

9.1. Общие замечания ………………………………………………………….. 79

9.2. Метод сравнения продаж ………………………………………………….. 81

9.3. Метод выделения …………………………………………………………… 89

9.4. Метод распределения ……………………………………………………… 102

9.5. Метод капитализации земельной ренты …………………………………. 104

9.6. Метод остатка ……………………………………………………………… 106

9.7. Метод предполагаемого использования …………………………………. 107

9.8. Метод разбивки на участки ……………………………………………….. 114

9.9. Метод переноса …………………………………………………………….. 115

Литература ……………………………………………………………………… 115