- •1. Понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости.
- •2. Цели оценки объектов недвижимости
- •3. Идентификация Объекта оценки
- •4. Этапы оценки
- •5. Рынок недвижимости
- •6. Объекты и субъекты рынка недвижимости
- •1.1. Объекты рынка недвижимости
- •1.2. Субъекты рынка недвижимости
- •7.Анализ рынка недвижимости
- •8. Формирование потока доходов
- •9. Расходы, рассчитываемые в доходном подходе
- •10. Методы расчета ставки капитализации и сфера их применения;
- •11. Методы расчета ставки возврата капитала и сфера их применения
- •12.Критерии подбора объектов-аналогов при оценке объектов недвижимости сравнительным подходом.
- •13. Необходимость и способы расчета корректировок в сравнительном подходе.
- •14.Порядок внесения корректировок в сравнительном подходе.
- •15.Стоимость воспроизводства и стоимость замещения: общие черты, различия сфера применения
- •16.Методы расчета полной восстановительной стоимости нового строительства.
- •17. Порядок определения стоимости нового строительства на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (сборники упвс);
- •18. Порядок определения стоимости нового строительства на основе сборников укрупненных показателей сметной стоимости (сборники Ко-Инвест);
- •19. Этапы жизненного цикла зданий и сооружений
- •20. Виды износа и устареваний в оценочной практике, их суть
- •21. Методы определения физического износа для долго и короткоживущих элементов недвижимости;
- •22.Устранимый и неустранимый физический износ;
- •23. Методы определения функционального устаревания
- •24. Устранимое и неустранимое функциональное устаревание
- •25. Внешнее устаревание: его признаки и способы расчета
- •26. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Участок должен быть освобожден
- •2)Объект должен быть реконструирован
- •4)Объект должен использоваться по текущему назначению без каких-либо изменений
- •27. Состав отчета об оценке объектов недвижимости;
- •28. Источники информации для проведения оценки недвижимости;
17. Порядок определения стоимости нового строительства на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (сборники упвс);
1. Выбор объекта-аналога. 2. Определение восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен. 3. Корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта-аналога от объекта оценки. 4. Определение суммы прямых и косвенных издержек в базисном уровне цен. 5. Определение не учтенных УПВС косвенных издержек. 6. Пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен. 7. Расчёт прибыли предпринимателя. 8. Определение полной стоимости нового строительства
18. Порядок определения стоимости нового строительства на основе сборников укрупненных показателей сметной стоимости (сборники Ко-Инвест);
сначала выбор аналогов по сборнику. Потом определение стоимости сравнительной единицы (м2). Потом корректировка и приведение к дате оценки. Следом определение стоимости нового строительства, прибыль предпринимателя, износ, а потом уже окончательная стоимость
19. Этапы жизненного цикла зданий и сооружений
Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.
Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:
1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка.
2. Проектирование улучшений. На этом этапе осуществляется разработка проекта с изготовлением необходимой документации.
3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений.
4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.
5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием.
6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной.
7. Утилизация, снос улучшений. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни.
20. Виды износа и устареваний в оценочной практике, их суть
Физический износ
Функциональное устаревание
Внешнее (экономическое) устаревание
Физический износ – потеря стоимости улучшений, связанная с частичной/полной потерей элементами первоначальных свойств в результате естественного старения в результате их эксплуатации.
Функциональное устаревание – потеря стоимости улучшений из-за несоответствия их функциональных характеристик. Это может быть устаревание конструктивного или объемно-планировочного решения, строительных материалов.
Внешнее устаревание – потеря стоимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних факторов. Оно связано с неблагоприятным изменением внешнего экономического окружения объекта.