- •1. Понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости.
- •2. Цели оценки объектов недвижимости
- •3. Идентификация Объекта оценки
- •4. Этапы оценки
- •5. Рынок недвижимости
- •6. Объекты и субъекты рынка недвижимости
- •1.1. Объекты рынка недвижимости
- •1.2. Субъекты рынка недвижимости
- •7.Анализ рынка недвижимости
- •8. Формирование потока доходов
- •9. Расходы, рассчитываемые в доходном подходе
- •10. Методы расчета ставки капитализации и сфера их применения;
- •11. Методы расчета ставки возврата капитала и сфера их применения
- •12.Критерии подбора объектов-аналогов при оценке объектов недвижимости сравнительным подходом.
- •13. Необходимость и способы расчета корректировок в сравнительном подходе.
- •14.Порядок внесения корректировок в сравнительном подходе.
- •15.Стоимость воспроизводства и стоимость замещения: общие черты, различия сфера применения
- •16.Методы расчета полной восстановительной стоимости нового строительства.
- •17. Порядок определения стоимости нового строительства на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (сборники упвс);
- •18. Порядок определения стоимости нового строительства на основе сборников укрупненных показателей сметной стоимости (сборники Ко-Инвест);
- •19. Этапы жизненного цикла зданий и сооружений
- •20. Виды износа и устареваний в оценочной практике, их суть
- •21. Методы определения физического износа для долго и короткоживущих элементов недвижимости;
- •22.Устранимый и неустранимый физический износ;
- •23. Методы определения функционального устаревания
- •24. Устранимое и неустранимое функциональное устаревание
- •25. Внешнее устаревание: его признаки и способы расчета
- •26. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Участок должен быть освобожден
- •2)Объект должен быть реконструирован
- •4)Объект должен использоваться по текущему назначению без каких-либо изменений
- •27. Состав отчета об оценке объектов недвижимости;
- •28. Источники информации для проведения оценки недвижимости;
14.Порядок внесения корректировок в сравнительном подходе.
Последовательность внесения корректировок: 1. Корректировка на условия финансирования. 2. Корректировка на особые условия продаж. 3. Корректировка на время продажи. 4. Корректировка на местоположение. 5. Корректировка на физические характеристики(в т.ч. свойства зем.участка, состояние объектов кап.стр-ва, соотношение площади з/у и площади его застройки).
6.Корректировка на экономические характеристики (условие аренды, состав арендаторов и т.д.)
15.Стоимость воспроизводства и стоимость замещения: общие черты, различия сфера применения
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.
Различия между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения
Во-первых, полная стоимость замещения — стоимость строительства, в текущих ценах, здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Во-вторых, полная стоимость— стоимость строительства, в текущих ценах, точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, "несоответствия” и устаревание), что и у объекта оценки.
16.Методы расчета полной восстановительной стоимости нового строительства.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:
1) Метод количественного обследования;
2) Метод сравнительной единицы;
3) Метод разбивки по компонентам.
Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.
Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом
Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания: фундамент, стены, перекрытия и др. – оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента.