- •1. Понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости.
- •2. Цели оценки объектов недвижимости
- •3. Идентификация Объекта оценки
- •4. Этапы оценки
- •5. Рынок недвижимости
- •6. Объекты и субъекты рынка недвижимости
- •1.1. Объекты рынка недвижимости
- •1.2. Субъекты рынка недвижимости
- •7.Анализ рынка недвижимости
- •8. Формирование потока доходов
- •9. Расходы, рассчитываемые в доходном подходе
- •10. Методы расчета ставки капитализации и сфера их применения;
- •11. Методы расчета ставки возврата капитала и сфера их применения
- •12.Критерии подбора объектов-аналогов при оценке объектов недвижимости сравнительным подходом.
- •13. Необходимость и способы расчета корректировок в сравнительном подходе.
- •14.Порядок внесения корректировок в сравнительном подходе.
- •15.Стоимость воспроизводства и стоимость замещения: общие черты, различия сфера применения
- •16.Методы расчета полной восстановительной стоимости нового строительства.
- •17. Порядок определения стоимости нового строительства на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (сборники упвс);
- •18. Порядок определения стоимости нового строительства на основе сборников укрупненных показателей сметной стоимости (сборники Ко-Инвест);
- •19. Этапы жизненного цикла зданий и сооружений
- •20. Виды износа и устареваний в оценочной практике, их суть
- •21. Методы определения физического износа для долго и короткоживущих элементов недвижимости;
- •22.Устранимый и неустранимый физический износ;
- •23. Методы определения функционального устаревания
- •24. Устранимое и неустранимое функциональное устаревание
- •25. Внешнее устаревание: его признаки и способы расчета
- •26. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Участок должен быть освобожден
- •2)Объект должен быть реконструирован
- •4)Объект должен использоваться по текущему назначению без каких-либо изменений
- •27. Состав отчета об оценке объектов недвижимости;
- •28. Источники информации для проведения оценки недвижимости;
12.Критерии подбора объектов-аналогов при оценке объектов недвижимости сравнительным подходом.
Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 3. Условия продажи и время продажи. 4. Местоположение. 5. Физические характеристики.
Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.
13. Необходимость и способы расчета корректировок в сравнительном подходе.
Виды корректировок + на листочке
Поправки классифицируются по двум направлениям:
исходя из причин, вызывающих необходимость расчета поправок (коммерческие и параметрические)
по методологии расчета (процентные и стоимостные)
Коммерческие поправки – на торг, дату продажи, рыночные условия, условия финансирования, права собственности.
Параметрические – местоположение, физические характеристики.
Процентная поправка осуществляется путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной ставки.
Денежная поправка, вносимая к единице сравнения, изменяет цену проданного аналога на коэф, отражающий степень различия в характеристиках.
Методы расчета поправок
1. метод анализа парных продаж;
2. метод прямого анализа характеристик;
3. экспертный метод;
4. статистические методы.
Метод парных продаж
Парная продажа - продажа двух объектов, идентичных почти во всем, кроме одной (или нескольких) характеристик. Предполагается, что именно различием в этих характеристиках определяется различие в цене объектов.
Метод прямого анализа характеристик
Метод применяется при отсутствии необходимой информации для применения метода парных продаж. Основывается на анализе данных по аналогам (например, стоимость ремонта).
Денежная поправка на дополнительные улучшения (Пу) проводится с учетом коэффициента удобства пользования (КУП): Пу=Су х КУП
Коэффициент удобства пользования представляет собой повышающий коэффициент, отражающий готовность потребителя заплатить за готовые улучшения и сразу начать ими пользоваться вместо того, чтобы создавать их самому
Экспертный метод
Основывается на представлениях оценщика о том, является ли объект оценки хуже / лучше аналога:
• Vа=Са(1+Пэ%) - если объект оценки лучше аналога на Пэ% ( ПЭ% - процентная поправка, определенная экспертным методом);
• Vа=Са(1-Пэ%) - если объект оценки хуже аналога на Пэ%;
• Са=Vа(1+Пэ%) - если аналог лучше объекта оценки на Пэ%, следовательно Vа=Са/(1+Пэ%);
• Са=Vа(1-Пэ%) - если аналог хуже объекта оценки на Пэ%, следовательно Vа=Са/(1-Пэ%).
Статистические методы
Обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Основу экспертных методов расчета и внесения корректировок составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.