- •1. Понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости.
- •2. Цели оценки объектов недвижимости
- •3. Идентификация Объекта оценки
- •4. Этапы оценки
- •5. Рынок недвижимости
- •6. Объекты и субъекты рынка недвижимости
- •1.1. Объекты рынка недвижимости
- •1.2. Субъекты рынка недвижимости
- •7.Анализ рынка недвижимости
- •8. Формирование потока доходов
- •9. Расходы, рассчитываемые в доходном подходе
- •10. Методы расчета ставки капитализации и сфера их применения;
- •11. Методы расчета ставки возврата капитала и сфера их применения
- •12.Критерии подбора объектов-аналогов при оценке объектов недвижимости сравнительным подходом.
- •13. Необходимость и способы расчета корректировок в сравнительном подходе.
- •14.Порядок внесения корректировок в сравнительном подходе.
- •15.Стоимость воспроизводства и стоимость замещения: общие черты, различия сфера применения
- •16.Методы расчета полной восстановительной стоимости нового строительства.
- •17. Порядок определения стоимости нового строительства на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (сборники упвс);
- •18. Порядок определения стоимости нового строительства на основе сборников укрупненных показателей сметной стоимости (сборники Ко-Инвест);
- •19. Этапы жизненного цикла зданий и сооружений
- •20. Виды износа и устареваний в оценочной практике, их суть
- •21. Методы определения физического износа для долго и короткоживущих элементов недвижимости;
- •22.Устранимый и неустранимый физический износ;
- •23. Методы определения функционального устаревания
- •24. Устранимое и неустранимое функциональное устаревание
- •25. Внешнее устаревание: его признаки и способы расчета
- •26. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Участок должен быть освобожден
- •2)Объект должен быть реконструирован
- •4)Объект должен использоваться по текущему назначению без каких-либо изменений
- •27. Состав отчета об оценке объектов недвижимости;
- •28. Источники информации для проведения оценки недвижимости;
6. Объекты и субъекты рынка недвижимости
1.1. Объекты рынка недвижимости
К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, а также суда и космические объекты. Используя указанные в законе критерии, на начальном этапе можно разделить объекты недвижимости на две основные группы по их происхождению: естественные и искусственные.
К естественным относятся объекты, недвижимые по объективным природным причинам
В перечень искусственных объектов включены рукотворные постройки, перенос которых с места на место невозможен без нанесения существенного ущерба земле. Они, в свою очередь, делятся еще на две подгруппы по функциональному назначению.
Так, к первой подгруппе относятся жилые объекты недвижимости
Во второй подгруппе – подгруппе нежилых помещений – принято выделять коммерческую и общественную недвижимость.
1.2. Субъекты рынка недвижимости
По сути своей, субъекты рынка недвижимости – это физические и юридические лица, осуществляющие деятельность по созданию, обороту и эксплуатации недвижимости. Безусловно, главным субъектом является покупатель.
Что касается первичного рынка - здесь четырьмя важными фигурами являются заказчик, инвестор, застройщик и подрядчик.
На вторичном рынке недвижимости главным субъектом, помимо покупателя, является собственник объекта. Так же еще два субъекта рынка: агентств по оценке недвижимости и риэлтерских фирм.
И, безусловно, необходимым субъектом рынка недвижимости является государство
7.Анализ рынка недвижимости
Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки.
Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта.
Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией.
Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов.
Доходный подход требует от оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.
Идентификация сегмента рынка
Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.